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商業(yè)地產(chǎn)不敗神話將破？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-29
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- 中研網(wǎng)訊：
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日前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》（下稱《通知》），《通知》要求嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，其中，禁止金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳納土地出讓價款的貸款。在等待著政府入場救市的背景之下，這一劑猛藥令諸多地產(chǎn)公司十分意外。
屋漏偏逢陰雨天。當全國的住宅市場已經(jīng)是無可爭辯的價量齊跌之時，央行對商業(yè)地產(chǎn)項目信貸的收緊，又一舉將“商業(yè)地產(chǎn)不敗”的幻景打破了。
“商業(yè)地產(chǎn)一向‘牛市漲得慢，熊市降得快’。”這是北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表述的觀點，與部分開發(fā)商之前一直所鼓吹的商業(yè)地產(chǎn)保值增值有所背離。由此，鐘偉認為，正因為商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)顯露出來的風(fēng)險，主管機構(gòu)開始從嚴對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款。中期看來，無論是住宅市場還是商業(yè)地產(chǎn)市場，今后的信貸政策都將繼續(xù)從緊，沒有任何松動的可能。
將打破商業(yè)地產(chǎn)不敗神話?
“沒有什么業(yè)態(tài)比商業(yè)地產(chǎn)與國民經(jīng)濟活躍程度更為相關(guān)了，當全國經(jīng)濟發(fā)展放緩后，之前幾年所建成的商鋪和辦公樓明顯過剩。”華南師范大學(xué)歐亞研究中心研究員余南平稱。
記者通過國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字了解到，北京商業(yè)用房投資增長高達100.1%，上海為51.1%。2006年全國商業(yè)營業(yè)用房開工面積達2.35億平方米，當年竣工面積為5900萬平方米。這預(yù)示著今后數(shù)年將有大批商業(yè)用房建成并投入租售。
但是龐大的供應(yīng)背后，余南平認為作為商業(yè)地產(chǎn)重要支撐的外資企業(yè)投資可能放緩，而中小企業(yè)也因部分資金問題而減少了商務(wù)活動。種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)正在進入又一個發(fā)展放緩的周期。
鐘偉的看法則更為悲觀。他認為商鋪的投資者在需求減緩的同時仍要承擔(dān)持有的高成本，這導(dǎo)致類似物業(yè)有更大的“退房”風(fēng)險。
“租不出去就賠錢，這將使得投資人拋售商鋪，或者直接退鋪的現(xiàn)象會比住宅產(chǎn)品更為嚴重�！辩妭Ρ緢笥浾叻Q。
“之前開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)的作用‘神化’了。租金的持續(xù)上揚并不代表回報率同樣上揚。事實上，在2002年購買商鋪的投資人，到2007年已經(jīng)可以大賺一筆；可是2005年再購買商鋪，2年期間已經(jīng)幾乎沒有什么高額回報�！庇嗄掀秸f。
根據(jù)鐘偉所了解的情況，從2006年到2007年上半年，商業(yè)物業(yè)的價格漲幅遠低于普通住宅，可是從2007年下半年開始，類似物業(yè)售價以及租金的齊跌又讓商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率繼續(xù)下跌。
傾向于發(fā)展綜合物業(yè)的上海綠地集團總裁張玉良也意識到現(xiàn)在一線城市仍有商務(wù)地產(chǎn)的需求量，而二、三線城市則是住宅物業(yè)在一段時期內(nèi)有需求。萬達集團董事長王健林則明確對本報記者稱，出于盤活現(xiàn)金流的目的，他們也在將之前萬達廣場單一的商業(yè)物業(yè)形態(tài)發(fā)展為綜合體項目。而本報記者則了解到，這個專注于商業(yè)地產(chǎn)的公司，最新開發(fā)的部分項目中，往往有占近半面積的物業(yè)都是用于銷售目的的住宅產(chǎn)品。他們都已經(jīng)意識到了商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險所在。
實際上，在商業(yè)營業(yè)面積供給迅速增加的同時，空置率也在上升，僅2006年上半年，全國商業(yè)營業(yè)面積空置率即高達2878萬平方米，較2005年同期增加21%，比商品房空置率高出18%。之后，商鋪供給過剩的情況繼續(xù)發(fā)展。這些情況，意味著中國商業(yè)地產(chǎn)已進入風(fēng)險與機會并存的時期，將受到雙重考驗。
“錢袋”進一步收緊
中原地產(chǎn)公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份，上海甲級寫字樓整體租金為每月381.92元/平方米，環(huán)比上升8.6%，但市場整體供銷較2007年還是有所回落。寫字樓市場上半年新增供應(yīng)與銷售面積僅為去年全年的35%和26%。商業(yè)市場投資氛圍也轉(zhuǎn)為平淡，商業(yè)地產(chǎn)進入2008年供應(yīng)放緩，成交價格呈現(xiàn)下降趨勢。
“總量接近飽和，結(jié)構(gòu)多方失衡，泡沫凸現(xiàn)，空置率上升�！敝袊虡I(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長之前對媒體概而言之去年下半年商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀。
鐘偉贊同上述觀點，并認為類似的產(chǎn)業(yè)背景正是銀行對商業(yè)地產(chǎn)開始警覺的原因所在，最近，銀行為了防范風(fēng)險已經(jīng)開始行動了。這與開發(fā)商之前苦苦等待的“松綁”幻想背道而馳。
之前廣東省內(nèi)的多家銀行已經(jīng)顯露出了對房地產(chǎn)金融中監(jiān)管體系的擔(dān)憂。苦于無法快速回籠資金的開發(fā)商正以多種途徑鉆金融的空子，所以銀行開始建議繼續(xù)加強對房地產(chǎn)項目預(yù)售管理。
南京市房產(chǎn)局、人民銀行南京分行則于8月26日聯(lián)合發(fā)出通知，將從9月1日起展開近2個月的商品房預(yù)售款監(jiān)管專項檢查，其中“假按揭”首次成為政府徹查的對象。根據(jù)兩單位所下發(fā)的通知，南京市全市已批準上市銷售并已簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的商品房開發(fā)項目，以及所屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和參與商品房預(yù)售款監(jiān)管的商業(yè)銀行都屬于此次檢查范圍之內(nèi)。
《通知》還要求，“對國土資源部門認定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。”《通知》等于讓包括商業(yè)地產(chǎn)項目在內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)統(tǒng)面臨資金窘境，商業(yè)地產(chǎn)也概莫能外。
“現(xiàn)在還有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)貸款的樂觀論調(diào)傳出，但是這些都是暫時的，而且可能很快大家就可以看到銀行對于商業(yè)地產(chǎn)貸款的整體收緊。”余南平說。
他的意思是，現(xiàn)在很多地產(chǎn)項目還是在延續(xù)之前的貸款計劃，因為銀行開發(fā)商與政府三方都不愿意看到“爛尾”項目的出現(xiàn)。
“所以現(xiàn)在更多的是‘被動貸款’，而非‘主動’�！庇嗄掀秸J為銀行等于被這些需要耗費大量資金的商業(yè)項目所挾持，只能繼續(xù)提供資金到項目落成，以獲取一個“固定資產(chǎn)”來化解金融風(fēng)險。
“但是主動的貸款，新增項目的貸款都在萎縮。”余南平說。
“無論是何種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項目，在今年看來都很難盼到信貸政策松動的一天�！辩妭フf。
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