兩家閩系房企登陸港交所：已告別“不惜代價(jià)”

• 2018年1月18日 FanTianQing來(lái)源：新浪網(wǎng) 1461 97
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企選擇香港上市，主要處于兩點(diǎn)原因，一是要實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張，從融資的角度而言，上市是繞不開的道路。而由于監(jiān)管問題，A股上市困難較大，隨著內(nèi)房股價(jià)值的提升，港股則是最好的選擇。

兩家閩系房企登陸港交所！詳情是怎樣的？

A股嚴(yán)格的監(jiān)管政策下，赴香港上市重新成為房企登上資本市場(chǎng)的重要路徑。

2018年至今，已經(jīng)兩家內(nèi)地房企登陸港交所，另有房企正在籌謀香港上市。1月16日，福建房企正榮地產(chǎn)于香港聯(lián)交所正式掛牌上市；另一家福建房企福晟集團(tuán)反向收購(gòu)佑威國(guó)際后，于1月11日正式更名福晟國(guó)際。

1月16日，福建房企正榮地產(chǎn)于香港聯(lián)交所正式掛牌上市。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企選擇香港上市，主要處于兩點(diǎn)原因，一是要實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張，從融資的角度而言，上市是繞不開的道路。而由于監(jiān)管問題，A股上市困難較大，隨著內(nèi)房股價(jià)值的提升，港股則是最好的選擇。

截至目前，已經(jīng)有11家閩系房企實(shí)現(xiàn)上市，與此同時(shí)，閩系房企們正在發(fā)生改變。相較于幾年前“不惜代價(jià)”式的擴(kuò)張，剛剛登陸資本市場(chǎng)的正榮地產(chǎn)和福晟國(guó)際則屬“另辟蹊徑”，一個(gè)先于土地市場(chǎng)高潮到來(lái)之前，定位中高端產(chǎn)品戰(zhàn)略；另一個(gè)則是在其他房企在公開土地市場(chǎng)廝殺時(shí)，憑借著母公司在房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)的崛起，聲名鵲起。這是閩系房企的變化，也是房地產(chǎn)業(yè)變化的縮影。

正榮地產(chǎn)：定位中高端的改善市場(chǎng)

截至2017年底，五家閩系房企進(jìn)入房企房企銷售額排行榜前20名，新進(jìn)者包括正榮地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城，且均是走了差異化的戰(zhàn)略路線。

正榮地產(chǎn)是新進(jìn)者中銷售額和漲幅均為最大的房企，2017年正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額910億元，同比增長(zhǎng)逾80%。

差異化的產(chǎn)品戰(zhàn)略被認(rèn)為是正榮地產(chǎn)突圍最重要的原因之一。正榮地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，早在2015年初，正榮地產(chǎn)即提出“改善大師”產(chǎn)品戰(zhàn)略定位，集中主要精力中高端住宅物業(yè)的改善型需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，2016年很多城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到“白熱化”的地步，土地價(jià)格上漲，為規(guī)避土地成本增加對(duì)公司利潤(rùn)的蠶食，房企們不得不調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)“改善”市場(chǎng)，就該點(diǎn)而言，正榮地產(chǎn)算是先行一步。

來(lái)自第三方研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2012年至2016年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性需求持續(xù)上漲，建筑面積位于90平方米至200平方米之間的已經(jīng)售出的新建商品住宅的占比達(dá)到56.3%。

此外，上述正榮地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，差異化的產(chǎn)品戰(zhàn)略之外，公司在土地?cái)U(kuò)展上采取“深耕”的策略，且已有成效，2018年正榮地產(chǎn)在上海、江蘇省的南京和蘇州等城市均有望實(shí)現(xiàn)100億元的銷售額。

規(guī)模之外，正榮地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型開始展現(xiàn)實(shí)質(zhì)的效果，公司收益的提升遠(yuǎn)超過(guò)銷售額的增長(zhǎng)。正榮地產(chǎn)此前公布的招股書顯示， 2014年至2016年公司實(shí)現(xiàn)收益分別為30億元、43億元和146億元。

