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超大優(yōu)惠頻現西安樓市發(fā)展情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-15
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- 中研網訊：
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"當前，房地產市場的銷售業(yè)績是不是很不景氣？最近那么多樓盤都打折、送禮，或者推出低價房源，房價是不是就要跌了？"面對樓市不斷涌現的高額優(yōu)惠，一位一直持幣觀望的朋友顯出一絲按捺不住的興奮。
對于觀望中的消費者來說，目前市場上的銷售速度與一年前相比，已經是大不如以前了。雖然期待中的"低房價"依舊是"猶抱琵琶半遮面"，但是一些耐不住性子的企業(yè)已經開始采用高額的優(yōu)惠來試著推進市場銷售。這些優(yōu)惠包括：房價打折、買房送家電、買房送車、免物業(yè)管理費、送豪華裝修等。
總之，在市場銷售不力，樓市回暖跡象難覓的情況下，房產商開始采用優(yōu)惠降價的策略，吹響了在低谷中救市的號角。
大優(yōu)惠折射市場低迷
自5月份以來，西安樓市上的許多樓盤都推出了不同程度的優(yōu)惠措施。
先是蘭喬圣菲推出"青年置業(yè)計劃"，宣布退役軍人、35歲以下本科以上在西安工作3年者可以19.9萬-26萬元購買，�？埔陨险�20.6萬-26.6萬元購買。
其后，紫薇地產適時推出"紫薇彩虹置業(yè)行動"，其中包括五十套典藏房源隆重推出、七重繽紛禮包大贈送、六項風尚活動燃情西安等幾個方面的內容。
接著，金源皇家園林打出了前所未有的9折優(yōu)惠；宏府嘉會廣場展開了特惠直享9.5折優(yōu)惠；曲江城市花園更是以"買房送車款"吸引了大量的關注；中新浐灞半島二期開盤時干脆宣布凡開盤當日購房客戶，僅需加298元/平方米，即可獲贈價值1200元/平方米的裝修套餐，一次性付款再減50元/平方米。到目前，連一向不屑于"價格戰(zhàn)"的國內知名品牌企業(yè)也開始將新推房源瞄向"中低端"消費群體，其中，融僑馨苑推出總價35萬元，首付7萬元，月供1680元的房源。綠地世紀城也推出了三房總價37萬元的新房源。
無需否認，優(yōu)惠的風暴、降價的可能已經波及了中小企業(yè)、知名大牌，甚至外埠大鱷。
從事多年房地產營銷工作的梁先生表示："打折、優(yōu)惠等促銷措施大范圍、大幅度的出現，其實就是市場低迷狀況下，銷售公司所采用的一種營銷戰(zhàn)略。盡管還有開發(fā)商一再營造樓市回暖的呼聲和氛圍，但是與2007年樓市火爆時開發(fā)商大量囤積房源相比，當前大幅度優(yōu)惠豈不與當時的做法自相矛盾？"
"從2007年第四季度開始，樓市銷售就已經露出了低迷的跡象。隨后，在2008年大半年的日子里，各樓盤的銷售業(yè)績一直都不敢讓人恭維。"業(yè)內人士如此說。
縱觀樓市發(fā)展的跡象，大范圍、大幅度優(yōu)惠措施相繼出臺的情況下，樓市的低迷已經是不必掩蓋的事實。
房價能否跌破四千底線
即使西安主流房價至今依然"堅挺"在五、六千元一平方米之間，但是近期以來接連推向市場的各種優(yōu)惠房源已經將房價下拉至四千元每平方米左右。
無論是贈送價值1200元/平方米的裝修套餐的中新·浐灞半島，還是推出總價在三十多萬元新房源的融僑馨苑及綠地世紀城，這些曾經領跑所在區(qū)域房價的樓盤，都"壓低"了已漲至高位的房價。再加上前述提及的9折優(yōu)惠的金源皇家園林，9.5折優(yōu)惠的宏府嘉會廣場和"買房送車款"的曲江城市花園等，房價下跌對于持幣待購的消費者來說已經充滿了憧憬。
