2021房地產開發(fā)市場調查深度研究分析 房地產開發(fā)行業(yè)現狀與未來前景投資風險預測

• 2021年1月6日 zengyan來源：互聯網 670 39
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房地產開發(fā)是指從事房地產開發(fā)的企業(yè)為了實現城市規(guī)劃和城市建設(包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建)而從事的土地開發(fā)和房屋建設等行為的總稱。

房地產開發(fā)是指從事房地產開發(fā)的企業(yè)為了實現城市規(guī)劃和城市建設(包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建)而從事的土地開發(fā)和房屋建設等行為的總稱。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。

受新冠疫情所帶來的沖擊，全球經濟迎來灰暗時刻，失業(yè)的人或破產的企業(yè)越來越多。大量的企業(yè)愈發(fā)艱難，經濟不可能短期恢復常態(tài)，房地產行業(yè)也面臨巨大的考驗。但是從經濟發(fā)展來看，“十四五”期間，我國房地產市場仍具備良好的發(fā)展前景。中國經濟需要房地產這一點從來都不會改變，特別是現在由于疫情的影響，導致中國經濟出現嚴重壓力的情況下，房地產的穩(wěn)定是很重要的。中國老百姓80%的財富都在房子身上，在當前的情況下不會讓房地產出現大跌，房地產的持續(xù)健康發(fā)展是中國經濟需要的，也是每一個人需要的。

房地產開發(fā)商是做什么的?房地產開發(fā)商是以房地產開發(fā)經營為主體的企業(yè),它們通過實施開發(fā)過程而獲得利潤。 《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》中將房地產開發(fā)企業(yè)的資質劃分為五個等級,其中一、二、三、四級企業(yè)能從事城市房地產開發(fā)業(yè)務,五級企業(yè)只能在本地區(qū)從事村鎮(zhèn)房地產開發(fā)經營。

2021房地產開發(fā)市場調查深度研究分析 房地產開發(fā)行業(yè)現狀與未來前景投資風險預測

2019年1-12月份，全國房地產開發(fā)投資132194億元，比上年增長9.9%; 2019年，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬平方米，比上年增長8.7%;商品房銷售和待售情況方面，2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1-11月份為增長0.2%，上年為增長1.3%;2019年末，商品房待售面積49821萬平方米，比11月末增加600萬平方米，比上年末減少2593萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬平方米，辦公樓待售面積增加105萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加84萬平方米。

第一節(jié) “十三五”全球房地產開發(fā)商行業(yè)發(fā)展狀況分析

一、全球房地產開發(fā)商行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

仲量聯行最新發(fā)布的《全球資本流動》報告顯示，2019年全球商業(yè)房產的投資總額創(chuàng)下歷史新高，達到8000億美元，同比增長4%。在2019年第四季度，全球商業(yè)房產跨境投資交易額飆升至1070億美元，僅次于2017年第四季度的最高交易記錄。2019全年跨境交易總額則達到3490億美元，讓區(qū)域間資本流動顯著增加，資金量達到2540億美元，遠高于1770億美元的長期平均水平。

圖表：2015-2019年全球商業(yè)房產投資總額

資料來源：仲量行，戴德梁行

二、全球房地產開發(fā)商行業(yè)區(qū)域格局

1.亞太地區(qū)

2019年第四季度，亞太區(qū)商業(yè)房產投資交易額較2018年同期下降了4%。隨著這股放緩趨勢，亞太區(qū)此前破紀錄式的增長步伐將會有所放慢，甚至全球商業(yè)房產的投資也將下降。

2.北美地區(qū)

北美地區(qū)不僅是房地產投資的熱門目的地，也是投資資金的重要來源地。2019年，北美地區(qū)商業(yè)地產投資額達5460億美元，同比增長17%，預計2020年為5307億美元，同比下降3%。

3.歐洲

根據第一太平戴維斯(Savills)的數據，2019年歐洲商業(yè)房地產投資額達到2190億歐元，比十年平均水平高出22%，盡管較2018年下降了13%，這是有記錄以來的第二高水平。瑞典的發(fā)展活動正在為市場提供遠期融資機會，2019年增長尤其突出(增長8%)，而在意大利，年底的投資額與2018年持平。庫存仍然是投資活動的主要挑戰(zhàn)。

