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中國房價漲幅情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-27
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008年年初以來，我國城鎮(zhèn)住宅價格的走勢顯露企穩(wěn)跡象。1998年7月，以《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》出臺為標(biāo)志，我國進一步加快了城鎮(zhèn)住房分配制度改革的步伐。此后，我國房地產(chǎn)市場進入了從無到有、從小到大迅速發(fā)展的新階段。
10年來，房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展、推進城鎮(zhèn)化建設(shè)和改善居民的居住條件作出了重要貢獻。與此同時，也出現(xiàn)了城鎮(zhèn)住宅交易價格上漲過快、中低收入家庭購房困難的問題。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國務(wù)院及有關(guān)部門相繼出臺了一系列穩(wěn)定房價的調(diào)控措施，總的來看，這些措施對抑制房價過快上漲起到了積極作用。各級政府及相關(guān)部門應(yīng)堅定不移地繼續(xù)執(zhí)行并細化、深化當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以進一步鞏固和擴大近期取得的調(diào)控成果。
當(dāng)前房價形勢不容樂觀
--房價漲幅仍處于較高水平。2008年二季度，新建住宅、二手住宅同比價格分別上漲10.1%和8.9%，雖然與一季度相比漲幅回落了1.7和2.6個百分點，但與歷史數(shù)據(jù)相比，該漲幅仍然處于高位。
分類別看，由于90平方米以上高檔住宅建設(shè)比例逐漸減小，導(dǎo)致新建高檔住宅價格漲勢仍顯偏快。2008年上半年，與上月相比，新建高檔住宅交易價格2至6月分別上漲0.7%、0.8%、0.3%、0.4%和0.2%。高檔住宅價格漲勢不止，有可能對普通住宅價格走勢帶來示范效應(yīng)。
--環(huán)比價格下調(diào)幅度較小。從2008年上半年月度環(huán)比指數(shù)數(shù)據(jù)看，新建住宅價格上漲幅度有所縮小，但價格依然在逐月升高；二手住宅價格前四個月有所上漲，5、6月份均小幅下降0.2個百分點，降幅并不顯著。
--房屋租售比偏低。"房屋租售比"是指房屋每平方米月租金與每平方米售價之間的比值。房屋租售比的大小，是國際上通行的判斷樓市是否存有泡沫的重要指標(biāo)之一。目前，國際認可的比較理想的房屋租售比約在1:200到1:100之間。根據(jù)70個城市抽樣調(diào)查結(jié)果測算，2008年上半年，全國房屋租售比已經(jīng)低于1:400，即使是流動人口規(guī)模龐大、租賃市場需求旺盛的北京市，房屋租售比也已達到1:325，遠低于理想水平的下限。
從這幾年住宅交易價格與住宅租賃價格的走勢看，新建住宅、二手住宅銷售價格漲幅遠高于同期住宅租賃價格漲幅，因此房屋租售比還有進一步擴大的趨勢。這說明房屋投資價值有嚴(yán)重貶值的傾向。
--房價收入比偏高。"房價收入比"是指一個地區(qū)住房平均價格與家庭年平均收入的比值，國際上一般用它來衡量房價的合理性與消費者的實際購買能力。比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對住房的支付能力越高。結(jié)合國際慣例，目前比較通行的說法認為，我國房價收入比在3～6倍之間比較合理。據(jù)稱，美國目前房價收入比約為3倍左右。
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計結(jié)果，2004年我國城市人均住宅建筑面積為25.0平方米，2005年為26.1平方米，2006年為27.1平方米，每年遞增約1.0平方米。若按照這種發(fā)展趨勢推算，2007年城市居民人均住宅建筑面積約為28.0平方米左右。按照全國城鎮(zhèn)居民家庭戶均3.03人，并結(jié)合2007年國家統(tǒng)計局相關(guān)資料可以大致推算出全國及各地區(qū)2007年房價收入比的數(shù)值。經(jīng)計算，2007年全國房價收入比約為7.4，其中北京13.6，上海9.8。考慮到我國居民住宅土地的國有性質(zhì)及各種保障制度尚不完善，與歐美國家相比，我國及部分城市房價收入比就顯得更高些。
--消費者認為房價過高。
從消費者反映看，根據(jù)國家統(tǒng)計局杭州市調(diào)查隊在2007年10月進行的一項調(diào)查結(jié)果，88.0%的居民家庭和86.2%的房地產(chǎn)企業(yè)認為目前杭州房價偏高；國家統(tǒng)計局哈爾濱調(diào)查隊在2008年4月進行的一項調(diào)查也顯示，居民心理承受價位與目前的高房價之間存在較大差距。
