樓市降溫可能嗎 “金九”開局遇冷 房地產(chǎn)突現(xiàn)一個(gè)新信號

• 2018年9月28日 zengyan來源：深圳小小金融、搜狐焦點(diǎn) 349 15
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  2018-2023年寫字樓市場投資機(jī)會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報(bào)告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動(dòng)力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

“金九”開局遇冷，樓市下行拐點(diǎn)終于要來了?樓市降溫可能嗎？房地產(chǎn)股機(jī)會隱現(xiàn)，A股上市房企估值幾何?

隨著“金九”開局遇冷，近期關(guān)于樓市下行拐點(diǎn)的的消息不斷，而部分地產(chǎn)商為了盡快回籠資金，甚至喊出了“最低74折”的口號。

樓市降溫可能嗎 “金九”開局遇冷 房地產(chǎn)突現(xiàn)一個(gè)新信號?

實(shí)際上，樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，說明樓市本身就處于一個(gè)病態(tài)，而非是在健康平穩(wěn)的發(fā)展。凡事都有個(gè)度，過了這個(gè)度，弊端必然顯示出來。

中國的“山寨”為什么這么多?因?yàn)槲覀兊墓I(yè)起步太晚，由于沒有核心技術(shù)，所以只能去抄襲、去模仿，大家都不愿意自主開發(fā)。

這樣的后果就是，當(dāng)一個(gè)“山寨”產(chǎn)品大火以后，很快就會迎來市場的“拐點(diǎn)”，因?yàn)榇蠹业馁|(zhì)量都差不多，最后只能走向沒落。

反觀房地產(chǎn)行業(yè)，幾乎沒有任何技術(shù)門檻，只要手里有錢，誰都可以來參一腳。隨著大量資金涌入，樓市泡沫也變得岌岌可危。

由于房地產(chǎn)前期暴利，開發(fā)商都是盡可能地加大負(fù)債開發(fā)，而居民也是加杠桿負(fù)債買房。若房價(jià)大跌，銀行業(yè)將會第一個(gè)“遭殃”。

房價(jià)不能下跌，難道要繼續(xù)上漲嗎?非也，目前虛高的房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)，如果能有效利用現(xiàn)有資源，房價(jià)回調(diào)是必然的。

其實(shí)，高層調(diào)控樓市的手段也很明確，就是改變居民對房地產(chǎn)的不合理預(yù)期，通過冷水煮青蛙的方式，逐步化解泡沫，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)軟著陸。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)任何的大起大落，最終都要付出更大的代價(jià)，而“軟著陸”幾乎是目前解決中國經(jīng)濟(jì)亂象及樓市泡沫的唯一辦法。

小小金融表示，房價(jià)回調(diào)是必然的，但迎接拐點(diǎn)的方式要溫和。至于什么時(shí)候出現(xiàn)拐點(diǎn)，相信今年的“金九銀十”會告訴你答案。

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樓市降溫 ? 房地產(chǎn)股卻突現(xiàn)一個(gè)新信號 機(jī)會來了嗎

昨日港股多家知名地產(chǎn)股大跌，融信中國下跌 10.71%，綠城中國下跌 6.22%，碧桂園、華潤置地、融創(chuàng)中國下跌超過 4%，內(nèi)資房地產(chǎn)股一天蒸發(fā)市值超過 600 億港元。

而今天 A 股早盤保利地產(chǎn)、萬科 A、招商蛇口、新城控股等跌幅超 3%。此外，截至今年 8 月底，全國已發(fā)生土地流拍 807 宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá) 7954 萬平方米，是去年同期數(shù)額的 7.3 倍。

土地流拍情況密集出現(xiàn)，往往被視為樓市可能降溫的重要信號。如何看待分歧加大的房地產(chǎn)板塊?投資房地產(chǎn)股應(yīng)注意哪些因素呢?

樓市降溫 房地產(chǎn)股機(jī)會隱現(xiàn)

與地產(chǎn)股弱勢表現(xiàn)不同的是，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8 月 70 個(gè)大中城市里，新房價(jià)格上漲的城市數(shù)量達(dá)到了 67 個(gè)，漲幅持平的城市有 2 個(gè)，下跌的城市僅 1 個(gè)，并且全國房地產(chǎn)市場庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至 51 個(gè)月最低。

今年的樓市，一邊是很多城市的房價(jià)繼續(xù)上漲，另一邊，則是土地流拍情況的大量出現(xiàn)。年初以來，全國土地流拍已經(jīng)超過 800 宗，而且流拍宗數(shù)呈現(xiàn)逐月增多的態(tài)勢，被很多人視為樓市降溫的信號。

而昨天，受到相關(guān)傳聞的影響，港股中的中資房企股價(jià)大跌：旭輝控股集團(tuán)大跌 6.49%，綠城中國大跌 6.22%，碧桂園、世茂房地產(chǎn)和綠地香港，下跌都超過 5%。此外，華潤置地、融創(chuàng)中國、中國恒大、富力地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)，跌幅也都超過了 3%。

今天，A 股房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)基本一致，直接低開，新城控股低開 5.09%，招商蛇口、萬科、保利地產(chǎn)和華夏幸福，低開幅度都超過 3%。

從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來看，在 " 房住不炒 " 和 " 遏制房價(jià)上漲 " 的主基調(diào)下，今年多數(shù)城市的房價(jià)依然在上漲，所以各地對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策依然在不斷加碼，限購又限貸，加上整體的金融去杠桿，很多大型的開發(fā)商，也開始放緩了拿地開發(fā)的腳步。

