深圳出臺(tái)兩項(xiàng)樓市新政是什么情況 棚改新政和三價(jià)合一將怎樣影響樓市

• 2018年3月30日 HaoChenChong來源：搜狐 354 16
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  2018-2023年高檔酒樓市場投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動(dòng)力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

從3月26日到3月28日，短短72個(gè)小時(shí)里，深圳連放兩個(gè)“大招”，對(duì)未來樓市走向?qū)a(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

從3月26日到3月28日，短短72個(gè)小時(shí)里，深圳連放兩個(gè)“大招”，對(duì)未來樓市走向?qū)a(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

第一個(gè)大招是“棚改新政”

3月26日中午，深圳市住建局在其官網(wǎng)公布了《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(征求意見稿)》，并公開征求社會(huì)各界的意見。

根據(jù)“征求意見稿”，深圳棚改的范圍有望擴(kuò)大，以下兩類情況可以列入棚改：

第一，使用20年以上的老舊小區(qū)，而且符合下列條件之一：

1，存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患;

2，使用功能不齊全;

3，配套設(shè)施不完善。

第二，使用年限不足20年，但符合危房D級(jí)條件的住宅區(qū)，經(jīng)過批準(zhǔn)可以納入棚改。

所謂“使用功能不齊全”是指房屋室內(nèi)空間和設(shè)施不能滿足安全和衛(wèi)生要求(如無集中供水、無分戶廚衛(wèi)等);

“配套設(shè)施不完善”是指住宅區(qū)內(nèi)及周邊教育、醫(yī)療、排水、交通、供電、供氣、通信、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套不齊全或年久失修。棚改的主要方式是拆除重建。

而之前的棚改，主要針對(duì)“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”的房屋。

這項(xiàng)棚改新政的第二大看點(diǎn)是：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目住宅部分除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售并舉，統(tǒng)一由人才住房專營機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理。

也就是說，棚改不產(chǎn)生增量的“普通商品住宅”。

對(duì)于原住戶來說，可以獲得貨幣補(bǔ)償，也可以按照“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的方式，獲得新建住房。方式是按照套內(nèi)建筑面積1 :1或不超過建筑面積1:1.2的比例置換;

每個(gè)住戶還可以增購10平米以內(nèi)的面積，價(jià)格按照“同項(xiàng)目的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”計(jì)算。

“三價(jià)合一”政策出臺(tái)

3月28日傍晚，一份《中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局與深圳市規(guī)劃國土委關(guān)于建立信息互通查詢機(jī)制規(guī)范購房融資的通知》文件照片流出。

所謂“三價(jià)合一”，是針對(duì)二手房交易來說的。在二手房交易里，每套房屋都有多個(gè)“價(jià)格”：

1、實(shí)際成交價(jià)。比如甲買乙的一套房子，雙方談定的真實(shí)價(jià)格是1000萬元。

2、網(wǎng)簽價(jià)格。這是甲乙雙方報(bào)備給政府部門的價(jià)格，如果有可能，盡量報(bào)得很低，但政府設(shè)置有“計(jì)稅評(píng)估價(jià)”，防止偷漏稅。所以，網(wǎng)簽合同上的“成交價(jià)”一般按照“計(jì)稅評(píng)估價(jià)”填寫，價(jià)格一般是真實(shí)價(jià)格的7成左右。700萬元。

3、計(jì)稅評(píng)估價(jià)。這套房子是700萬元。

4、銀行貸款評(píng)估價(jià)。一般來說，銀行會(huì)按照實(shí)際成交價(jià)給出評(píng)估價(jià)，但如果客戶要求，加上銀行內(nèi)部配合，就可能高填到1200萬。

這樣，如果首付3成、貸款7成，則上述這套房子可以貸款840萬。于是購房者的首付比例就實(shí)際降低到了16%。

根據(jù)最新發(fā)布的文件，銀行貸款的時(shí)候應(yīng)該按照“網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度”。