"當前可以多收集一些優(yōu)惠樓盤的信息，不過不必急著出手，或許等過了9、10月份，房價的走勢才會更加明朗一些。"一位不愿透露姓名的業(yè)內人士這樣勸告有購房意向的朋友。
"變相降價，或者直接裸降已經無需掩飾，從現在已經開始大幅優(yōu)惠的樓盤所顯示的信息來看，一些新推低價房源價格已降至接近4000元/平方米。對于還在持幣待購的消費者來說，現在所等待的就是房價能不能跌破四千元的底線。"正在觀望的楊先生這樣表達自己對房價的預期。
降價只是刺激銷售的策略
"目前，房價下降的預期已在一定范圍內、一定程度上形成，并給開發(fā)商的經營造成了普遍的壓力。在貨幣政策從緊的宏觀調控大背景下，開發(fā)商融資門檻提高、資金使用成本上升，資金鏈條一再繃緊；而在消費者持續(xù)觀望的氣氛下，購房需求也急劇萎縮，開發(fā)商銷售回款速度銳減，資金壓力難以緩解。這從房地產上市公司中報公布的每股經營性現金流多數為負值中可見一斑。"一位資深的業(yè)內人士分析道。
要緩解這種壓力，開發(fā)商勢必要順應市場上消費者降低房價的要求。于是，各種形式不同，幅度各異的打折、優(yōu)惠也便相繼出臺了。然而，從目前實施的現狀來看，這些所謂的打折、送禮、優(yōu)惠等，并沒有給平抑市場房價起到多少實質性作用。
按照一些優(yōu)惠信息的提示，記者日前去了幾家樓盤的售樓部，除了一些僅有的樓位、戶型等實行了優(yōu)惠措施以外，一些相對容易銷售并被消費者高度認可的房子依然執(zhí)行著五、六千元一平方米的價格。
可見，"聲勢浩大"的優(yōu)惠措施下，開發(fā)商的目標只有一個--變相救市。而消費者關心的樓盤降價未必能真的到來。對此，城東一位開發(fā)商干脆表示："我們暫時還沒有太大的資金壓力，因此也不準備采用降價策略來促進項目銷售。"
而城南一家樓盤的銷售人員則明確告訴記者："我們項目的優(yōu)惠只是在這一段時間。只要過段時間市場銷售形勢好了，我們的價格還是要調上去的。"
"房價并不是樓市的救命稻草，市場不景氣很大程度上是消費者對高房價的投資失去信心，一旦能讓消費者看到新的投資希望，樓市復蘇也就為期不遠了。"某銷售公司的楊先生說。在他看來，"目前各種各樣、層出不窮的降價信息其實就是一種刺激銷售的策略而已"。
激活消費寄希望于大優(yōu)惠
"或許是為了改變銷售低迷這一現狀推進項目銷售，或許為了盡早回籠資金緩解資本壓力，因此，不少樓盤才推出了打折、優(yōu)惠的促銷措施。"在一些業(yè)內人士看來，樓市大優(yōu)惠的出現，其降價的成分遠遠要小于促銷自救的目的。
鑒于市場上有聲音說"貨幣從緊繃緊了房產商的資金鏈"，因而可能造成樓盤打折、優(yōu)惠以及降價現象的大面積出現。對此，一些業(yè)內人士并不認可。
"貨幣從緊政策并不是僅針對房地產行業(yè)，而是基于宏觀經濟過熱和通脹加劇的風險。從本輪房地產調控來看，政策出發(fā)點在于維護房地產市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，擠出前期發(fā)展過快的泡沫，防止房價上漲過快帶來的經濟、社會危險。"業(yè)內人士分析說。
高新區(qū)一開發(fā)企業(yè)的負責人表示："真正有投資能力的人也并不完全依賴于銀行資金。這從當初為限制房價過快增長將首付比例由20%調到30%后，樓市消費需求不降反升的實際情況也可以得到佐證。"所以，在他看來在當前樓市比較低迷的情況下，如果能利用大優(yōu)惠為契機，激活消費者購買的欲望，對于期待中的市場回暖來說，則意義巨大。
所以，大量優(yōu)惠措施的出臺，一是開發(fā)商要在市場低迷時期保持一個相對穩(wěn)定的購買群體，另外就是要利用大優(yōu)惠所聚集起來的客戶優(yōu)勢，以退為進助推項目在沉寂中爆發(fā)。
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