目前對歐洲房地產的需求仍然強勁，并繼續(xù)吸引資本，其中50%為跨境。但是，經濟放緩和地緣政治的不確定性加強了人們對有質量活動的主要市場和二級市場對質量的有意識的關注。總體而言，歐洲的投資者需求仍集中在寫字樓上，占2019年對商業(yè)地產投資總額的41%。

三、全球房地產開發(fā)商行業(yè)未來趨勢預測

一、低收益環(huán)境中，房地產仍具較強保值增值功能

2019年，全球各地政府債券收益率呈下降趨勢，很多國家的長期國債收益率甚至都處于歷史低點。但是，相較于大多數其他類別的資產，房地產仍具有一定程度的溢價，也使得未來房地產投資依舊有更大優(yōu)勢。

2019年第三季度，全球房地產投資交易較為活躍，交易量同比增長13%，達到2050億美元;在2019年前9個月，全球房地產總交易額則為5500億美元，比2018年同期增長了約1%?？梢?，盡管目前機構投資者的態(tài)度愈發(fā)謹慎，但2020年我們仍可看到大量投資者進入房地產行業(yè)。

從區(qū)域角度來看，未來亞太區(qū)的房地產投資市場活躍度也呈上升趨勢。2019年第三季度交易量同比增長18%，達到了420億美元;2019年前三個季度的交易量則達到了歷史最高水平，總計1280億美元，較去年同期增長了10%。而推動這一增長趨勢的主要因素則在于：中國——其2019年前三季度總交易額同比增長率達到了56%的水平。

2020年，雖然受到全球市場不確定性、貿易戰(zhàn)及經濟放緩等因素的影響，房地產投資將面臨一定的考驗，但是，科技發(fā)展、社會變革及人口結構變化都將為房地產投資帶來新的機遇。

二、辦公樓供應量增長，租賃交易或將有所放緩

2020年，全球辦公樓開發(fā)活動達到頂峰，預計新建辦公面積將接近1900萬平方米。一方面這將為租戶提供更多選擇，另一方面，鑒于竣工量的回升，預計2020年全球辦公樓市場空置率將出現上升，至2020年底或將達到11.7%;此外，這還將導致2020年全球30個主要市場中的優(yōu)質辦公樓租金增長率進一步放緩至1.5%左右。

根據仲量聯行對全球96個國家及市場的數據統計，2019年前三季度的全球辦公樓租賃交易量較去年下降了3%。預計這一趨勢仍將持續(xù)，2020年全球交易量或將進一步放緩近10%。

盡管由于經濟不確定性等大環(huán)境的影響，辦公樓租賃市場有放緩跡象，但租戶需求仍具備一定彈性。預計未來，金融機構、專業(yè)服務機構及科技企業(yè)仍是辦公需求的主要驅動力，而來源于靈活辦公服務供應商的需求占比將會很小。

三、“最后一英里交付競賽”推動物流市場需求升級

電子商務企業(yè)及傳統零售商正在上演“最后一英里交付競賽”，他們皆亟需以更快速度將其產品提供給消費者。這一態(tài)勢將轉化為新的需求——企業(yè)需重構供應鏈，轉向全渠道分銷模式，并升級物流倉儲空間以提高效率——這將有助于推動全球物流地產建設規(guī)模達到更高水平。雖然供應規(guī)模將面臨大幅上升，但由于凈吸納量和預租率亦處于高位，因此未來物流市場的空置率仍可保持相同水平，甚至出現下降。

四、全球房地產開發(fā)商行業(yè)主要企業(yè)動向

1.安博

2019年10月27日，安博Prologis宣布與LibertyPropertyTrust(LPT)達成最終的并購協議。根據該協議安博將以約126億美元的全股票交易(包括承擔債務)收購LPT。目前尚待獲得LPT股東的批準，并滿足其他慣例成交條件。

