2018年最新成都房價走勢預(yù)測 新一線城市的成都房價會下跌嗎？

• 2018年3月2日 zengpingping來源：每日財經(jīng)網(wǎng) 826 50
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  2018-2023年版住宅裝修項目可行性研究咨詢報告

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現(xiàn)在買房是每個成年人最頭疼的事，畢竟沒房子，就像是個流浪的孩子。

現(xiàn)在買房是每個成年人最頭疼的事，畢竟沒房子，就像是個流浪的孩子。不是不想買房，而是高高在上的房價和自己可憐的存款，不成正比。不過最近有人說，2018成都房價即將暴跌?這是真的嗎?2018年成都房價預(yù)測，具體如下。

2018成都房價即將暴跌?

成都房價近半年上漲29.8%，僅次于杭州

從今年3月底開始，全國各地刮起了一陣房地產(chǎn)市場調(diào)控風(fēng)暴，從這半年房價累計漲幅看，總體取得了較好的穩(wěn)定房價成效。

大數(shù)據(jù)房價指數(shù)顯示，蘇州、深圳、廈門、鄭州、南京、太原、大連等7個城市，半年房價累計上漲幅度在10%以內(nèi)，廊坊、北京、田徑、合肥、上海5個城市的房價還出現(xiàn)下跌傾向。重慶、長沙、濟南、佛山等城市的房價，在近幾個月的表現(xiàn)中也逐漸平穩(wěn)。

但成都、杭州、廣州等城市的房價仍有上漲趨勢，成都近三個月房價上漲了14.94%，近半年上漲了29.8%，漲幅僅次于杭州。

9月份，成都的平均房價為13271/㎡，成都10月的平均房價為14700元/㎡，高新區(qū)、錦江區(qū)仍是遙遙領(lǐng)先，破2萬大關(guān)!

從這個形勢來看，2018年成都房價暴跌可能性實屬不大!

2018年成都房價走勢預(yù)測

成都樓市從最初的限購逐步升級到“限購、限貸、限價、限售、限商”等，政策升級的目的是增加炒房成本，盡可能把投資客擠出樓市，但無形中剛需也很受傷。伴隨著政策的升級，成都樓市也經(jīng)歷了從年初開發(fā)商毛胚變精裝的變相漲價、首付逐漸提高直至“全款往里走，按揭的不要堵門口”;最后變成了幾個全款客戶搶一套房子的過程。

那么，今年的成都房價在這一過程中發(fā)生了哪些變化，2018年的成都樓市又會怎么樣呢?

大環(huán)境影響下的成都房價

今年7月的成都人才落戶和把二圈層納入中心城區(qū)范圍讓成都正式進入“雙核聯(lián)動、多中心支撐”的發(fā)展模式。

成都老城區(qū)和天府新區(qū)是成都發(fā)展的兩個核心，加之很多人看好天府新區(qū)的發(fā)展，大部分都選擇落戶到天府新區(qū)，雖然從地理位置上看天府新區(qū)處在二圈層，但有前述原因支撐也導(dǎo)致了天府新區(qū)房價漲幅最快。

人才落戶也產(chǎn)生了一批新的購房需求，但新房限價使很多項目無法如期取得預(yù)售證而導(dǎo)致市場供應(yīng)也嚴重不足。這種人為造成的需求和供應(yīng)矛盾也是拉升房價的一個原因。

從9月的成都房價地圖來看，高新和錦江均價最高。成都房價目前領(lǐng)頭的金融城、攀成鋼房價基本3萬出頭 、 東湖和大源房價2.5萬左右 ，三環(huán)附近稍成熟一點的板塊房價也在兩萬上下。

二手房價格一路走高

從幾個板塊的二手房小區(qū)對比去年調(diào)控前后至今的房價漲幅來看，從去年10月到現(xiàn)在，二手房漲幅很多都已經(jīng)翻倍了。

1、高新區(qū)金融城板塊，該板塊的南苑小區(qū)是08年的盤，4室2廳203.01平米，2016年3月1日成交價，328萬，1.6萬/平米。到10月份，同戶型成交515萬，單價2.5萬/平米，最新成交是9月22日，總價717萬，單價3.5萬/平米。從去初到現(xiàn)在翻了一倍還不止，比剛調(diào)控時也上漲了40%。

2、錦江區(qū)東湖板塊，翡翠城二期 3室2廳 152.4平米，今年9月26日，成交總價412萬，2.7萬/平米，同戶型，去年9月6日，成交價218萬，單價1.56萬/平米，一年時間漲幅也接近了90%。

3、沙河堡板塊，萬科金潤華府 2室2廳 65平米，去年1月成交83.8萬，單價1.29萬/平米。去年9月24日，成交90萬，單價1.39萬/平米。今年9月25日成交價，160萬，單價2.4萬/平米，同戶型。去年調(diào)控前漲幅不大，調(diào)控后卻恨勁漲了一下，離翻倍也不遠了。

4、金牛區(qū)西岸觀邸， 3室2廳 92.89平米，今年9月28日成交158萬，單價1.7萬/平米，同戶型，去年10月6日成交96萬，單價1萬左右，去年1月份，成交價大概九千上下，調(diào)控前比較穩(wěn)定，調(diào)控后反而快速上漲了70%。

5、天府新區(qū)麓山國際半月灣， 2室2廳 98.12平米，今年9月19日170萬成交，單價1.7萬，去年9月份，單價八千多到一萬都有，去年初單價還只有六七千的樣子。漲幅已經(jīng)不止翻倍了。

因為今年6、7月份開始，很多開發(fā)商要求付全款買房，將不少資金不足的人擠向了二手房市場。所以前陣子盛傳有二手房業(yè)主要求眾多買房者排號價高者得也就見怪不怪了。

