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天津樓市何去何從？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-14
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- 中研網(wǎng)訊：
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"歷史上最長的冰凍期"。難道中國樓市真的已降入冰點，"拐點"從何說起？是否會有終結之日？天津的樓市也將隨波逐流嗎？帶著諸多疑問，我們與兩位業(yè)內(nèi)專家共同探討"拐點論"。
"拐點"從何說起主持人：最近房地產(chǎn)市場談論最多的就是"拐點"，"拐點"在詞典中的意思，是事物發(fā)展過程中運行趨勢或運行速率的變化點。在生活中，多用來說明某種情形持續(xù)上升一段時間后開始下降或回落。具體到我們房地產(chǎn)市場上，二位覺得應該如何界定"拐點"的出現(xiàn)？
李晨：我認為，房價從上升到下降叫 "拐點"。
劉玉錄：我所定義的"拐點"是指量價雙降。
主持人：那二位覺得目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入"拐點"了嗎？
劉玉錄：事實上，在今年的7月份部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了雙降，可以說"拐點"已經(jīng)出現(xiàn)。雖然近期樓市有所反彈，但是改變不了大勢。調(diào)整不僅僅是數(shù)量問題，如果數(shù)量一直在跌，降價只是早晚的問題。我認為明顯的調(diào)整期到2010年會到來。其實，去年年底的時候，深圳的樓市已經(jīng)在降，今年是北京、長三角在降。如果沒有調(diào)整，也不會有救市的輿論出現(xiàn)，也不會在房產(chǎn)市場提"豬堅強"。我雖然沒有實際操作什么項目，但是從一些調(diào)查結果來分析，天津價格上漲的升幅已經(jīng)不明顯，特別是6、7月份已經(jīng)與以前大不相同，我接觸的許多開發(fā)商和中介公司也都承認日子不好過�？梢哉f，天津市場的雙降已經(jīng)來臨。
李晨：我認為全國房價距離拐點還有一段距離。確實有部分城市已經(jīng)達到房價的拐點，特別是一線城市。上海、北京中心城區(qū)的部分樓盤房價賣到5萬~6萬/平方米，深圳的部分樓盤也達到4萬/平方米，這是一個什么概念？就是100平方米的房子要買到400萬，當價格顯著脫離需求和客戶的時候，價格下滑是必然的，需要回歸理性。而我國的一些二、三線城市，還在發(fā)展階段，還談不到拐點，2007年部分城市的房價增速過快，今年可能會減緩，但是不是拐點，判斷房地產(chǎn)市場要靠需求。房地產(chǎn)市場目前在中國高度分散化,全國排名前10名的地產(chǎn)公司的市場份額占不到全國市場份額的20%,而在發(fā)達國家能夠達到50%以上,市場高度分散決定了市場化競爭成為價格變化的主要因素,而不是開發(fā)商的降價或者別的因素會影響全國地產(chǎn)的價格。
主持人：那李先生如何看待天津的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀？李晨：天津目前可以說是二線城市的龍頭，濱海新區(qū)概念應該是目前全國范圍內(nèi)中央經(jīng)濟政策最高含金量的。按照天津的五年發(fā)展規(guī)劃,到2010年天津GDP要達到8000億元，則天津的經(jīng)濟需要每年完成30%以上的GDP增長，盡管現(xiàn)在天津房價增長速度比較快，但是泡沫還是比較少的，我認為，現(xiàn)在是增速減緩而非價格下降。
濱海新區(qū)是否會逆勢而上主持人：濱海新區(qū)未來的發(fā)展如何，會不會逆勢而上？
劉玉錄：我認為，濱海新區(qū)與全國逆動的可能行不大。因為，地產(chǎn)市場的金融與土地政策整體并不明朗。下半年銀行和建設部會有什么動作，是否會給銀根稍微"松綁"？如果銀行不放松，地產(chǎn)很難真正回暖。濱海新區(qū)的特殊性在于它是"環(huán)渤海"概念的中心，勢必會吸引相當一批的投入，無論是人力、物力還是投資，這可能會使濱海新區(qū)的樓市整體形勢較其他地區(qū)好一些，但不可能脫離全國的市場調(diào)整環(huán)境。
主持人：李先生，您如何看待濱海新區(qū)發(fā)展前景？
