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住房租賃行業(yè)市場現(xiàn)狀 租房租賃行業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢

  • 吳澳燕 2023年1月4日 來源:中新經(jīng)緯 中國經(jīng)濟網(wǎng) 證券日報 888 55
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近年來,租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一,但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時有發(fā)生。大力發(fā)展住房租賃市場,法律法規(guī)層面的保障不可或缺。

近年來,租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一,但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時有發(fā)生。大力發(fā)展住房租賃市場,法律法規(guī)層面的保障不可或缺。

今年以來,全國多地出臺政策措施規(guī)范住房租賃,明確行業(yè)規(guī)范,加強市場監(jiān)管。11月23日,上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》,將于2023年2月1日起施行;此前,以解決市場問題為導向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行,有效抑制了租房市場亂象;另外,廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺相關(guān)細則,對維護承租人權(quán)益提出明確要求。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預測報告》顯示:

隨著人口向城市群、都市圈流入,租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。但目前我國城鎮(zhèn)套戶比提升至1.1,不少閑置的存量房,因房齡偏高、品質(zhì)不足等問題,與青年人高品質(zhì)租住需求之間仍存在結(jié)構(gòu)性錯配。發(fā)展專業(yè)化長租機構(gòu),推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展,成為題中之義。

根據(jù)七普數(shù)據(jù),我國流動人口規(guī)模在近十年中顯著增強,增長69.7%,并加速向一線、新一線大城市,以及京津冀、長三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入無疑推動了租房需求的增長,有數(shù)據(jù)顯示,大城市中超70%的新市民、青年人租房居住。

根據(jù)行業(yè)觀察測算,在我國千萬人口級城市中,住房租賃市場規(guī)模預估或破千億,北京、上海、廣州兩千萬人口級城市,其市場規(guī)模更高,預估分別可能超過2800億、3700億、2500億。

廣闊的市場空間下,《藍皮書》發(fā)現(xiàn)越來越多一線城市業(yè)主的“閑置房出租意愿或已超過買賣意愿”,53%的業(yè)主愿意選擇長租機構(gòu)委托出租。同時在“加快發(fā)展長租房市場”的一系列政策指導下,業(yè)內(nèi)認為應盡快提升機構(gòu)化長租房占比在一線城市達30%、在全國整體達15%以上。

住房租賃行業(yè)市場現(xiàn)狀

在傳統(tǒng)住房租賃市場中,主要以個人房東為主的租賃房源,普遍存在配套陳舊、品質(zhì)差、服務少等問題。而隨著經(jīng)濟水平提高、居民消費水平提升,2011年前后,住房租賃企業(yè)逐漸出現(xiàn),瞄準租賃市場短板和租賃住房剛需推出了“長租公寓”,開啟了由“機構(gòu)化”逐漸替代“個人化”的行業(yè)發(fā)展進程。

2015年起,資本入局使“長租公寓”企業(yè)井噴式增長,資本熱潮下的開發(fā)商們集體“搶灘”,盲目、快速、過度擴張引起的風險事件頻發(fā)。直到2019年住建部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,2020年《住房租賃條例(征求意見稿)》發(fā)布,以及各地的監(jiān)管和支持政策陸續(xù)出臺,對行業(yè)進行了有效管理,明確了企業(yè)要在規(guī)范中發(fā)展,使行業(yè)在凈化后步入穩(wěn)定的精耕期。

在整體租房市場上,自2020年以來,城市租住群體對于“品質(zhì)居住體驗”的關(guān)注度提升了34%。其中,認為“房屋需要配備智能門鎖等智能家居”“合租公區(qū)應有保潔服務”的租客占比,分別提升了45%和37%。

對于如何滿足居住品質(zhì)要求,有65%的租客表示會優(yōu)先考慮“長租機構(gòu)的房子”。不少租客表示,尤其在經(jīng)歷過疫情防控期后,機構(gòu)化長租房的居住體驗相對穩(wěn)定,生活服務更加全面,同時APP線上找房簽約的流程更加便捷。

租房租賃行業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢

住房租賃問題既是群眾民生問題,也是城市發(fā)展問題,關(guān)系千家萬戶切身利益。近年來,住房租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展受到各方關(guān)注。

黨的二十大報告明確指出,要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,重申了十九大報告的有關(guān)表述,表明未來五年以至更長時期,住房和房地產(chǎn)領(lǐng)域仍以加快建立租購并舉的住房制度為主要任務,尤其是要加快補齊住房租賃短板。

對于租賃市場的金融風險隱患,多地要求租賃企業(yè)將押金及租金通過第三方賬戶托管,避免資金被隨意挪用。比如,北京規(guī)定,住房租賃企業(yè)收取的押金和租金一般不得超過1個月和3個月,并需要通過第三方專用賬戶托管,超收的租金應當納入監(jiān)管;上海規(guī)定,住房租賃企業(yè)應在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶,并向社會公示,租賃企業(yè)一次性收取租金超過3個月及收取押金超過1個月,租金應存入專用賬戶;廣州在《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金,明確“1個賬戶、一致周期、有條件解凍”的監(jiān)管方式。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,截至2022年6月份,全國有超80個省市出臺了關(guān)于推動保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件?!笆奈濉逼陂g,全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間),其中,2021年已完成94.2萬套(間),2022年計劃籌集240萬套(間)。除40個重點城市之外,另有34個城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計劃,共約123萬套(間)。

在租賃模式變革方面,過去一段時期里,住房租賃企業(yè)推動行業(yè)由C2C向C2B2C轉(zhuǎn)變,而面向未來,則更強調(diào)企業(yè)與個人的“價值共創(chuàng)”。2021年,自如創(chuàng)新求變推出的“增益租”模式即是如此,從單純的委托出租轉(zhuǎn)向長遠穩(wěn)健的伙伴關(guān)系。該模式下,“收出價格透明、保底收益、收益分成”的創(chuàng)新機制,不僅是吸引業(yè)主將存量房源投入市場的亮點,也是保障業(yè)主基本利益、降低風險的關(guān)鍵。而自如對于供應鏈十幾年的打磨,讓裝修成本相對更低的同時,保障居住品質(zhì),使租客享有更具性價比的居住產(chǎn)品。

總結(jié)來看,住房租賃行業(yè)是個“年輕”的行業(yè),也是個快速變革的行業(yè),面對未來近10萬億的市場規(guī)模,機遇與挑戰(zhàn)并存。業(yè)內(nèi)專家認為,在政策指導下,機構(gòu)化長租房占比在不斷提高的同時,“頭部”企業(yè)經(jīng)驗應對行業(yè)賦能,從而帶動“中長尾部”發(fā)展,形成各方共創(chuàng)共助的市場格局,而相關(guān)企業(yè)更應秉持長遠發(fā)展定力,以審慎態(tài)度強化精細化運營,讓“長租”始終遵循“住”的本質(zhì)。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預測報告》。

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