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50個(gè)重點(diǎn)城市租金全部回落 2023年住房租賃市場(chǎng)恢復(fù)增長(zhǎng)

從全年漲跌幅來(lái)看,50個(gè)重點(diǎn)城市租金全部回落。具體來(lái)看,溫州、南寧等7個(gè)城市跌幅超5%,徐州、貴陽(yáng)等18個(gè)城市下跌3%-5%,呼和浩特、泉州等19個(gè)城市下跌1%-3%,青島、北京等6個(gè)城市跌幅在1.0%以?xún)?nèi)。

中指院發(fā)布的2023年住房租賃市場(chǎng)展望報(bào)告顯示,2022年全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌2.50%,其中有7個(gè)城市月租金環(huán)比下跌。年內(nèi)50個(gè)重點(diǎn)城市租金累計(jì)全部下跌。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),2023年住房租賃市場(chǎng)將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng),支持政策仍將持續(xù),住房租賃需求有望恢復(fù)增長(zhǎng)。

50個(gè)重點(diǎn)城市租金全部回落 2023年住房租賃市場(chǎng)恢復(fù)增長(zhǎng)

從全年漲跌幅來(lái)看,50個(gè)重點(diǎn)城市租金全部回落。具體來(lái)看,溫州、南寧等7個(gè)城市跌幅超5%,徐州、貴陽(yáng)等18個(gè)城市下跌3%-5%,呼和浩特、泉州等19個(gè)城市下跌1%-3%,青島、北京等6個(gè)城市跌幅在1.0%以?xún)?nèi)。

從城市租金水平看,北京、深圳、上海租金水平明顯領(lǐng)先,多數(shù)城市租金介于20-40元/平方米/月。2022年12月,北京、深圳、上海住宅平均租金在80元/平方米/月以上,明顯高于全國(guó)其他城市。其中北京以90.3元/平方米/月的平均租金居各城市之首,杭州、廣州等5個(gè)城市租金在40-60元/平方米/月,福州、珠海等37個(gè)城市租金在20-40元/平方米/月;太原、徐州等5個(gè)城市租金在20元/平方米/月以下。

2022年1-2月,租賃市場(chǎng)處于傳統(tǒng)淡季,50城住宅平均租金環(huán)比連續(xù)下跌;3-4月,隨著外來(lái)務(wù)工人員返城、節(jié)后“換崗季”到來(lái),租賃市場(chǎng)行情略有升溫,租金環(huán)比連續(xù)上漲;5-6月,受多個(gè)城市疫情暴發(fā)影響,人口流動(dòng)受限,住房租賃需求有所減弱,住宅平均租金有所回落;7-9月,受高校畢業(yè)生入市、中小學(xué)開(kāi)學(xué)季等因素影響,租金出現(xiàn)小幅回升;10-12月,租賃市場(chǎng)再次進(jìn)入傳統(tǒng)淡季,租金水平持續(xù)下行。

各地保租房迅猛發(fā)展

在政策的支持下,2022年保租房按下了發(fā)展“加速鍵”。住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年1-10月,全國(guó)保租房已開(kāi)工建設(shè)和籌集233.6萬(wàn)套,占年度計(jì)劃的98.8%,多省市已提前或超額完成2022年預(yù)定目標(biāo)。

保租房在政策支持下發(fā)展迅速,2022年中央及地方累計(jì)出臺(tái)相關(guān)政策160余次,近30個(gè)省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案。此外,2022年四只保租房公募REITs成功上市,二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健。

在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)方面,金融部門(mén)近期將出臺(tái)金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文件,并設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃,支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房,擴(kuò)大租賃住房供給。

2021年起,證監(jiān)會(huì)開(kāi)始大力推動(dòng)reits市場(chǎng)發(fā)展。在日本、新加坡等國(guó)際市場(chǎng)上,reits的使用也非常成熟,主要用于投資回報(bào)期比較長(zhǎng)但比較穩(wěn)定的持有型物業(yè),非常契合保障性租賃住房項(xiàng)目。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示:

展望未來(lái),2023年住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存?!栋灼?shū)》指出,建議公共服務(wù)配套持續(xù)完善,租售同權(quán)穩(wěn)步推進(jìn);此外,需不斷探索、持續(xù)構(gòu)建可以持續(xù)發(fā)展的政策體系。

80后及90后是“新藍(lán)領(lǐng)”主力人群

“新藍(lán)領(lǐng)”是宿舍型租賃住房最主要的租住群體?!栋灼?shū)》顯示,80后及90后是新藍(lán)領(lǐng)的主力人群,合計(jì)占比接近80%。隨著1995年至2000年之間的“新鮮人類(lèi)”陸續(xù)進(jìn)入社會(huì)投入工作,“新藍(lán)領(lǐng)”群體進(jìn)一步擴(kuò)大,未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),這群95后新藍(lán)領(lǐng)將逐漸成為城市基礎(chǔ)建設(shè)、維持現(xiàn)代社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)的主力軍。

行業(yè)分布方面,受疫情影響,服務(wù)業(yè)整體受沖擊較大,尤其是批發(fā)零售、交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)、住宿餐飲等。入住安歆的公共服務(wù)人員主要分布在城市的餐飲、酒店、快遞、零售等服務(wù)型行業(yè),大多存在住房困難。在收入與支出上,數(shù)據(jù)顯示,新藍(lán)領(lǐng)人群每月收入多為3000元-8000元之間,每月支出排名前三的為食品、住房和服裝。

2022年春季上海封控期間,安歆為順豐、圓通、美團(tuán)、盒馬、永輝等物流、生鮮領(lǐng)域知名服務(wù)性企業(yè)約5萬(wàn)名員工提供安全、衛(wèi)生、規(guī)范、專(zhuān)業(yè)的員工住宿服務(wù)。

