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開發(fā)商博弈退房潮對(duì)樓市影響分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-26
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 樓市 房?jī)r(jià) 廣州 深圳 房地產(chǎn) 樓盤
- 中研網(wǎng)訊：
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今年以來，消費(fèi)者持幣觀望的氣氛日漸濃厚。開發(fā)商為了緩解資金危機(jī)，開始采取各種促銷辦法。這種促銷手段雖然在一定程度上促成了一部分意向購房客戶的成交速度，同時(shí)也激發(fā)了那些已訂房的購房者萌生退房之念，而且促銷力度越大，已購房者退房的行動(dòng)就越強(qiáng)烈。
樓市涌現(xiàn)退房潮
近期北京的樓盤打折促銷如火如荼，退房現(xiàn)象在京城樓市已經(jīng)越來越突出。截至6月18日，北京1439個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有退房或退定記錄，較之6月初有所增加，其中韋伯國(guó)際發(fā)展中心、金長(zhǎng)安大廈等很多項(xiàng)目，退房或退定次數(shù)均達(dá)到百次以上，有的退房記錄甚至接近500次。
針對(duì)在售的1000多個(gè)退房項(xiàng)目中統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，15000元/平方米以上的高端住宅退房10套以上(含10套)的項(xiàng)目多達(dá)50個(gè)，而朝陽區(qū)居榜首，多達(dá)29個(gè)。這些項(xiàng)目中，30000元/平方米(不含30000元/平方米)以下的樓盤退房的最多，占74%。
業(yè)內(nèi)人士表示，退房潮一般是發(fā)生在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，其中期房退房的現(xiàn)象較為突出。如果北京市場(chǎng)接下來還是持續(xù)觀望成交低迷，那么退房現(xiàn)象很有可能會(huì)愈演愈烈，這也正是樓市進(jìn)入買方市場(chǎng)的特點(diǎn)之一。
值得一提的是，出現(xiàn)大量退房現(xiàn)象的城市，并不只有北京。2008年初以來，上海、深圳、武漢、南京等地都不同程度出現(xiàn)消費(fèi)者要求退房，還有不少來自知名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目。
一篇質(zhì)疑“2007上海十大期待樓盤”和“2007上海十大房?jī)r(jià)翻番樓盤”合同撤銷率畸高的文章近日引
起廣泛關(guān)注。自2008年初開始，這20個(gè)樓盤中卻有8個(gè)樓盤合同撤銷率(含預(yù)訂)超過40%，最高的竟達(dá)100%。北京、上海之外，深圳自2007年創(chuàng)下半年之內(nèi)房?jī)r(jià)上漲45%的記錄后，下半年起，卻坐上了房?jī)r(jià)“過山車”，一路領(lǐng)跌全國(guó)。一些樓盤的三、四期價(jià)格比首期還要便宜。樓市振蕩開始引發(fā)退房潮，降價(jià)成為業(yè)主與開發(fā)商沖突的導(dǎo)火索，許多業(yè)主看著新買的房子迅速貶值，寧愿賠償違約金也要求開發(fā)商退房。
而南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)顯示，2008年4月24日的退換房換手套次排行榜中天潤(rùn)城、文化名園等項(xiàng)目的退房套數(shù)分別高達(dá)133套和128套。
據(jù)稱，這股有席卷全國(guó)的退房潮也正在武漢出現(xiàn)。在武昌南湖、中北路、漢口中心城區(qū)等區(qū)域的部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了業(yè)主集體要求退房的事件。
不僅如此，在這一次退房浪潮中，地產(chǎn)大鱷旗下的一些項(xiàng)目也未躲過這一劫。包括萬科、遠(yuǎn)洋等知名地產(chǎn)企業(yè)旗下的項(xiàng)目也出現(xiàn)了前所未有的高退房率，如萬科中糧-假日風(fēng)景在2008年前的總退房次數(shù)僅有2次，在2008年以后的退房次數(shù)達(dá)到14次；遠(yuǎn)洋一方在2008年前的總退房次數(shù)有7次，2008年的退房次數(shù)達(dá)到47次；金地格林小鎮(zhèn)6在2008年前的總退房次數(shù)為零，在2008年以后的退房次數(shù)在統(tǒng)計(jì)時(shí)達(dá)到了9次。
開發(fā)商博弈退房潮
在這一輪退房大潮中，期房退房的現(xiàn)象較為突出，而現(xiàn)房退房較少。但是，一些在高價(jià)位買了房的老業(yè)主也開始采取行動(dòng)一一或拒收房屋，或停止還貸，或走向法庭，其訴求是：要么退房，要么補(bǔ)償差價(jià)！
在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的大背景下，退房對(duì)于開發(fā)商而言，無疑是雪上加霜，開發(fā)商是不會(huì)輕易接受退房的，而最壞的結(jié)果是補(bǔ)償差價(jià)。
去年7月，深圳金地梅隴鎮(zhèn)二期開盤，均價(jià)約每平方米1.56萬元，好的戶型和樓層達(dá)到每平方米1.7萬元。今年2月24日，金地梅隴鎮(zhèn)三期開盤，價(jià)格比二期每平方米低了約4000元，還附帶精裝修。為此，購買該樓盤二期的業(yè)主們要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)，甚至退房！
同樣位于深圳的萬科第五園，2007年9月8日三期開盤，高層單位映月居和攬?jiān)戮右悦鞣啃问酵瞥�，均價(jià)每平方米14800元；而今年3月1日，該樓盤剩余單位以全新精裝修的形式銷售，均價(jià)下調(diào)到每平方米11500元，下降了3000多元。
隨后，部分第五園已購房業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)、電話、銷售現(xiàn)場(chǎng)集會(huì)、簽約現(xiàn)場(chǎng)集會(huì)等方式，要求深圳萬科就房屋差價(jià)對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。為此，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局舉行座談會(huì)，出面把買賣雙方召集在一起進(jìn)行對(duì)話，部分地產(chǎn)商表示雖然溝通的大門沒有關(guān)上，但補(bǔ)償?shù)目赡苄圆淮蟆?
