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中國(guó)樓市新動(dòng)向的背后情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-1
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舉世矚目的北京奧運(yùn)會(huì)落下帷幕，奧運(yùn)會(huì)后中國(guó)樓市的走向再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。今年以來，盡管房地產(chǎn)１月至７月投資增幅超過３０％，但樓盤銷量增長(zhǎng)下降，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。
有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近，這是觀察未來樓市走向的重要“時(shí)間窗”。當(dāng)前，樓市出現(xiàn)了一些值得引起關(guān)注的新動(dòng)向。
外資“抄底”拿地 熱情有增無減
全國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)中心的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平環(huán)比增長(zhǎng)１．５９％，較去年同期大幅度下降，其中長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)漲幅低于全國(guó)水平。一些地區(qū)土地流標(biāo)、流拍達(dá)１０％以上。
鄭州市統(tǒng)計(jì)局對(duì)全市５０家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)調(diào)查表明，受資金緊張、市場(chǎng)前景預(yù)期影響，這些企業(yè)上半年新購(gòu)置土地面積減少的有２３家，占４６％，而僅有１２％的企業(yè)新購(gòu)置土地面積有所增加。
盡管各個(gè)城市地價(jià)和交易量表現(xiàn)不一，但外資熱情卻有增無減。中國(guó)未來的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)性，是眾多外資基金投資的實(shí)質(zhì)所在。
６月，南京掛牌出讓的２塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，分別被韓國(guó)ＳＫ集團(tuán)和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機(jī)構(gòu)摘牌，成交總價(jià)６．５億元人民幣。一位業(yè)內(nèi)人士透露，一家具有英國(guó)基金背景的公司正準(zhǔn)備接手南京中心城區(qū)某大宗地塊，土地價(jià)格達(dá)４０多億元。
美國(guó)凱雷集團(tuán)上海代表處副總裁康明訓(xùn)表示：“中國(guó)二線城市的投資前景很不錯(cuò)。目前公司在中國(guó)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)１０個(gè)�！�
２００６年，凱雷曾以１．２億美元的總價(jià)購(gòu)進(jìn)上海中房森林別墅１１０套高級(jí)獨(dú)棟別墅；２００７年７月，凱雷出資１０億元，介入青島ＣＢＤ核心的凱悅中心，占約７０％股份；今年４月，凱雷又以近２０億元的價(jià)格購(gòu)得上海濟(jì)南路８號(hào)西苑項(xiàng)目……
日前，由德國(guó)ＬＴＫ設(shè)計(jì)事務(wù)所、五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)、上海五合智庫(kù)等六大機(jī)構(gòu)共同組成的合資跨國(guó)機(jī)構(gòu)洲聯(lián)集團(tuán)正式亮相。此次重組被業(yè)界認(rèn)為，境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入越來越深。
在一浪高過一浪的物業(yè)收購(gòu)熱潮之后，外資的注意力開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)和金融投資等業(yè)務(wù)。
“外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要原因是看重這個(gè)新興市場(chǎng)具備的投資吸引力。”上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具備良好的市場(chǎng)環(huán)境和豐富的投資機(jī)會(huì)，能夠滿足投資者市場(chǎng)擴(kuò)張的策略需要。同時(shí)，隨著政策環(huán)境的改善和市場(chǎng)成熟度的增加，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也逐漸清晰可控。
以上海五合智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，僅２００８年一季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額就達(dá)到４．４億美元，占一季度外資投資總額的３２．６％。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２００７年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達(dá)６５０億元，增長(zhǎng)６４．８％，整體高出其他渠道資金增長(zhǎng)２６．２％。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國(guó)樓市。
中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍說，今明兩年，外資關(guān)注的重點(diǎn)依然是二三線城市。外資通過變化渠道、購(gòu)買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。
一些專家指出，國(guó)家對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的限制并沒有改變，主要是防止游資“炒作”。因而有必要嚴(yán)密監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的外資流向。如關(guān)注外資對(duì)某個(gè)城市、某種物業(yè)類型的集中投資行為，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)承受能力之間是否匹配，以便提前防范外資給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，避免外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作等。
成交量萎縮 開發(fā)商“死扛”難改調(diào)整大勢(shì)
７月份，北京僅銷售商品住宅４１９４套，銷售套數(shù)降至近兩年來最低。北京房?jī)r(jià)的漲幅同比也回落０．２個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來最低漲幅。
有專家認(rèn)為，目前不少具有真實(shí)購(gòu)房需求的消費(fèi)者仍在觀望，奧運(yùn)會(huì)后隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的來臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢(shì)趨于明朗，成交量可能出現(xiàn)小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無起色，這將對(duì)一度緊繃的開發(fā)商資金鏈構(gòu)成威脅。
數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。北京市地稅局７月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，欠稅榜單上２００余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了四分之一，其中欠稅超過千萬元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)２０余家，最高的欠稅達(dá)３５５９萬元。
無獨(dú)有偶，５月份，上海財(cái)稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告，在百萬元級(jí)以上欠稅大戶中，房地產(chǎn)公司占約４０％。
人們不禁疑惑，一向以進(jìn)富豪排行榜為榮的房地產(chǎn)企業(yè)，為何也會(huì)頻現(xiàn)欠稅榜呢？