新房與二手房價格倒掛

因新房受到政府限價的影響，導(dǎo)致很多開發(fā)商不愿按政府指導(dǎo)價辦理預(yù)售證，而政府很明確，開發(fā)商不接受指導(dǎo)價那就別想辦預(yù)售證。這種開發(fā)商與政府博弈的結(jié)果就形成了變相捂盤的結(jié)果。供應(yīng)量少了而需求還很旺盛的情況下使得新房與二手房價格倒掛也是必然現(xiàn)象。

也有部分樓盤在售指導(dǎo)價明顯低于周邊樓盤價，但開發(fā)商腦洞大開：采用渠道費、茶水費、關(guān)系費、裝修費等方式變相加價，最后的售價，跟限價不限價沒多大區(qū)別。對購房者而言反而增加了成本，有些費用連收據(jù)都沒有一個，而購房者只能自求多福能順利買到自己看中的樓盤。

調(diào)控了，房價還一路上漲

從2016年10月1日成都開始出臺調(diào)控措施，此后的政策升級，限購限價限貸限售限商一股腦兒上齊了。中心區(qū)除青白江區(qū)以外全部限購2年，新房二手房要求限售3年，限購區(qū)二套房首付6成，個別區(qū)7成。

其實，成都去年10月份出臺限購時，但大部分地區(qū)漲幅不大。但隨著高新區(qū)和天府新區(qū)的限購政策出臺，原先觀望的購房者開始擔(dān)心自己將被限購而果斷下手。這樣搶一波然后政策補一刀，加之后續(xù)供應(yīng)不足，房價也就一路漲上來了。

要知道，同一個城市，不同的片區(qū)，雖然房價有差異，同一個片區(qū)，房子也因為新舊和品質(zhì)價格會有差異，但購房者或者投資者會不斷尋求洼地，然后填平。同一輪行情中，有些配套后達的地方，漲幅會偏大，而落后地區(qū)漲幅則稍低一些，但不至于其他地方翻倍了，我這里不漲或只漲4一點兒，聰明的購房者一定會很快去將這個差距填補起來。

國慶前二圈層土地拍賣樓面地價都突破了萬元門檻。有的地方甚至出現(xiàn)面粉貴過面包的現(xiàn)象，比如大面鎮(zhèn)新房由于限價才1萬左右而，二手房價格已達1.4萬左右。而最近成交的土地樓面地價已經(jīng)超過新房售價，導(dǎo)致很多人看漲區(qū)域未來房價。

全民看好成都后市

成都購房者對成都房價，一直是自信心爆棚，一片看漲，理由如下。

1、人口基數(shù)大。成都有1600萬人，國家中心城市。和沿海地區(qū)比起來，成都房價還不到別人的一半。

2、土地供應(yīng)少。土地供應(yīng)少導(dǎo)致地價高進而形成房價還會更高的預(yù)期。

3、人為釋放需求。成都做法為借棚戶區(qū)改造大量拆遷，基本上都是貨幣補償，短期內(nèi)形成大量需求，使需求顯得很旺盛。

4、新盤被限價，搶到就是賺到。

5、容積率降低。以前成都住宅容積率至少在3左右。以后分區(qū)限定容積率。另外新拍地砍去公共租賃住房和人才公寓占比，新房供應(yīng)縮水嚴重，后市集體看漲。

總之是政府想推高房價，開發(fā)商和炒房客主動配合，拆遷戶和剛需被動加入，形成現(xiàn)在房價漲不停的狀態(tài)。

目前在成都購房的活躍群體中，主要有三類人，一是有資格不得不買的剛需，其次是改需，還有部分長線投資的炒房者。但限購和限售政策還是把不少外地投機炒房客給攔住了，轉(zhuǎn)而投向成都的商業(yè)和類住宅產(chǎn)品。

成都2018年房價走勢預(yù)測：短期趨穩(wěn)，長期緩漲

實際上，國慶前火爆的土拍市場也在國慶后漸漸降溫。國慶前動輒樓面地價過萬的區(qū)域從國慶后拍賣的幾宗地情況來看，降溫不少，還有零溢價率成交的地，這在以前除了人才公寓外是沒有過的事情。

據(jù)6月下旬成都市公布的住宅用地中期規(guī)劃， 2017年-2021年，成都年均城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)量將達到786公頃(786萬平米)，按2.5的容積率算，約2000萬平米建面，以這幾年的新房平均成交量來看，只能算達到供需平衡的水平，而且將來大部分的供地將會集中在二三圈層。

2015年的人口普查結(jié)果顯示，成都市主城區(qū)常住人口達529.54萬人，比2000年增加182.49萬人;近郊的二圈層常住人口為429.63萬人;遠郊的三圈層常住人口為445.59萬人。

成都作為省會城市又是國家新一線城市，對周邊的人口吸附能力還是比較強的。長期來看，成都成為2000萬人口的特大城市不會太遠。近幾年，成都中心城區(qū)人口增速將會放緩，而二三圈層人口預(yù)計會引來快速增長期，尤其是新劃入中心城區(qū)的二圈層增速會更快。

這一波翻倍暴漲后，隨著調(diào)控政策的深入、嚴控消費貸使得資金進入樓市的路子越來越窄以及租賃住房、人才公寓的大量上市會慢慢熄火，成都將會迎來一個兩年左右的房價平穩(wěn)期，平穩(wěn)期之后根據(jù)調(diào)控目標(房地產(chǎn)長效機制落地)來看應(yīng)該是一個長期緩慢增長的過程，去年那種暴漲的機會是不可能出現(xiàn)的了。

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