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“三價合一”正式落地_什么是“三價合一”_對二手房市場有何利弊

  • 2018年3月29日 lihuizhen來源:每日經(jīng)濟新聞 1247 81
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何為“三價合一”?現(xiàn)實中,一套二手房交易會有四個價格:實際成交價、網(wǎng)簽備案合同價、房管局計稅評估價和貸款評估價。

房價,租房市場,房產(chǎn)中介

什么是“三價合一”傳聞?傳聞許久的“三價合一”終于落地深圳!

人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布《關于建立信息互通查詢機制 規(guī)范購房融資的通知》,要求堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

就此向各大中介、銀行進行核實,都表示收到了通知,但截至發(fā)稿,記者并未在官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)相關文件。

“三價合一”正式落地

通知要求,商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務,要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結果作為審核依據(jù),并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。不動產(chǎn)權登記系統(tǒng)將對網(wǎng)簽合同相關價款與購房貸款額進行自動比對,對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請,系統(tǒng)將自動攔截并予以退文,并將相關違規(guī)情況報監(jiān)管部門核查。

何為“三價合一”?現(xiàn)實中,一套二手房交易會有四個價格:實際成交價、網(wǎng)簽備案合同價、房管局計稅評估價和貸款評估價。所謂“三價合一”,指的就是二手房交易中涉及的貸款評估價、網(wǎng)簽備案合同價、房管局計稅評估價三個價格將不再“各自為戰(zhàn)”,銀行將以網(wǎng)簽價和計稅評估價的最低值作為貸款評估額度依據(jù)。

對此,業(yè)內(nèi)人士普遍表示,“三價合一”后,會造成買房稅費增加或者首付額增加。

深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀公司樂有家解釋稱,前期的二手房稅費計算基準,一般是參考房管局計稅評估價而定。目前深圳房管局評估價,多為房屋實際成交價的7成左右,因此繳納的稅費較低。以一套成交價為500萬元,房管局計稅評估價350萬元的80平普通住宅為例,若是滿5年唯一的二手房,三價合一前稅費為3.5萬元,三價合一后稅費為5萬元;而滿2年不滿5年,之前稅費7萬元,三價合一后稅費10萬元,增加了3萬元;不滿2年的二手房,之前稅費25.33萬元,三價合一后36.19萬元,增加10.86萬元。

另一方面,假設一套房屋實際成交價為400萬元,為減少稅費支出網(wǎng)簽備案合同價定為300萬元。三價合一前:銀行貸款評估價可達400萬或更高,貸款額度為400萬元乘以0.7為280萬元。買方需支付首付為400萬元減去280萬元為120萬元,或者更少。三價合一后:銀行貸款評估價只能取較低值的網(wǎng)簽備案合同價,貸款額度為300萬元乘以0.7為210萬元,買方需要支付的首付為400萬元減去210萬元為190萬元。相較之下,首付增加了70萬元。

其實早在2017年9月30日,住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行和銀監(jiān)會三部委就發(fā)布了《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》,規(guī)定銀行業(yè)金融機構在辦理個人住房貸款業(yè)務時,要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結果作為審核依據(jù),并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。

業(yè)內(nèi)聲音:并非打擊剛需而為規(guī)范管理

文件指出,該通知于3月28日起正式執(zhí)行,在此之前(含當日)已查詢征信記錄或購房者已支付定金、部分房款的貸款申請,可向房地產(chǎn)信息系統(tǒng)報備。這意味著,3月29日起,所有類型房屋交易貸款均嚴格執(zhí)行“三價合一”政策。

昨晚消息傳出后,一石激起千層浪,深圳各大房產(chǎn)中介紛紛發(fā)朋友圈,大致內(nèi)容是業(yè)務線、按揭部全體加班到12點等等。并且某家中介公司還提出,買房客戶到該家中介公司刷2000元以上定金,或者客戶發(fā)身份證復印件過來給按揭員查征信,都盡可能保留未來幾個月購買二手房按老政策執(zhí)行的資格。

“三價合一”意義何在?通知稱,“三價合一”實施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間,打擊利用高杠桿投資投機購房,夯實差別化住房信貸政策,抑制二手房價格過快上漲,并提高稅賦公平性。同時,也將完善二手房市場監(jiān)測管理,有利于房地產(chǎn)市場主管部門全面掌握真實二手房成交價,為房地產(chǎn)調(diào)控提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示,其實這個政策出臺的一個前提就是國家在2017年提出的防范金融風險?!叭齼r合一”最直接的影響就是買房的成本上升,短期內(nèi)打算入市的人會變得觀望,二手房的成交量會下滑。

同時戴德梁行華南華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端認為,相比陰陽合同,“三價合一”有利于規(guī)范管理,維護市場秩序;從影響來看,要么減少貸款額而多付首期款,要么多交稅,這必然意味著二手交易門檻提高,短期內(nèi)冷卻二手交易量,進而令活躍度本來就不高的商品住宅市場進一步降溫;另一方面來看,會令一部分的購房者從二手市場轉向新房市場;但整體而言,對市場的降溫作用是不言而喻的,需求的放緩也意味著對價格的支撐力削弱;中長期來看,政策效力會被逐漸消化。這種規(guī)范市場的行為最終還是有利于市場持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的,也會為長效機制下很多的管理和政策的規(guī)范實施奠定有利的市場環(huán)境。

樂有家稱,“三價合一”并不是打擊剛需,而是為了維持房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展,打擊“陰陽合同”,打擊利用高杠桿的投資投機購房者。“三價合一”的實施,對明確價格指標,增強信息披露,優(yōu)化交易制度是起到了積極作用。


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