LPT的物流資產與安博在美國的業(yè)務網絡高度互補，此筆收購將提升安博在幾個關鍵市場的份額和增長潛力。依托LPT的高品質物流地產，安博將得以擴大公司的業(yè)務網絡和客戶群。此次交易的成功進一步證明，安博擁有穩(wěn)健的財務實力，未來將通過出售非核心資產籌集大量額外的資本。

資料顯示，安博是工業(yè)物流基礎設施的全球領袖，全球首屈一指的綠色物流設施提供商，美國上市公司，被列入標準普爾500強企業(yè)。積累行業(yè)經驗30多年，其業(yè)務平臺全球領先，持有物業(yè)設施和土地分布于四大洲19個國家。安博高吞吐量的物流設施，為客戶的區(qū)域配送和全球貿易提供支持。

截至2019年9月30日，安博管理資產總值高達8，000億人民幣(約合1，100億美金)，擁有超過3，793處物流設施，總的物業(yè)面積高達7，400萬平方米，員工數量擴增到1，600人，服務的全球企業(yè)客戶已經達到了5，100家。安博Prologis此次收購LPT后，其全球業(yè)務版圖將再添千萬平米。

2.西蒙地產

2020年2月12日，西蒙房地產集團(SimonPropertyGroup)宣布將以36億美元收購美國零售商塔爾曼集團(TaubmanCenters)，收購完成后，西蒙地產將成為美國最大的零售業(yè)主。

兩家公司日前發(fā)布聯合聲明，西蒙房地產集團已提出以52.50美元/股的價格收購塔爾曼集團80%的股份，這個價格較塔爾曼集團2月7日的收盤價溢價51%，預計將在2020年中期完成該筆交易，但也受到成交條件的限制。

目前，塔爾曼集團的董事會已經批準了這筆交易，但仍需獲得兩家公司股東批準。在這筆交易完成后，其現有團隊將在羅伯特·陶布曼(RobertS.Taubman)的領導下，繼續(xù)管理購物中心組合中2500萬平方英尺(230萬平方米)的總租賃面積。

塔爾曼創(chuàng)立于1950年，至今已有70年的歷史，塔爾曼集團擁有并經營26處房產。塔爾曼首席執(zhí)行官兼董事長RobertS.Taubman和其他塔爾曼家族成員將出售他們在塔爾曼集團所持有的29%股份中的三分之一，并在交易完成后保留20%的股份。

事實上，塔爾曼已將鄭州熙地港購物中心50%的股權以8900萬美元的價格出售給黑石，并從中獲得了4750萬美元的凈收益，塔爾曼在該資產中保留了24.5%的股權。在2020年第一季度，塔爾曼將以9100萬美元的價格完成向黑石出售其在西安熙地港購物中心50%的股份。而在5個月前，塔爾曼曾宣布，已將其在韓國一家購物中心50%的股權以3億美元的價格出售給黑石。

本次合并后，西蒙與塔爾曼將把塔爾曼在中國大陸和韓國的資產，以及西蒙在日本的資產結合起來。除了重新進入中國市場，西蒙在亞洲還擁有16項零售資產，其中包括在日本的9家直銷中心。西蒙與總部位于東京的房地產巨頭三菱房地產成立合資企業(yè)共同經營這些零售中心。

3. Welltower

Welltower創(chuàng)立于1970年，前稱HealthCareREIT，Inc.(原納指代碼“HCN”)，總部位于美國俄亥俄州，是一家獨立的房地產投資信托公司(REIT公司)，專注于醫(yī)療保健物業(yè)的投資。

憑借在戰(zhàn)略市場擁有強大的高級住宅資產組合，Welltower在2019年第四季度受益于良好的高級住宅市場環(huán)境。公司一直在通過增加戰(zhàn)略資產和回收處置資產來提高其高級住宅運營組合(SHOP)的質量。通過這些資本配置措施，該公司提高了經營的多元化，并進入了更多高門檻城市市場。這使其當季營收大幅增長。2019年第四季度其營運凈收入為2.71億美元，同比增長約27%。

《2020-2025年中國房地產開發(fā)商深度研究與十四五企業(yè)投資風險預測報告》報告在總結中國房地產開發(fā)商行業(yè)發(fā)展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國房地產開發(fā)商行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機，能準確及時的針對自身環(huán)境調整經營策略。

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