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開發(fā)商與業(yè)主的交房博弈情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-29
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- 中研網(wǎng)訊：
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一場耗時已長達8個多月的交房大戰(zhàn)至今仍處于艱苦的拉鋸戰(zhàn)階段。
上海以生態(tài)環(huán)境著稱的新江灣城第一個住宅項目——新江灣城一號作品的30余位業(yè)主訴上海房地局案的二審于昨天在上海市二中院開庭。理應于去年12月30日交房的新江灣城一號作品一期，業(yè)主因為房屋內(nèi)及小區(qū)公共部位等多處出現(xiàn)問題而拒絕收房，并將上海房地局告上法庭，要求撤銷新江灣城一號作品的交付使用許可證，開發(fā)商上海珠江投資僅作為第三方被追加為被告。楊浦區(qū)人民法院一審判決業(yè)主敗訴后他們再度上訴。
這一官司的間接后果是，珠江投資在上海的其他住宅項目在交房前的項目驗收階段都遭遇了來自各個檢驗機構前所未有的嚴格檢查，不得不延期交房。在合同約定今年4月30日交房的珠江投資另一個住宅項目香樟園的36號樓，在延期將近4個月后，最近剛剛在小區(qū)內(nèi)掛出“歡迎新業(yè)主入住”的橫幅。
珠江投資在上海所遭遇的交房困局其實并非個案，尤其是今年房地產(chǎn)市場逐漸走向低迷之后，房價下跌的壓力使很多準業(yè)主在收房時變得更為挑剔。
業(yè)主的“挑剔”
一走進自己即將入住的新房，李陽就一臉肅然。這套將近100平方米的房子是他去年以12000元/平方米的價格買下的，可今年開發(fā)商將最后剩下的尾盤拋售時，最低價僅9000元/平方米左右。李陽從心理上難以接受房子還未入住就貶值將近30萬元的現(xiàn)實。
因此，在收到收房通知將近一個月后，他才帶著一位驗房師前來收房。記者看到，驗房師手里拿著一把水平尺、一把卷尺以及一個小錘子。陪同他們驗房的還有開發(fā)商方面的一位工程師。
剛走進新房，李陽就接過驗房師手中的小錘子，開始在墻壁上輕輕敲打。細心地敲，全神貫注地聽，在每一處發(fā)出悶響的空鼓處都用粉筆標注出來，甚至一個不到一公分長的空鼓也沒放過�？茨羌軇荩薏坏冒逊孔永锏拿恳淮绲胤蕉记帽�。
驗房師則拿著水平尺，放置在每一個平面的不同位置，以測量每個平面的平整度。手中的卷尺也沒閑著，每一面墻的長、寬、高都進行了仔細的測量。墻上出現(xiàn)的每一條細微裂縫也都沒能逃過他的眼睛，逐一進行詳細研究，以證明其“危害程度”。
在一個房間的水泥地板上，李陽發(fā)現(xiàn)了一個直徑大約20公分的圓形泥印，看上去是后來補上去的，他搖了搖頭，轉(zhuǎn)身對一直沒離他左右的工程師說：“這是怎么回事？以后會不會出現(xiàn)漏水��？這個印子看上去太難看了。房間的地板為什么會有修補的痕跡？我花這么多錢不是為了買一套修補過的破房子！”
工程師應道：“這是樓房在建造過程中打支撐樁時留下的，正好在您這套房子的位置需要一個支撐點。這個經(jīng)過修補之后不會漏水的，而且是在房間的位置，平時很少出現(xiàn)積水的情況。而且在房子裝修后這個位置肯定會被遮住的�！�
李陽很不開心地嘟囔了一句：“裝修后能遮住是我的事，但是房間里有這么難看的‘疤’是你們的事！”驗房結束后，李陽和驗房師遞給工程師一份有5頁紙的整改意見，同時對工程師表示：“你們的房子質(zhì)量存在這么多問題，我要向你們索賠！”工程師卻沒好氣地應道：“只要是可以通過維修解決的問題，我們只能幫您修好，不可能賠償，而且這些問題，都是在國家建筑規(guī)范所允許的誤差范圍內(nèi)！”看到隨行的驗房師也無話以對，李陽只得悻悻離去。
