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北京樓市房價調(diào)整趨勢情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-9
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- 中研網(wǎng)訊：
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今年以來，北京樓市降到“冰點”的銷售量絲毫沒有回暖的起色，而房價環(huán)比回調(diào)也已是公開的秘密。雖然目前北京商品房整體銷售均價依然處于“高位盤整”，且北京市發(fā)改委也出面否認(rèn)“北京房價已下降10%到15%”。不過通常而言，如果成交量持續(xù)低迷6個月以上，行業(yè)內(nèi)就很可能出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整，只有價格理性回歸，才能釋放真實需求，維護行業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展。
接受采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在緊縮的貨幣環(huán)境中，資產(chǎn)價格下行是大勢所趨；“奧運”利好的出盡，也讓北京房價在短期內(nèi)繼續(xù)上漲缺乏有力支撐。目前北京樓市的“滯漲”局面并不能持久，房價調(diào)整的趨勢已日趨明朗。
特價房“規(guī)模亮相”
在北京一家基金公司工作了兩年的小楊告訴記者，由于想在今年年底或明年年初買房，因此他最近看了不少五環(huán)內(nèi)的樓盤。他發(fā)現(xiàn)，除了原來送車、送物業(yè)費等外，很多項目都頻頻推出“特價房”，最低的折扣已經(jīng)破了7折，但他認(rèn)為還有下跌空間，因此并不急于出手。
7月中旬，位于東四環(huán)邊上的精裝項目“合生橄欖季”，將原來每平方米19000元的定價，直接下調(diào)6000元；并打出“最后19席超低拍賣房”的廣告標(biāo)語。
隨后，位于朝陽區(qū)百子灣的金都杭城推出了10余套特價房，銷售價格從原來的17500元/平方米降到15000元/平方米左右。與此同時，位于霄云路的德波菲特公寓也推出了數(shù)套特價房，銷售價格比該區(qū)域的均價低了近5000元/平方米。
在內(nèi)城區(qū)，不少開發(fā)商也紛紛開始打特價房的牌，以期打開銷售局面。位于崇文門商圈附近的國瑞城、富貴園兩大綜合樓盤，聯(lián)手舉辦“夏日超值大禮包”促銷活動，推出了最低折扣7折以下的限量特價房等優(yōu)惠措施，這也是京城首家最低折扣突破7折的在售樓盤。其中，位于首層的特價房還贈送30至60平米的大空間私家專屬花園。
據(jù)記者調(diào)查，目前，北京樓市推出特價房或直接降價千元以上的新盤項目已達(dá)30余個，價格降幅在2000元/平方米至8000元/平方米之間，規(guī)�；料嗟膽B(tài)勢明顯。
但也有市場觀察人士認(rèn)為，目前北京推出特價房的樓盤占所有在售樓盤的比例尚不足5%，且每個項目拿出的特價房數(shù)量也比較有限。另外，除了部分以小戶型為主的樓盤外，特價房的戶型普遍偏大，多數(shù)是三居以上，因此雖然是特價，但總價依然高高在上。因此，與其說所謂的特價房是迫于資金壓力，不如說是開發(fā)商為了吸引眼球所運用的一種促銷手段，實際對市場整體價格并不構(gòu)成太大影響。
永同昌集團營銷總監(jiān)肖志剛分析，市場低迷，地產(chǎn)商資金鏈日益趨緊，特價房的出現(xiàn)，無疑是他們在營銷策略上的一次較大調(diào)整。而地產(chǎn)商通過特價房來拉動銷售也是無奈之舉，畢竟，產(chǎn)品滯銷對任何企業(yè)而言都是“頭疼”的事情。現(xiàn)在，能多“走”幾套房，緩解資金壓力已經(jīng)是絕大多數(shù)開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。
業(yè)內(nèi)專家指出，雖然目前北京市新房的均價表面上并沒有明顯下跌。但多數(shù)樓盤或多或少都在實施打折，因此，實際交易均價環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下滑，其中7月份的降幅更為明顯。
北京房地產(chǎn)研究機構(gòu)亞豪咨詢的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，7月份，北京住宅銷售均價環(huán)比降幅接近10%。天相投資地產(chǎn)分析師周炯認(rèn)為，上半年北京樓市持續(xù)清淡，這一數(shù)據(jù)基本反映上半年的市場狀況。
“供大于求”頻現(xiàn)數(shù)月