從整個(gè)房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)來看，可能也都體現(xiàn)了這一點(diǎn)，在一月份整個(gè)板塊大幅拉升后，2 月份開始就持續(xù)下挫，房地產(chǎn)板塊指數(shù)，從最高的 2063 點(diǎn)，一路下跌至 8 月初的最低點(diǎn) 1264 點(diǎn)，最大跌幅超過 38%。

但大幅下跌之后，地產(chǎn)板塊的估值優(yōu)勢也在逐步體現(xiàn)，從目前 A 股 129 家房地產(chǎn)公司的估值來看，動(dòng)態(tài)市盈率低于 10 倍的已經(jīng)達(dá)到 31 家，占比 24%，低于 20 倍的有 66 家，占比 51%，這么低的估值在歷史上也并不多見。

此外，今年前八個(gè)月，全國新房銷售面積突破 10 億平方米，銷售額近 8.94 萬億元，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄;房地產(chǎn)開發(fā)投資 7.65 萬億元，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)雙位數(shù)增長;房企購地 1.64 億平方米，土地成交價(jià)款 8177 億元，同比分別增長 15.6% 和 23.7%。

一方面是政策調(diào)控，股價(jià)下跌，另一方面則是房價(jià)、銷售量都在增長，房企估值越來越低。做投資，還是要看趨勢，看公司業(yè)績，往往最悲觀的時(shí)候，也是機(jī)會開始出現(xiàn)的時(shí)候。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：房地產(chǎn)板塊估值處于相對低位

近期地產(chǎn)板塊股價(jià)表現(xiàn)弱勢，在調(diào)控加碼但行業(yè)融資有望邊際改善的大背景下，如何看待地產(chǎn)板塊的配置價(jià)值呢?各方機(jī)構(gòu)是這樣統(tǒng)計(jì)與解讀的↓↓↓

東北證券認(rèn)為，雖然流拍數(shù)量較多，但主要是因?yàn)楣┑毓?jié)奏在加快，成交量依然很大。1-8 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為 1.65 億平方米，同比增長 15.6%，增速較 1-7 月提升 4.3 個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款 8177 億元，增長 23.7%，增速提高 1.8 個(gè)百分點(diǎn)。房企在新環(huán)境下變得謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)未來土地成交溢價(jià)率將進(jìn)一步走低。

萬和證券認(rèn)為，從整體來看，近一年房地產(chǎn)指數(shù)行情表現(xiàn)相對較差。截至 9 月 17 日，滬深 300 指數(shù)與申萬一級房地產(chǎn)指數(shù)近年累計(jì)漲跌幅分別為 -16.61% 與 -27.08%;申萬一級房地產(chǎn)指數(shù)近一年的前復(fù)權(quán)現(xiàn)金分紅漲跌幅在 28 個(gè)申萬一級行業(yè)中排名第 17 位。房地產(chǎn)板塊市盈率為 9.53 倍，在行業(yè)排名中靠后，僅高于鋼鐵與銀行的估值。

東吳證券認(rèn)為，地產(chǎn)板塊估值處于相對低位。截至 9 月份，地產(chǎn)板塊市盈率和市凈率均低于全部 A 股。從歷史估值情況來看，申萬一級房地產(chǎn)板塊 PE 一路下行，相對上證指數(shù)和滬深 300 的溢價(jià)倍數(shù)已從 2015 年 9 月 18 日的 1.58 倍和 1.88 倍下降至 2018 年 9 月 17 日的 0.81 倍和 0.88 倍。預(yù)計(jì)地產(chǎn)板塊下半年下行壓力較小，加之目前估值較低，因此具有一定的配置價(jià)值。

上海投資者：房地產(chǎn)被低估但也應(yīng)謹(jǐn)慎

今年半年報(bào)顯示房地產(chǎn)公司業(yè)績普遍增長，但房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)卻一直不溫不火。目前房地產(chǎn)板塊上市公司估值普遍在 10 倍市盈率左右，這樣的房地產(chǎn)股票是否有投資價(jià)值?

不少上海投資者認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)公司業(yè)績向好，但未能傳導(dǎo)到股價(jià)上，主要是受調(diào)控政策的影響。目前板塊整體估值不高，具有一定投資價(jià)值，但還是要選擇里面的龍頭企業(yè)。

A 股上市房企估值幾何?

昨天上午交易時(shí)段，港股房地產(chǎn)板塊全線下跌，今天上午，A 股房地產(chǎn)股票也幾乎全線下跌。

今年以來，A 股房地產(chǎn)板塊跌幅超過 25%，板塊內(nèi)共有 138 家上市公司，其中只有 12 家股價(jià)上漲，51 家上市公司股價(jià)下跌超過 30%，跌超 50% 有 7 家，分別為 *ST 天業(yè)，下跌 73.7%，大港股份下跌 68.4%，粵泰股份下跌 58.8%，中弘股份下跌 53.1%，光大嘉寶下跌 51.9%，亞太實(shí)業(yè)下跌 51.3%，海航基礎(chǔ)下跌 50%。

其中，在市值超百億的 49 家上市公司中，市盈率在 10 倍以下的有 29 家，市盈率最低的分別為廣宇發(fā)展、嘉凱城、金地集團(tuán)、首開股份和榮盛發(fā)展，市盈率都在 6 倍以下。凈資產(chǎn)收益率在 5% 以上的有 28 家，排名靠前的是中天金融、華夏幸福、廣宇發(fā)展、華業(yè)資本和陸家嘴，凈資產(chǎn)收益率都在 10% 以上。資產(chǎn)負(fù)債率超過 80% 的有 19 家，最高的是中南建設(shè)、綠地控股、綠城控股、信達(dá)地產(chǎn)和陽光城，負(fù)債率都在 85% 以上。

除此之外，市值最靠前的幾家龍頭房企的市盈率都在 10 倍以下，凈資產(chǎn)收益率在 5% 到 16% 之間。

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