樓市降溫可期 推高三四線房價的“元兇”到底是什么？

• 2018年6月30日 ZhouXun來源：華夏時報 797 48
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

6月26日至29日，A股和港股地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，板塊整體跌幅一度超過2%，保利地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股等正宗地產(chǎn)股5日累計跌幅超過15%。港股市場內(nèi)，碧桂園5日跌幅接近20%，中國恒大、融信中國等跌幅也逼近15%。

“加杠桿”的悖論

截至2018年5月，上述64個城市的庫存總和已經(jīng)降到了18548萬平米。然而這背后，是居民部門杠桿率的節(jié)節(jié)攀升。

中國人民大學(xué)漢青經(jīng)濟(jì)與金融高級研究院副院長陶然在6月初的城市百人論壇上指出，這一“去庫存”的方式是居民部門和地方政府以加杠桿的方式去掉房地產(chǎn)商的杠桿。央行向國開行提供PSL釋放流動性，國開行把錢給了地方政府，以棚戶區(qū)改造的方式，給拆遷戶大規(guī)模的現(xiàn)金，而他們會去把當(dāng)?shù)亻_發(fā)商原來開發(fā)的房子消化掉。地方政府要還PSL貸款，就必須把棚戶區(qū)的土地賣出更高的價錢。

尹中立表示，從金融的角度看，棚改的貨幣化讓支付能力低的居民獲得了按揭貸款的機會，居民的按揭貸款快速增加。在2016年的有些月度，新增加的貸款中按揭貸款占據(jù)了80%以上，2017年度新增貸款中居民貸款占53%，超過了企業(yè)貸款。

截至2017年末，中國家庭部門的杠桿率高達(dá)110.9%，甚至已經(jīng)高于美國家庭部門的杠桿率水平。居民部門持續(xù)快速加杠桿的主要目的是購買住房，在常規(guī)性住房貸款受到限制的情況下，購房者不斷尋找新的方式貸款買房。在今年的兩會“部長通道”上，時任銀監(jiān)會主席郭樹清強調(diào)，除了企業(yè)和政府部門的杠桿率需要降低外，居民部門杠桿率高速增長也是很危險的。

中國社科院城市與競爭力中心主任倪鵬飛在發(fā)布2017年度《中國住房發(fā)展報告》時也表示，居民部門加杠桿是值得警惕的?！澳愕馁J款和房地產(chǎn)資產(chǎn)價格比，房地產(chǎn)的資產(chǎn)能不能還上這個錢，這個是很重要的?！?/p>

樓市降溫可期

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從全國庫存看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時代，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成。2018年5月商品房待售面積56010萬平方米，已經(jīng)是連續(xù)46個月的新低，當(dāng)下除個別區(qū)域外，庫存基本進(jìn)入平穩(wěn)時代。他表示，當(dāng)前去庫存任務(wù)已經(jīng)初步完成，棚改政策，特別是貨幣化安置政策，應(yīng)該到了調(diào)整并減少的時候了。

不過，雖然PSL有可能處于收緊狀態(tài)，但也有新的融資方式應(yīng)用于棚戶區(qū)改造。4月份財政部下發(fā)了《試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》，新疆、安徽、天津等地都出臺了相關(guān)文件支持以棚改專項債的形式進(jìn)行融資。6月20日，2018年天津市紅橋區(qū)棚戶區(qū)改造專項債券(一期)在上交所成功發(fā)行，宣布棚改債正式落地。該債券利率為3.88%，期限為5年，比PSL的3-5年期基準(zhǔn)利率4.75% 還要低。

業(yè)內(nèi)專家表示，雖然棚改債募集資金、發(fā)行和投向更加精準(zhǔn)和透明，但由于發(fā)行規(guī)模有限等原因，目前無法對PSL形成替代。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對記者表示，貨幣化安置比例減少，三四線城市樓市或會迅速降溫。過去一年多，由于棚改貨幣化安置比例較高，加上房企布局下沉至三四線城市，總體上推動三四線城市樓市輪動上漲，某種程度上透支了三四線城市的樓市需求。如果棚改貨幣化安置剎車，由于三四線城市人口量有限、需求有限，樓市將會降溫，從而影響房企銷售業(yè)績。另外，三四線城市二手房市場并不活躍，沒有人接盤，一旦樓市開始調(diào)整，其市場狀況要比一二線城市更糟糕。

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