李晨：根據(jù)濱海新區(qū)目前經(jīng)濟的發(fā)展，我覺得房價不會下降�，F(xiàn)在濱海新區(qū)的價格很堅挺，而且增長的希望很大。經(jīng)濟發(fā)展速度的快慢關鍵看大的資金流的方向，濱海新區(qū)憑借全國綜合改革配套示范區(qū)的政策，吸引了大量央企投資建項于此，空客A320、大火箭基地、百萬噸乙烯、東疆保稅港、OTC市場等等超過20個百億級的項目將成為推動濱海新區(qū)經(jīng)濟騰飛的關鍵因素，而這是在宏觀調(diào)控、緊縮銀根的大背景下任何區(qū)域做不到的。憑借著巨大的投資和獨特的優(yōu)勢，幫助濱海新區(qū)經(jīng)濟在3~5年內(nèi)迅速增長是有可能的。濱海新區(qū)的建設會帶動大量的外來人口工作、消費。我認為，未來將是濱海新區(qū)引領市區(qū)的價格�，F(xiàn)在濱海新區(qū)項目只是剛剛起步階段，潛力在日后。
奧運會后樓市預測
主持人：很多人都預測奧運會會是一個節(jié)點，奧運會后樓市會有所"回暖"，二位如何看待這個問題？
李晨：我認為奧運會對天津沒有太大影響，目前有很多人認為奧運會是拉動經(jīng)濟增長的源頭，那么奧運會后經(jīng)濟會走下坡路。但是從官方數(shù)據(jù)來看，奧運會總投入3000億元，僅占到全年全年GDP的2%不到，其影響微乎其微，對經(jīng)濟的瓶頸作用不大，天津的奧運影響則更小了。天津主要是奧運會的協(xié)辦城市，但是奧運會后樓市回暖也不會很容易，因為本輪樓市調(diào)整主要因為宏觀調(diào)控，屬于經(jīng)濟因素而和奧運會關系不大，樓市回暖還要視宏觀調(diào)控的力度和美國經(jīng)濟的復蘇時間而定。
主持人：劉博士是否也同意這樣的觀點？
劉玉錄：我同意李晨先生的意見。
北京的房子在四環(huán)、五環(huán)，基本上屬于新的城市中心位置，天津的水滴也是建在奧城商業(yè)圈的周圍，都是相對成熟的地區(qū)。即使奧運會結束之后，這些地區(qū)的居住環(huán)境、周邊配套等情況，都不具備調(diào)整的條件，政府政策也不會有太大的變化。我認為，從一定程度上來講，奧運會是托市的，在奧運會之前，為了穩(wěn)定政府不會對政策進行太大的影響，不會出臺嚴厲的打擊措施，也不會精確打擊，以免造成市場混亂。相反，我覺得奧運會之后，政府很有可能會出現(xiàn)一些更為嚴厲的政策。
房地產(chǎn)未來發(fā)展前景如何
主持人：請二位分析一下未來的房地產(chǎn)走勢會是一個什么樣的方向？
李晨：我認為未來的房地產(chǎn)價格不會有太大的漲落。現(xiàn)在建筑成本提高將近50%。鋼筋2006年的時候3500元/噸，2007年下半年漲到了4500元/噸，2008年4月份6000元/噸，現(xiàn)在漲到了6300元/噸，單這一項，合計到每平方米就上漲了近200元，水泥、沙石也比原來增加了50%，這些影響建筑面積每平方米上漲100元。去年普通的6層磚樓，建安成本在1000~1100元/平方米，今年增加到1300~1500元/平方米，高層的漲的會更多，去年建安成本1400~1600元/平方米，今年已經(jīng)達到了每平方米2000元以上。這些建筑成本的增加，使得房價不可能會降價很多。而且房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度減緩，行業(yè)的稅收制度等原因都會增加行業(yè)的操作成本和項目的經(jīng)營成本。
劉玉錄：我有些不同的看法，我認為，未來房地產(chǎn)發(fā)展并不是很樂觀。政府的政策有保有壓，房地產(chǎn)應該還是在政府控制的范圍內(nèi)。從目前來講，宏觀的政策并沒有改變。在中央工作座談會上，一些經(jīng)濟學家就曾提出，不要把經(jīng)濟穩(wěn)定作為房價上升的輿論。其實，現(xiàn)在政府也在保持經(jīng)濟增長與抑制通貨膨脹二者之間平衡。其實，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場發(fā)展的速度并不慢。住宅投資項目同比增長30%，不可能再漲。正常的范圍應該是同比增長20%左右，而且我國今年新建商品房的面積增長了8%~9%，沒有理由讓房地產(chǎn)繼續(xù)保持快速的增長。適當?shù)恼{(diào)控不僅有利于經(jīng)濟、百姓，也有利于房地產(chǎn)市場向良性軌道發(fā)展。
主持人：天津樓市未來發(fā)展是怎樣一個前景？
李晨：我們?nèi)绻驹谌珖慕嵌热タ刺旖�，天津的發(fā)展還是很快的。
任何一個發(fā)達城市的房地產(chǎn)價格不會顯著低于城市的綜合經(jīng)濟水平，天津在未來的三到五年內(nèi)有一個較大的飛躍，目前奧運會幫助我們不斷提升城市形象，對天津的發(fā)展促進作用很大，未來五年內(nèi)天津樓市也會發(fā)生翻天覆地的變化，我們充滿信心。
劉玉錄：我認為天津市未來的發(fā)展要分中心城區(qū)和濱海新區(qū)。
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