那么，上述這套房子如果“網(wǎng)簽備案價(jià)”按照700萬填寫，則銀行最多只能按照700萬來貸款，7成貸款就是490萬，則購房者就必須支付51%的首付款，相當(dāng)于3成首付變成了5成首付。

如果購房者希望按照1000萬的真實(shí)成交價(jià)貸款，當(dāng)然可以。但必須在網(wǎng)簽的時(shí)候填寫“1000萬”的真實(shí)成交價(jià)，這樣就要多交幾萬元的稅款。

反正“三價(jià)合一”之后，購買二手房的人要么多交稅，要么被迫提高首付比例，二者必居其一。至于做高銀行評(píng)估價(jià)，最終降低購房首付，難度會(huì)非常大。

那么這兩項(xiàng)樓市新政的影響將是什么呢?

棚改新政和三價(jià)合一將如何影響樓市?

第一，這意味著深圳樓市“拆舊建新”的效率將大大提高。

嚴(yán)格地說，深圳符合傳統(tǒng)棚改條件的樓盤不多，只能走“城市更新”。城市更新更偏重于“談判機(jī)制”，所以容易產(chǎn)生釘子戶，而且很難解決。至于“棚改”就帶有緊急性、公益性，處理釘子戶的空間增大，舊改效率可以大大提升。

第二，深圳中心城區(qū)將誕生大量的人才房、政策保障性住房，可以解決醫(yī)生護(hù)士、教師、政府雇員、企業(yè)技術(shù)人才等階層的住房難題，提高城市競爭力，讓政府調(diào)控能力大幅提升。

第三，這意味著深圳可售普通商品住宅的比例、增量也將有所減少，普通商品房的稀缺性進(jìn)一步提高。此外，深圳城市建筑密度也將顯著提升。

至于二手房的“三價(jià)合一”，主要是為了控制二手房價(jià)，在這個(gè)領(lǐng)域降低杠桿率，控制風(fēng)險(xiǎn)。

深圳是上一波房價(jià)大漲的領(lǐng)頭羊，目前房價(jià)平穩(wěn)了兩年，近期有“蠢蠢欲動(dòng)”的跡象，尤其是二手房交易中比較明顯。

試想：深圳每年新增戶籍人口50到60萬人，此外深圳每年還有10萬人年滿18歲，也就是說深圳每年新增60到70萬張“房票”。

即便按照3張房票產(chǎn)生一個(gè)實(shí)際購房需求計(jì)算，每年新增購房需求也將達(dá)到20萬套以上。但深圳每年新增的可售普通商品住宅，只有5到6萬套而已。

2017年全年，深圳沒有轉(zhuǎn)讓一塊“可售普通商品住宅”用地。這在全國地級(jí)以上城市里，恐怕都是唯一的。

這兩天，華僑城的一個(gè)產(chǎn)權(quán)50年的“產(chǎn)業(yè)研發(fā)+宿舍”樓盤拿到了預(yù)售證(需要以公司名義購買)，它傳遞的信息讓很多人感到震撼。

這個(gè)盤的1到27樓是“產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房”，37樓以上是“宿舍”(注意，不是住宅，也不是公寓)，“宿舍”的預(yù)售單價(jià)在10萬左右，而實(shí)際每套的套內(nèi)面積不到建筑面積的一半(大約40%)。

也就是說，這個(gè)產(chǎn)權(quán)只有50年的宿舍，套內(nèi)面積每平米售價(jià)已經(jīng)逼近25萬元!

深圳是當(dāng)今中國人口增長最快的城市(每年凈增60萬人)，深圳還是當(dāng)今中國住宅用地最稀缺的城市，同時(shí)還是經(jīng)濟(jì)最活躍的城市。在這種情況下，控制房價(jià)的難度極大。

三價(jià)合一就是在這種背景下出臺(tái)的。預(yù)計(jì)今年深圳還將有其他調(diào)控措施出臺(tái)，比如可能會(huì)再次顯著提高房屋交易的“計(jì)稅評(píng)估價(jià)”。

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