政府調(diào)控尚需細化深化
就目前經(jīng)濟發(fā)展情況和宏觀政策環(huán)境看，短期內(nèi)我國房地產(chǎn)市場供需狀況不會發(fā)生大的改變，房價調(diào)控任務(wù)依然很艱巨。為此，各級政府和行業(yè)管理部門需要繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控措施，步調(diào)一致，相互協(xié)作，以不斷鞏固和擴大調(diào)控成果。
--繼續(xù)細化、深化房價宏觀調(diào)控措施。
國家統(tǒng)計局哈爾濱調(diào)查隊在2008年4月進行的調(diào)查結(jié)果顯示，72.6%的市民對這幾年房價宏觀調(diào)控政策的實施效果不滿意，對宏觀調(diào)控效果感到滿意的比例僅為27.4%，其中，非常滿意的比例只有8.8%。要想在房價調(diào)控方面讓百姓滿意，政府就必須找準(zhǔn)原因、對癥下藥，深化而不是放松調(diào)控。
恰當(dāng)把握宏觀調(diào)控力度和調(diào)控時機。方向找準(zhǔn)了，還要在調(diào)控力度的把握上"精打細算"。對于宏觀調(diào)控來講，除了要保證方向正確以外，還要做到調(diào)控措施和調(diào)控力度恰到好處。相比較而言，后者難度更大些，過輕收不到預(yù)期效果，過重、"急剎車"則容易對經(jīng)濟健康發(fā)展造成"硬傷"。方向正確、力度恰當(dāng)才能收到事半功倍的效果。為此，政策出臺前，相關(guān)部門要認真做好調(diào)查研究，對政策出臺后可能出現(xiàn)的各種后果，有針對性地做好相應(yīng)的處理預(yù)案。
行業(yè)主管部門和各級政府要做好協(xié)調(diào)配合和政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查工作。地方政府要顧全國家宏觀調(diào)控的大局，增強執(zhí)行宏觀調(diào)控政策的自覺性；銀行機構(gòu)等政策執(zhí)行部門特別要加強行業(yè)自律，嚴(yán)把房貸信貸關(guān)，杜絕違規(guī)放貸發(fā)生，充分認識房貸"正確把握就是優(yōu)良產(chǎn)品，把握不當(dāng)還能引發(fā)嚴(yán)重金融危機"的兩面性，否則不但會加大國民經(jīng)濟運行的風(fēng)險，還會使宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行效果大打折扣。
深化政策，標(biāo)本兼治，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展打?qū)嵏�。要做到房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長治久安，首先要割除投機行為。為此，必須繼續(xù)深化房地產(chǎn)政策，健全稅制，盡早出臺二手房轉(zhuǎn)讓階段的收益課稅政策。
--充分發(fā)揮地方政府在房價調(diào)控當(dāng)中的作用。
2006年6月，國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查司在全國35個大中城市，就住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的社會反響作了一次快速調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，76.8%的城市居民認為，地方政府在房地產(chǎn)價格調(diào)控過程中作用重大，并且重在將中央有關(guān)政策落實到位。百姓的意見反映出他們對地方政府在房價調(diào)控方面抱有希望和期待，反過來，如果房價控制不力，就會引發(fā)百姓對政府行為的不滿。因此，在房價調(diào)控過程中，要重視發(fā)揮地方政府的積極能動作用。
要轉(zhuǎn)變觀念；不折不扣執(zhí)行政策；結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r適量增加土地供應(yīng)數(shù)量，合理控制拆遷規(guī)模和拆遷進程。
--正確引導(dǎo)居民消費觀念。房改至今已經(jīng)有十多年的歷史，但在居者有其屋、人人有住房的傳統(tǒng)觀念影響下，加上一些不正確消費觀念的誤導(dǎo)，租不如購、小不如大的消費理念日漸盛行。
我國人口多底子薄，土地、礦產(chǎn)、能源等資源緊缺，資源性約束對經(jīng)濟發(fā)展的影響越來越強。因此，政府要利用媒體優(yōu)勢加強宣傳教育工作，創(chuàng)造良好的輿論氛圍，正確引導(dǎo)居民住房消費觀念，營造自有住宅市場、租賃住宅市場協(xié)調(diào)發(fā)展的良好格局。
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