上海、廣州微調(diào)商辦限購政策 北京不會(huì)對(duì)商辦房大規(guī)模松綁

• 2018年1月18日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 480 25
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

去年“3·26”一紙政策出臺(tái)，商業(yè)用途的房子，褪去居住屬性，僅可辦公。本就是投資聚集地和調(diào)控灰色地帶的商改住項(xiàng)目，一下子成了調(diào)控政策最嚴(yán)控的部分。商住這個(gè)詞在北京樓市中消失，商業(yè)辦公類產(chǎn)品被明確不再允許居住。

商住市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？

進(jìn)入2018年，上海、廣州先后對(duì)商辦類產(chǎn)品進(jìn)行了微調(diào)整，允許個(gè)別項(xiàng)目有條件地由商轉(zhuǎn)租，作為長租公寓運(yùn)營——這是否會(huì)是未來大量商辦項(xiàng)目的集體出路呢？記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，商辦的未來出路取決于政策的走向，但期待像以往那樣放開商辦產(chǎn)品進(jìn)入居住領(lǐng)域是不可能的。

上海、廣州微調(diào)商辦限購政策

“聽說了嗎？上海、廣州的商辦類產(chǎn)品都放開了一條口子，未來是不是商辦類項(xiàng)目還可以用來居??？”

近日，在通州某商住樓的業(yè)主群里，幾位投資了商住項(xiàng)目，卻因?yàn)檎哒{(diào)控導(dǎo)致難以出手的業(yè)主，紛紛討論起最近商辦市場(chǎng)的動(dòng)向。

事實(shí)上作為去年樓市調(diào)控組合拳的重要組成部分，商住房的概念已經(jīng)在北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市中成為了歷史名詞。商業(yè)辦公類土地不再允許建設(shè)成居住類產(chǎn)品的要求，讓本已成為樓市成交主力的商住項(xiàng)目，一下子墜入谷底?；蛟S是由于政策太過嚴(yán)厲，大量商辦類項(xiàng)目面臨庫存積壓的困境，一些城市也開始有條件地嘗試為商辦產(chǎn)品去庫存。

去年12月29日，上海寶山區(qū)發(fā)布最新消息《寶山區(qū)首批存量商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)型租賃住宅方案完成上報(bào)備案》，有條件地批準(zhǔn)三個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為租賃住宅。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上海的商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)型租賃住宅，不僅盤活了存量房源用于租賃，同時(shí)也恢復(fù)了商辦的居住屬性，讓商辦物業(yè)做長租公寓的合法性更進(jìn)一步。要知道按照之前的調(diào)控要求，商辦項(xiàng)目是不能用于居住的。因此有不少此前購買了商住樓的投資人，都認(rèn)為此舉相當(dāng)于放開了商辦的居住功能，未來還有可能進(jìn)一步放寬。

不僅是上海寶山，在新年交替之際，廣州的公寓市場(chǎng)也迎來了一次小小的“松綁”。近日，廣州市城市更新局發(fā)布《市城市更新局關(guān)于實(shí)施城市更新商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理新政執(zhí)行問題的通知》，屬于舊改商服類項(xiàng)目，可以不執(zhí)行“3·30”新政中商服類最小分割單元不低于300平方米的規(guī)定。這也意味著舊改商服項(xiàng)目又將可以開發(fā)小戶型公寓，但是銷售對(duì)象依然不能是“個(gè)人”，必須是 “法人單位”才能購買。

北京商辦庫存創(chuàng)紀(jì)錄

有觀點(diǎn)認(rèn)為，新年伊始上海、廣州對(duì)于商辦產(chǎn)品的微調(diào)，無論是轉(zhuǎn)型租賃，還是允許小戶型開發(fā)，均是由于政策嚴(yán)控近一年來，商辦類項(xiàng)目受到了巨大的沖擊。

其實(shí)在北京也是類似，住宅項(xiàng)目雖然供應(yīng)有限，但商辦產(chǎn)品卻壓力山大。

來自市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)《地產(chǎn)營銷人》的數(shù)據(jù)顯示， 2017年北京商辦市場(chǎng)的供應(yīng)套數(shù)大幅增加，但成交套數(shù)卻大幅下滑，商辦產(chǎn)品的庫存量也達(dá)到了四年來的最高位。整理從2014-2017年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，去年北京商辦供應(yīng)套數(shù)突破2萬套，達(dá)到20034套，為四年來最高，同比增長了32%；而成交套數(shù)卻僅有9635套，遠(yuǎn)低于2016年的15443套，同比下降了38%。由此，北京樓市的商辦庫存達(dá)到45878套，創(chuàng)下了四年以來的最高位，庫存量上升了29%。成交均價(jià)和成交金額分別為26616元/平方米和524.27億元，同比分別下降了8%和36%。

業(yè)內(nèi)專家、地產(chǎn)營銷人韓樂告訴記者，之所以出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象是由于商辦市場(chǎng)在調(diào)控后，受到了極大的沖擊，發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化。