類似的驗房場景在很多樓盤都曾出現(xiàn)過。事實上，滲漏水、墻壁裂縫等都是房屋經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問題。據(jù)了解，新江灣城一號作品的問題主要集中在小區(qū)公共部位。一位同在地產(chǎn)開發(fā)公司工作的業(yè)主對記者表示，新江灣城一號作品的問題，一看就知道是因為工期太緊而造成的。目前被業(yè)主列入上訴狀的主要問題之一，就是底層的結構裂縫，“明顯是因為地基的土沒有夯實就澆筑混凝土導致的結果”。該業(yè)主表示，自己所購房屋雖然有一些瑕疵，但并非嚴重，目前他也已裝修入住。
上述陪同李陽驗房的工程師后來也私下里對記者表示，和李陽一樣想法的業(yè)主并不在少數(shù)，他自己就接待過不少。有一些業(yè)主甚至是直接到售樓處鬧著要賠償?shù)�。“蓋房子是手工作業(yè)，不可能像全機械操作那樣完美標準。裂縫、空鼓、滲水等問題在建筑工程方面非常普遍，每一個項目、每幢樓甚至每套房子都會存在這樣的問題。”
開發(fā)商有“空子”可鉆
在上海某知名房產(chǎn)開發(fā)公司任項目經(jīng)理的劉銳告訴記者，房地產(chǎn)市場的上漲和下跌，對業(yè)主在收房時的態(tài)度有明顯的影響。2004年上海樓市最火的時候，他當時負責的一個樓盤部分樓房交房，一位業(yè)主在收房時連房子都沒進去看過一眼就直接簽字拿了鑰匙就走。半年后這位業(yè)主不知是因為裝修還是要將房子出售，這才發(fā)現(xiàn)自己買的房子里有一面墻僅砌了一半。
但是在2005年底該樓盤另一批房源交樓時，他們就沒有這么輕松了。幾乎每個收房的業(yè)主都是在交給物業(yè)一疊整改通知單后才簽字離開的。劉銳表示，由于是人工作業(yè)，這種小修小補產(chǎn)生的人工費可能是建造時的十幾倍甚至幾十倍�！罢Ｇ闆r下一個熟練工一天可以抹灰100多平方米，但是在維修的時候，他們一天可能只能做十幾平方米，但是對開發(fā)商來說，無論他們做了多少，一天的工錢是固定的。”
據(jù)了解，對于業(yè)主們經(jīng)常提及的墻壁裂縫問題，國家規(guī)范中都有相應的標準規(guī)定�！暗敲棵鎵λ试S的裂縫寬度和長度都是不同的，需要經(jīng)過一個復雜的公式計算才能得出，所以也沒有人知道具體的數(shù)據(jù)應該是多少，只有需要的時候才會去計算。”
這意味著，在這個問題上，業(yè)主是無法與開發(fā)商進行理論的。從另一角度說，開發(fā)商在處理這一問題時就有“空子”可鉆。劉銳告訴記者，交房時開發(fā)商的原則是，只要是能通過修補解決的問題，那就不可能賠償甚至退房。只有出現(xiàn)結構安全或嚴重影響使用的情況，業(yè)主才有可能爭取到賠償。
也難怪萬科集團董事長王石此前表示，現(xiàn)在的房子質(zhì)次價高，建議三四年后再買房。事實上，每當樓市出現(xiàn)價格下跌壓力時，房屋質(zhì)量的問題就會集中暴露。2005年上海樓市出現(xiàn)調(diào)整時，也曾出現(xiàn)諸多樓盤的業(yè)主以房屋質(zhì)量問題要求開發(fā)商退房的情況。
反而在房價上漲時，質(zhì)量問題卻被忽視，這種現(xiàn)實在一定程度上助長了開發(fā)商不追求樓盤品質(zhì)的作風，對于購房者來說，可能遇到的情況是，花高價買來的反而是質(zhì)量較次的房子。但是，每一次市場的下跌是否能從根本上提高房屋的質(zhì)量，仍然需要時間的檢驗。
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