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決策層設百日觀察期之原因深度分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-11
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- 中研網訊：
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聶梅生認為，樓市正處在一個僵持階段，在供給大于需求的情況下，房價正經歷一次理性回歸。"這也是對去年透支的一種理性回調。"
所以，政府進入3個月觀察期，接下來的"金九銀十"將成為判斷房地產市場走向的重要時期。政府相關部門也會觀察這階段樓市的變化，并以此作為政策調整與否的依據。
據知情人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設部接下來要加強對市場的監(jiān)測分析，密切跟蹤分析房地產市場的新情況新問題，把握調控的節(jié)奏、重點和力度。
"接下來的100天非常關鍵，決策層將會密切觀察這階段房地產市場的走向。"一位不愿意透露姓名的專家對記者表示，"金九銀十"是樓市的傳統(tǒng)旺季，主管部門也會觀察這階段樓市的變化，并以此作為政策調整與否的依據。
沸沸揚揚的"救市"爭論宣告結束，房地產商沒有等來松綁的政策時，又開始進入觀察期的煎熬。
暫不出臺新的調控政策
國家發(fā)改委一位官員7月31日對媒體表示："對房地產領域松綁，至少目前來看，不太符合中央調控的思路。"
此前兩個月，住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)改委、央行等主管部門紛紛針對房地產市場展開調研，雖然側重點不同，但最終的結論大都是繼續(xù)嚴格執(zhí)行國家有關宏觀調控的政策，從總體上防止房價再次過快上漲。
而住房和城鄉(xiāng)建設部的官員認為，當前房地產市場調控的首要任務，仍是繼續(xù)著力穩(wěn)定住房價格，"主基調沒有變化，但為保證政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，暫不會出臺新的調控政策"。
8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設部的相關部門在上海召開會議，會議的主題是討論接下來的房地產形勢，共有200多位業(yè)內人士參加了此次會議。"雖然已經知道不會有'救市'的政策出臺，但大家還是想了解接下來會有什么樣的變化。"有參會人員說，
全國工商聯住宅產業(yè)商會會長聶梅生參加了此次會議。她在接受本報記者采訪時認為，目前中國經濟形勢的基本面依然向好，房地產市場離不開經濟的主調。同時，房地產的變化不足以撼動中國經濟的大局。
聶梅生同時透露，接下來樓市將進入觀察期，"政府會細心觀察供需雙方的變化，如果沒有問題就是皆大歡喜；而如果出現震蕩，則要針對具體的問題出臺具體的解決辦法"。
進入三個月的觀察期
建設部近期的一份調研報告指出，從2007年底樓市低迷以來，開發(fā)商資金鏈緊張、部分城市土地成交量減少、部分城市有購房者要求退房等現象出現，對房地產市場的穩(wěn)定帶來不利的影響。
在本周，越來越多被確定的"退地"消息見諸報端。
其中，蘇寧環(huán)球（000718行情,愛股,資訊）集團已經向上海房地局提出申請，要求退還黃浦區(qū)南京東路163地塊的土地款。這塊拍賣總價44億元、樓板價創(chuàng)下6.7萬元/平方米全國之最的天價土地在一年之后終于也開始陷入退地的尷尬境地。8月5日，首創(chuàng)置業(yè)也透露，退出太原、蘇州兩個項目，共核減土地儲備約88萬平方米。同時，有未經證實的消息表明，中海集團也將退出在重慶南岸區(qū)彈子石地塊以及在青島的項目。
住房和城鄉(xiāng)建設部在最新的調研報告中也提到了這樣的現象，并認為，資金緊張已成為多數房地產開發(fā)企業(yè)面臨的問題，部分去年盲目擴張、高價拿地的企業(yè)，資金問題更加突出。
與此同時，部分城市土地成交量正在減少，政府相關部門擔心，這有可能影響未來的住房有效供應。
據權威數據統(tǒng)計，南京市今年1-4月土地出讓面積同比下降56.3％；廈門市自去年12月以來推出29幅土地，卻僅成交10幅；深圳今年推出9幅土地，僅成交一幅政策性住房用地；而杭州今年也僅推出了一塊土地。