一方面，對(duì)于開發(fā)商已經(jīng)通過規(guī)劃的原“商改住”項(xiàng)目不得不重新調(diào)整定位，轉(zhuǎn)向純粹的商辦形象，由此導(dǎo)致大量的原本想要賣給個(gè)人的小面積產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，提高了供應(yīng)占比。另一方面，購房客戶由于政策原因已無法以個(gè)人名義購買商辦產(chǎn)品，只能通過公司獲取購買資格，因而無法貸款，變相提高了首付比例和購房成本，所以低總價(jià)小面積商辦也試圖在適應(yīng)市場(chǎng)的需求。

而那些沒有通過規(guī)劃的新增商辦項(xiàng)目，按照新政要求，則需要設(shè)計(jì)成使用面積500平方米以上的大戶型，這意味著建筑面積接近700平方米，達(dá)到了半層或者一整層的體量。韓樂表示，這樣的規(guī)劃是不可能吸引個(gè)人投資者的，只能通過整售給企業(yè)辦公來消化庫存，但這樣的交易畢竟是少數(shù)。于是，小戶型商辦由于不能貸款不能出售給個(gè)人，大戶型商辦則因?yàn)閮r(jià)格太大，都無法快速銷售，最終導(dǎo)致庫存不斷增加。北京大規(guī)模放開商辦幾無可能面對(duì)與上海、廣州類似的商辦庫存壓力，北京的商辦市場(chǎng)是否會(huì)有微調(diào)政策出現(xiàn)呢？

對(duì)此，安居客首席分析師張波認(rèn)為，北京政策微調(diào)的可能性較大，但會(huì)嚴(yán)守“商改住”這條紅線，回歸商業(yè)本質(zhì)和“商改租”是未來商辦類項(xiàng)目的兩個(gè)大方向。其一是回歸商業(yè)的本質(zhì)，嚴(yán)格按照土地性質(zhì)改住為商，對(duì)于有著優(yōu)勢(shì)地理位置的項(xiàng)目可以考慮；其二是轉(zhuǎn)住為租，未來政策對(duì)于租賃會(huì)有更多傾斜，租賃的市場(chǎng)也將進(jìn)一步擴(kuò)大，在國家多渠道并建的政策指引下，租賃市場(chǎng)也將有更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

韓樂也認(rèn)為，北京也有可能會(huì)對(duì)商辦產(chǎn)品放開租賃的限制，引導(dǎo)商辦庫存轉(zhuǎn)入租賃領(lǐng)域。不過，韓樂同時(shí)表示，期待北京對(duì)商辦產(chǎn)品放開更大的口子是不可能的，也一定不再允許曾經(jīng)的商改住再次入市。而且就算是引導(dǎo)商辦物業(yè)進(jìn)入租賃領(lǐng)域，對(duì)開發(fā)商來說仍舊壓力很大。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)有的租賃政策，租金回款相對(duì)于開發(fā)成本來說太過微不足道，而且開發(fā)商還要負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營和維護(hù)，資金會(huì)承受更多的壓力，轉(zhuǎn)型租賃并不適用于所有商辦項(xiàng)目。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，北京樓市由于特殊的標(biāo)桿作用，不會(huì)出現(xiàn)對(duì)商辦產(chǎn)品的大規(guī)模松綁，即便允許部分商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)為租賃住房，一定會(huì)有嚴(yán)格的限制標(biāo)準(zhǔn)，比如運(yùn)營能力、消防標(biāo)準(zhǔn)、安全標(biāo)準(zhǔn)等。投資需求很難重回商辦市場(chǎng)。

商辦產(chǎn)品已失去投資吸引力

雖然上海和廣州放松了對(duì)商辦的限制，但對(duì)于投資需求來說，嚴(yán)厲的政策，已經(jīng)使得商辦產(chǎn)品失去了投資吸引力。

韓樂表示，曾經(jīng)商住市場(chǎng)由于不限購、不限貸、低總價(jià)，吸引了大量的樓市投資需求，但這樣的情況已經(jīng)不可能再發(fā)生，除非是由于公司發(fā)展需要，個(gè)人投資者已經(jīng)不會(huì)再投資必須全款支付的商辦產(chǎn)品。張波也表示，首先，必須承認(rèn)低總價(jià)的商辦類項(xiàng)目過去幾年的確承接了部分剛需，尤其是在目前房價(jià)已經(jīng)高企的一二線城市更是如此；其次要看到這種現(xiàn)象并不是合理的，或者說并不應(yīng)該是國家鼓勵(lì)的方向。一方面土地性質(zhì)決定了物業(yè)類別，地方政策在土地出讓時(shí)往往對(duì)于地塊有著前瞻性的規(guī)劃和思考，大量商辦項(xiàng)目變相轉(zhuǎn)為住宅顯然會(huì)和地塊的定位有一定差異。另一方面商辦項(xiàng)目存在居住和辦公的混雜現(xiàn)象，人員管理方面存在極大安全隱患。

因此，張波認(rèn)為，短期來看，商辦的投資熱已經(jīng)退去，尤其是針對(duì)個(gè)人的商辦類投資市場(chǎng)已經(jīng)退潮。但這并不意味著商辦項(xiàng)目就變成了“雞肋”。2018年商辦項(xiàng)目有適度松綁的可能性，市場(chǎng)熱度雖不會(huì)出現(xiàn)明顯提升，但大型整售客戶出手的可能性較大。同時(shí)在“租購并舉”的政策背景下，“改商為租”有著很強(qiáng)政策紅利，吸引著各方資本進(jìn)入商辦市場(chǎng)。

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