值得關(guān)注的是，截至目前，閩系房企因負(fù)債率備受詬病，正榮地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，公司將致力于財(cái)務(wù)政策并優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

本次IPO正榮地產(chǎn)將獲得約38.43億元的款項(xiàng)。該公司招股書顯示，正榮地產(chǎn)在此次上市招股階段，在香港公開發(fā)售部分獲有效認(rèn)購(gòu)合計(jì)1.79億股，最終定價(jià)違每股3.99港元，扣除相關(guān)費(fèi)用之后，全部發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為38.43億港元。

福晟國(guó)際：仍走高周轉(zhuǎn)模式，規(guī)模和利潤(rùn)都要

因?yàn)椴①?gòu)“福晟”的名稱在行業(yè)內(nèi)聲名鵲起，盡管福晟國(guó)際將會(huì)脫離福晟集團(tuán)富力運(yùn)行，但并購(gòu)依然是福晟國(guó)際繞不開的關(guān)注點(diǎn)。

近日，福晟國(guó)際執(zhí)行董事、福晟國(guó)際首席財(cái)務(wù)官吳繼紅在接受采訪時(shí)透露，福晟國(guó)際將會(huì)采取有別于福晟集團(tuán)以并購(gòu)和舊改為主的商業(yè)模式，而是通過(guò)招拍掛和對(duì)公司的整體并購(gòu)實(shí)現(xiàn)“快周轉(zhuǎn)+利潤(rùn)”的發(fā)展路徑。但吳繼紅同時(shí)表示，集團(tuán)有個(gè)原則：“適合上市公司的項(xiàng)目，一定會(huì)給上市公司來(lái)做”。

具體而言，福晟國(guó)際“跟著國(guó)家戰(zhàn)略走”，即沿著大的城市圈的規(guī)劃方向布局，在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等城市圈拓展項(xiàng)目。

有別于過(guò)往閩系房企展示的“不惜代價(jià)”拿地，吳繼紅表示，公司將采取“三個(gè)結(jié)合”的拓展策略實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。即未來(lái)在一二線城市“做利潤(rùn)”，在三四線城市“走量”，進(jìn)而保證“高周轉(zhuǎn)和利潤(rùn)”的平衡。

吳繼紅同時(shí)透露，公司一定是住宅和商業(yè)同步走的，但項(xiàng)目最終的落地一定是一二線城市和其外溢的三四線城市均有一定量，為實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)又堅(jiān)持商業(yè)和住宅的投資比例在2:8左右，最多不超出3:7。

并購(gòu)之外，福晟國(guó)際延續(xù)了福晟集團(tuán)“三級(jí)管控”放權(quán)模式，向城市公司放權(quán)。

吳繼紅介紹，“審批權(quán)都在集團(tuán)是滿足不了行業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展”，“真正打仗一定下放到區(qū)域”， 真正的做事人員在區(qū)域，指揮勸應(yīng)該下放至區(qū)域；集團(tuán)充當(dāng)?shù)膭t是戰(zhàn)略導(dǎo)向和資源提供的角色；執(zhí)行層面則是具體到每個(gè)項(xiàng)目。

對(duì)于外界質(zhì)疑的高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的高負(fù)債問題，吳繼紅在接受采訪時(shí)表示，高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，在剛開始的時(shí)候一定會(huì)是高負(fù)債，需要把握兩點(diǎn)。一是高周轉(zhuǎn)一定要彌補(bǔ)高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)發(fā)展到一定，負(fù)債一定會(huì)下降另外；企業(yè)需要判斷資產(chǎn)是不是有質(zhì)，如果資產(chǎn)沒有估值偏離的風(fēng)險(xiǎn)，階段性的高負(fù)債是企業(yè)可以承受的。

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