在此背景下,《白皮書(shū)》指出,宿舍型租賃住房保民生增福祉,作為后疫情時(shí)期經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的“穩(wěn)定器”作用進(jìn)一步凸顯。

產(chǎn)業(yè)人才對(duì)住房的核心需求已經(jīng)不僅僅是簡(jiǎn)單的住房物理空間,還包括更有品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、更便利的社區(qū)生活服務(wù)、更和諧的鄰里關(guān)系以及更安全高效的交友、購(gòu)物、健身、求職等住房衍生服務(wù)。展望2023年,宿舍型租賃住房面臨著一些問(wèn)題和挑戰(zhàn),同時(shí)也面臨廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。

在挑戰(zhàn)方面,《白皮書(shū)》指出,我國(guó)宿舍型租賃住房起步較晚,房屋租賃行業(yè)根基較淺,市場(chǎng)供給端與需求端之間錯(cuò)配問(wèn)題比較突出;同時(shí),一些人口總量大、流入人口較多的城市普遍存在較大的宿舍型租賃住房缺口,反之一些城市的存量住房沒(méi)有足夠的人口來(lái)消化,導(dǎo)致供給端存在總量不足、結(jié)構(gòu)不合理的特征等。

不過(guò),在面臨挑戰(zhàn)的同時(shí),行業(yè)的未來(lái)仍存在很多機(jī)遇,比如公共服務(wù)配套持續(xù)完善,租售同權(quán)穩(wěn)步推進(jìn)等。此外,《白皮書(shū)》指出,宿舍型租賃住房目前還處在發(fā)展的初級(jí)階段,許多管理和審批缺乏細(xì)化的政策依據(jù),各地需要結(jié)合實(shí)際情況,探索形成適配的政策體系和管理機(jī)制,保障行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

深圳租賃住房REITs項(xiàng)目獲全國(guó)推廣

近日,按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》要求,國(guó)家發(fā)展改革委公布了8大類(lèi)、24個(gè)盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資典型案例。其中深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目入選,并作為廣東省入選的三個(gè)項(xiàng)目之一獲得全國(guó)推廣。

2022年8月31日,紅土深圳安居REIT(基金代碼:180501)在深圳證券交易所成功上市。

2022年8月31日,紅土深圳安居REIT(基金代碼:180501)在深圳證券交易所成功上市。據(jù)了解,深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為深圳市人才安居集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的安居百泉閣等4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目,建筑面積合計(jì)13.47萬(wàn)平方米,項(xiàng)目收益主要來(lái)源于房屋租金收入。

該項(xiàng)目具有以下特點(diǎn):一是國(guó)內(nèi)首批保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs;二是引導(dǎo)帶動(dòng)作用強(qiáng),項(xiàng)目打通了住房租賃市場(chǎng)的“投、融、管、退”模式閉環(huán),引導(dǎo)更多市場(chǎng)主體參與到住房租賃市場(chǎng)建設(shè)中,為落實(shí)“房住不炒”和加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供可復(fù)制經(jīng)驗(yàn);三是市場(chǎng)認(rèn)可度高,該REITs上市首日上漲29.99%,漲幅名列同類(lèi)基金前茅,截至2022年8月底創(chuàng)下網(wǎng)下詢(xún)價(jià)倍數(shù)全國(guó)最高(133倍)、公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)全國(guó)最高(254倍)、凈現(xiàn)金流分派率全國(guó)最低(3.95%)三項(xiàng)行業(yè)新紀(jì)錄。

深圳人才安居相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,紅土深圳安居REIT的成功發(fā)行,是積極服務(wù)構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度的生動(dòng)體現(xiàn)。作為全市保障性住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)和保障人才安居樂(lè)業(yè)的重要平臺(tái),截至2022年12月底,人才安居集團(tuán)總資產(chǎn)1913億元,凈資產(chǎn)1163億元,已累計(jì)實(shí)現(xiàn)總投資1539億元,籌建保障性住房18.59萬(wàn)套,供應(yīng)保障性住房7.67萬(wàn)套,約占全市同期總量的1/3,充分發(fā)揮了保障性住房“主力軍”作用。

目前,人才安居集團(tuán)正以發(fā)行公募REITs為契機(jī),積極打造保租房REITs+產(chǎn)業(yè)鏈,做強(qiáng)做大做優(yōu)管理資產(chǎn)規(guī)模,為深圳乃至全國(guó)的保租房項(xiàng)目提供“投、融、建、管、退”的可持續(xù)發(fā)展通道,力爭(zhēng)通過(guò)盤(pán)活存量、帶動(dòng)增量,為新市民、青年人提供更大規(guī)?!案咂焚|(zhì)、可支付、有溫度”的保租房。

具體而言,人才安居集團(tuán)擬探索設(shè)立租賃住房引導(dǎo)基金,與大型險(xiǎn)資、銀行成立Pre-REITs基金,對(duì)租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行孵化和培育,成熟后裝入安居公募REITs。通過(guò)Pre-REITs、公募REITs聯(lián)動(dòng)發(fā)展,真正解決保障性租賃住房建設(shè)的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。

搶抓保租房REITs賽道,挑選內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先開(kāi)展擴(kuò)募。截至2022年12月,人才安居集團(tuán)已開(kāi)工85個(gè)項(xiàng)目(其中已竣工15個(gè)),遍布深圳各區(qū),總建筑面積1308萬(wàn)平方米,涉及房源10.6萬(wàn)套,可擴(kuò)募資產(chǎn)充沛。

《2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě),本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析,重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài),對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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