在市場一片清冷中，有關"救市"的爭論沸沸揚揚，并最終宣告結束，政府為什么要對市場進行"百日觀察"？
"就像人生病發(fā)燒，不能隨便用藥，必須要查明病因，才能對癥下藥。"上述專家形象地比喻政府的3個月觀察期。
中房協副會長朱中一在解釋政府為何不救市時表示，目前廣大網民、購房者與一些專家的意見集中表現在，一些城市的房價還在高位運行，不能房價稍一下降就喊"救市"，這樣不僅與宏觀調控的目標不一致，更可能造成房價的反彈，使泡沫越吹越大，給經濟帶來影響。
朱中一認為，上半年開發(fā)投資的增加和銷售面積的下降，改變了以往供求緊張的局面，加上中小套型住宅比例的增加，多數城市的房價漲幅已經趨于緩和回落。
另外，聶梅生認為，樓市正處在一個僵持階段，在供給大于需求的情況下，房價正經歷一次理性回歸。"這也是對去年透支的一種理性回調。"所以，政府進入3個月觀察期，接下來的"金九銀十"將成為判斷房地產市場走向的重要時期。政府相關部門也會觀察這階段樓市的變化，并以此作為政策調整與否的依據。
"降價是最有效的'自救'手段。"一位業(yè)內專家對記者表示。
他認為，樓市將進入關鍵的觀察期，如果通過降價促銷等手段，在"金九銀十"恢復一定的市場人氣，提高銷售量，將對后市的發(fā)展有著莫大的好處。據知情人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設部接下來要加強對市場的監(jiān)測分析，密切跟蹤分析房地產市場的新情況、新問題，把握調控的節(jié)奏、重點和力度。
朱中一近日表示，樓市接下來的走勢可以用八個字來概括："短期難熬，長期看好。"同時他還告誡開發(fā)企業(yè)，要調整好心態(tài)，"牢騷太盛防腸斷，風物長宜放眼量"。
在接受本報記者采訪時，地產界人士紛紛認為，這一次的政策觀察期將極為關鍵。而對于3個月觀察期所要關注的重點，業(yè)內專家認為，"與其說擔心房地產出問題，不如說中央更擔心金融系統(tǒng)出問題"。
將現兩種房地產走勢"對于消費者長時間的觀望，關系到市場穩(wěn)定、消費預期和金融風險問題，我們更應密切關注。"朱中一表示。
7月初，建設部展開了一項針對40個重點城市房價的調研，調研結果指出，當前房地產市場處于敏感期，房價增幅趨緩、供求關系改善的格局比較脆弱。"特別是影響市場穩(wěn)定的不確定因素較多，增加了今后幾個月房價走勢的不確定性，不同地區(qū)房地產市場走勢可能出現不同趨勢。"
這其中，樓市的觀望氣氛和脆弱的市場信心，已經成為接下來各方關注的重點。
有權威數據統(tǒng)計，今年前6個月，北京共退房2479套，同比增加了15％。這種情況也引起了政府主管部門的注意。
政府主管部門分析認為，除了項目調整經營策略的原因，不少情況是，部分已簽約的購房人，因為貸款利息提高或貸款申請未獲批準而毀約。此外，開發(fā)商違約延期交房以及個別企業(yè)在旺銷時通過虛假簽約捂盤惜售也是退房增加的原因之一。
"如果繼續(xù)提高存款準備金率、提高利率，有可能進一步加劇消費者對住房后市的觀望氣氛，從而影響房地產市場走勢和房價變化。"有接近住房和城鄉(xiāng)建設部的專家表示。與此同時，政府專管部門更擔心沿海重點城市的房價回落走勢會對其他城市有示范和傳導作用，而如果處置不當，就很有可能打擊脆弱的市場信心，演化成全局性的問題。
"一旦全國性房價下調趨勢開始，各方的心理預期形成，調整就會持續(xù)較長時間，短期內難以扭轉。"上述專家表示。
對于接下來的房地產走勢，朱中一認為無外乎有兩種可能，一種是市場朝著"總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定"的方向發(fā)展；另一種可能是，市場繼續(xù)觀望，銷售低迷，一些企業(yè)特別是中小企業(yè)的開發(fā)資金更加趨緊，開發(fā)規(guī)模和房價雙雙下跌，使企業(yè)和市場陷入困境。
"不少企業(yè)近期是比較難熬的。我們要盡量爭取前一種情況的到來，防范后一種情況的蔓延。"朱中一說。
而據知情人士透露，住房和城鄉(xiāng)建設部接下來會繼續(xù)關注深圳等一線城市住房成交量萎縮、房價持續(xù)回落的情況，指導督促有關地方研究解決發(fā)展中的突出問題，化解潛在矛盾，"防止觀望情緒傳導到二三線城市"。
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