開發(fā)商欠稅的一個(gè)重要理由是資金緊張。當(dāng)然。房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性，按照有關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅一般是預(yù)收２５％，到年底再結(jié)算。近來樓盤交易量下降，現(xiàn)金回流有限，開發(fā)商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。
然而究其根源，還在近幾年樓市的非理性上漲時(shí)，開發(fā)商瘋狂拿地。業(yè)內(nèi)人士反映，前兩年不少開發(fā)商在暴利驅(qū)使下爭(zhēng)相貸款，高價(jià)拿地，巨量資金被積壓在土地上。北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京住宅期房及現(xiàn)房簽約總量為４萬余套，下降幅度接近４０％。樓盤銷售不樂觀，企業(yè)償還稅款的能力肯定微乎其微。
銀河證券的有關(guān)專家表示，按國(guó)家稅收征管法，欠繳應(yīng)納稅款的納稅人所需繳納的滯納金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行借款利息。一般企業(yè)都不愿意欠繳稅款。欠稅的房地產(chǎn)公司有可能僅是項(xiàng)目公司，不排除其目的是逃騙稅。
２００４年、２００５年以來，上海、北京等地的房?jī)r(jià)幾乎是“一飛沖天”，一些樓盤售價(jià)動(dòng)輒翻２００％、３００％，如今，這些城市一些樓盤的價(jià)格也就是調(diào)整了百分之幾，房地產(chǎn)企業(yè)到底是賺是虧，消費(fèi)者心中也自有一本賬。
“房?jī)r(jià)前期持續(xù)大幅上漲，超過了大多數(shù)購(gòu)房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落是市場(chǎng)調(diào)整之必然�！敝写蠛慊纫恍┲薪楣菊J(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商與其死扛高房?jī)r(jià)，還不如“隨行就市”，加快資金回籠。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)部研發(fā)主任王志偉認(rèn)為，“金九銀十”期間的樓市成交量有可能環(huán)比小幅反彈，也有可能繼續(xù)維持不活躍狀態(tài)，但不管哪種情況都不會(huì)改變市場(chǎng)的調(diào)整大勢(shì)。
一家全國(guó)性商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人表示：“現(xiàn)在銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款非常謹(jǐn)慎，遵循著總量控制、有保有壓的思路來審批。而強(qiáng)化有關(guān)信貸政策的目的，在于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康合理發(fā)展�！�
剛性需求仍然旺盛 房?jī)r(jià)理性回歸可期
國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)王一鳴說，奧運(yùn)會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系從各國(guó)表現(xiàn)看不盡相同，很難得出一般規(guī)律。但無可否認(rèn)的是，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看是積極的，某種意義上講有擠壓泡沫的作用。
中國(guó)的房?jī)r(jià)在連續(xù)１０年保持上漲態(tài)勢(shì)的情況下，開始改變?cè)羞\(yùn)行軌跡進(jìn)行調(diào)整并不值得大驚小怪。對(duì)于少數(shù)房?jī)r(jià)較高的地區(qū)，專家認(rèn)為：“房?jī)r(jià)的適當(dāng)回落是正常的。”樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢(shì)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然總體向好，無疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
從今年上半年的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資仍然保持較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理。其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資１３１９６億元，同比增長(zhǎng)３３．５％，這一增速比去年同期還高出５個(gè)百分點(diǎn)。
央行、銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地》的通知，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項(xiàng)目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止向不符合規(guī)劃控制要求的項(xiàng)目提供貸款支持，禁止向違法用地項(xiàng)目提供貸款支持。業(yè)界人士表示，相關(guān)通知是對(duì)已有措施的強(qiáng)化，將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
“經(jīng)濟(jì)發(fā)展有其自身規(guī)律，在城市化高速發(fā)展時(shí)期房地產(chǎn)重要性不言自明。但房地產(chǎn)過度依賴銀行資金，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)總量過大，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲，內(nèi)生動(dòng)力不足。面對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新變化，地方政府也要適時(shí)調(diào)整發(fā)展策略，矯正以往只靠投資拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的行為。”江蘇常州市鐘樓區(qū)委副書記張曉平說。
今年上半年，這個(gè)區(qū)財(cái)政收入主要依靠先進(jìn)制造業(yè)和消費(fèi)拉動(dòng)，地方一般預(yù)算性收入增幅達(dá)到２８％，而房地產(chǎn)在財(cái)政收入中的比重由去年的４０％降低到了２０％。在今年初制定的發(fā)展規(guī)劃中，房地產(chǎn)業(yè)由支柱產(chǎn)業(yè)降格為補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)。在他們看來，房地產(chǎn)消耗大量土地，產(chǎn)出卻是一次性的，需求不可能始終旺盛，追求單位面積可持續(xù)產(chǎn)出更符合科學(xué)發(fā)展觀。
純粹由投資拉動(dòng)的發(fā)展不具有可持續(xù)性，需求才是市場(chǎng)的根本動(dòng)力。一些專家提出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整階段也是一個(gè)理性回歸階段，其“后勢(shì)”如何，應(yīng)該由市場(chǎng)的需求來決定，由整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面來決定。
房貸是反映交易情況的直接有效數(shù)據(jù)，也是折射市場(chǎng)需求的重要數(shù)據(jù)。央行上�？偛坎痪们鞍l(fā)布的上半年上海市貨幣信貸運(yùn)行情況顯示：６月份中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款增加２７．１億元。這表明市場(chǎng)剛性需求仍然旺盛。只要房?jī)r(jià)擠壓出泡沫，適度調(diào)整，需求就自然會(huì)上升，而保持房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的常態(tài)。
王一鳴認(rèn)為，我國(guó)城市化率還達(dá)不到全球平均水平，在未來十幾年，城市化率每年大概還會(huì)增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資接近五分之一，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常重要。
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