金地地產(chǎn)深圳公司營(yíng)銷總監(jiān)董小明表示，梅隴鎮(zhèn)三期與二期的價(jià)格不同是因?yàn)閮烧呶恢貌煌①Y源不同，定位也不同，所以兩者價(jià)格不具備可比性。比如由于受國(guó)家“90、70”政策影響，新開盤的三期以中小戶型為主，面向首次置業(yè)者，不能和先前的大戶型進(jìn)行價(jià)格對(duì)比。
董小明認(rèn)為，購房者提出的“降價(jià)補(bǔ)償”要求不合理，開發(fā)商沒有責(zé)任和義務(wù)答應(yīng)。金地為了更好地提升梅隴鎮(zhèn)的物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)，決定撥款1000萬元成立增值服務(wù)基金，用于提升項(xiàng)目及其周邊交通、醫(yī)療、商業(yè)、教育等配套設(shè)施。
深圳萬科地產(chǎn)副總經(jīng)理張酹表示，對(duì)第五園部分業(yè)主提出的補(bǔ)差價(jià)、免物業(yè)管理費(fèi)和免費(fèi)車位等要求，公司很難給予滿足；但是萬科從來沒有關(guān)閉溝通的大門，購房者可以理性、合法地進(jìn)行溝通。
深圳市國(guó)土房產(chǎn)局房地產(chǎn)業(yè)管理處陳鎧科長(zhǎng)表示，根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋，預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格，也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。但是以建筑材料或商品房的市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。這就是說，開發(fā)商不能因?yàn)榻ú纳蠞q或者房?jī)r(jià)上漲而將原來約定的房?jī)r(jià)提高或者解除合同，同時(shí)購房者也不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降而要求將原約定的房?jī)r(jià)下降或者解除合同。
降價(jià)考驗(yàn)金融穩(wěn)定
“對(duì)中國(guó)來說，不用下跌50%那么多，20%-30%足以引發(fā)一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難�！痹�2008博鰲地產(chǎn)論壇上，有業(yè)內(nèi)人士語出驚人。由于目前中國(guó)普遍實(shí)行20%-30%房地產(chǎn)貸款首付標(biāo)準(zhǔn)，一旦房?jī)r(jià)下跌20%-30%，很大一部分購房者即便將房子賣掉也無法償還銀行貸款。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新曾明確指出：“既要防止房?jī)r(jià)過快上漲，又要防止過快下跌�！爆F(xiàn)在的懸念是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作是否真的到了“防下跌”的階段？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2008年5月國(guó)房景氣指數(shù)為103.34，較4月下跌0.73，是連續(xù)6個(gè)月下跌。而每半年中房協(xié)都要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜合統(tǒng)計(jì)分析，形成報(bào)告后上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部作為決策參考。這份正在制定報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)顯示，廣州、深圳等華南等主要城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)，分別有了8%-13%左右的降幅。
華南地區(qū)房?jī)r(jià)的向下波動(dòng)，已經(jīng)引起了央行、銀監(jiān)會(huì)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等決策層的高度關(guān)注。按照通常的理論計(jì)算，房?jī)r(jià)跌幅不超過首付比例，銀行的風(fēng)險(xiǎn)并不是太高，最高13%的跌幅也是在首付比例的范圍內(nèi)，但銀行擔(dān)心的是這種下跌趨勢(shì)。
有關(guān)專家表示，現(xiàn)在10%左右的跌幅，可能不會(huì)引發(fā)貸款人大規(guī)模的拒絕還貸現(xiàn)象。如果跌幅繼續(xù)加大，會(huì)有越來越多的人拒絕還貸，而選擇把抵押物拋給銀行，這樣呆壞賬會(huì)大量上升，銀行即使拋售抵押物也不足以填平呆壞賬。
分析人士指出，國(guó)家在出臺(tái)各項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策時(shí)，從來沒有提出希望房?jī)r(jià)快速下跌，只是希望房?jī)r(jià)能夠保持穩(wěn)定，讓更多中低收入家庭不斷改善居住條件。如果說快速上漲的房?jī)r(jià)是政府不希望看到的情況，是一種不理性的現(xiàn)象，那么讓房?jī)r(jià)快速下跌同樣也是政府不希望看到的結(jié)果。
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