位于東四環(huán)外朝陽北路上某住宅項目的售樓人員向記者透露，“連續(xù)5個月，售樓處12個銷售員里有7個還沒有業(yè)績。趁著單雙號限行，他們開始輪流休息�！�
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東四環(huán)附近的格林萊雅、合生橄欖季、潤楓水尚、華業(yè)玫瑰郡等樓盤銷售情況均不理想。 4、5個月來沒有賣出一套房的售樓人員不在少數(shù)。統(tǒng)計表明，今年上半年，北京市共有176個房產(chǎn)項目拿到銷售許可證，截至7月中旬，零銷量項目達(dá)到了33個。
由于銷售量持續(xù)低迷，而供應(yīng)量并沒有明顯萎縮，因此京城樓市已經(jīng)連續(xù)幾個月出現(xiàn)“供大于求”的局面。
北京市建委的公開數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京商品住宅總供應(yīng)套數(shù)10678套，供應(yīng)面積135.4萬平方米，而當(dāng)月商品住宅銷售套數(shù)9138套，銷售面積106.2萬平方米，套數(shù)供需比是1.17：1，面積供需比是1.27：1。
7月份，北京商品住宅總供應(yīng)套數(shù)11021套，新增商品住宅供應(yīng)115萬平方米，而當(dāng)月的銷售量為80.6萬平方米，供需比例擴大至1.43:1。這也是繼4月份之后第三次出現(xiàn)了供過于求的市場現(xiàn)象。
北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京商品房銷售面積為457.1萬平方米，比上年同期下降47.1%。其中，期房銷售面積為313.7萬平方米，現(xiàn)房銷售143.4萬平方米，分別下降52%和31.9%。其中，住宅銷售面積349.3萬平方米，在上年同期下降33.5%的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降49.5%，降幅比一季度擴大1.6個百分點。
土地市場陷入低谷
樓市的寒流已經(jīng)明顯滲透到了土地市場。一位北京的地產(chǎn)商告訴記者，今年以來，他們就沒有進(jìn)一步拿地的計劃。他坦言，“現(xiàn)在市場形勢不好，手里握有現(xiàn)金是比較安全的選擇�！�
最先感受寒意的無疑是政策性用地。北京市國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在北京今年的土地供應(yīng)計劃中，政策性土地的供量增加了300公頃，但目前的出讓情況并不理想，與去年相比大相徑庭。
在二季度，名噪一時的朝陽區(qū)廣渠路15號地塊竟也未能按原計劃成功出讓，該地塊曾被視為“距離CBD最近的兩限房”，規(guī)劃建筑面積417663平方米，將配建20000平方米廉租房。
7月3日，回龍觀限價房地塊開標(biāo)，僅有3家企業(yè)參加，參與限價房地塊投標(biāo)的開發(fā)商家數(shù)嚴(yán)重萎縮。競拍中3家企業(yè)叫價雖然都高于底價，但無一公司中標(biāo)，使得該地塊成為北京市首塊未能順利成交的限價房地塊。
7月30日，順義區(qū)站前西街居住項目用地因不足開標(biāo)條件而流標(biāo)，成為北京今年最大的“兩限房”流拍項目。同日，朝陽區(qū)北苑南區(qū)居住項目用地的開標(biāo)情況也印證了土地市場的“冷清”。該地塊僅首開置地、城建興華、玉泉新城3家開發(fā)商投標(biāo)，勉強達(dá)到開標(biāo)條件。該地塊招標(biāo)底價為11.8億元，最高報價也僅高出2000萬元左右。
北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人日前在公布2008年的土地供應(yīng)計劃時透露，盡管今年時間已過半，但北京1720公頃的住宅用地計劃僅完成了24%，到目前為止全市的商品住宅用地和政策性土地供應(yīng)量均未完成一半的計劃量。
北京土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度原定入市和當(dāng)時正在交易的地塊50宗，目前有37塊土地未按計劃出讓。上半年樓面地價均價為每平方米3541元，比去年的每平方米3799元下跌7%。這是2005年以來北京樓面地價的首次下跌。
房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的吳迪萊經(jīng)理認(rèn)為，北京新增的供應(yīng)土地，商品住宅用地縮減，而政策性土地份額進(jìn)一步加大，將使下半年的北京土地市場進(jìn)一步冷清。而“面粉”降價，“面包”售價調(diào)整的壓力也會增大。她預(yù)計，樓面地價的回落將帶動商品房價格回調(diào)。
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