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樓市降溫可能嗎 “金九”開局遇冷 房地產(chǎn)突現(xiàn)一個(gè)新信號

  • 2018年9月28日 zengyan來源:深圳小小金融、搜狐焦點(diǎn) 349 15
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“金九”開局遇冷,樓市下行拐點(diǎn)終于要來了?樓市降溫可能嗎?房地產(chǎn)股機(jī)會隱現(xiàn),A股上市房企估值幾何?

隨著“金九”開局遇冷,近期關(guān)于樓市下行拐點(diǎn)的的消息不斷,而部分地產(chǎn)商為了盡快回籠資金,甚至喊出了“最低74折”的口號。

樓市降溫可能嗎 “金九”開局遇冷 房地產(chǎn)突現(xiàn)一個(gè)新信號

樓市降溫可能嗎 “金九”開局遇冷 房地產(chǎn)突現(xiàn)一個(gè)新信號?

實(shí)際上,樓市出現(xiàn)拐點(diǎn),說明樓市本身就處于一個(gè)病態(tài),而非是在健康平穩(wěn)的發(fā)展。凡事都有個(gè)度,過了這個(gè)度,弊端必然顯示出來。

中國的“山寨”為什么這么多?因?yàn)槲覀兊墓I(yè)起步太晚,由于沒有核心技術(shù),所以只能去抄襲、去模仿,大家都不愿意自主開發(fā)。

這樣的后果就是,當(dāng)一個(gè)“山寨”產(chǎn)品大火以后,很快就會迎來市場的“拐點(diǎn)”,因?yàn)榇蠹业馁|(zhì)量都差不多,最后只能走向沒落。

反觀房地產(chǎn)行業(yè),幾乎沒有任何技術(shù)門檻,只要手里有錢,誰都可以來參一腳。隨著大量資金涌入,樓市泡沫也變得岌岌可危。

由于房地產(chǎn)前期暴利,開發(fā)商都是盡可能地加大負(fù)債開發(fā),而居民也是加杠桿負(fù)債買房。若房價(jià)大跌,銀行業(yè)將會第一個(gè)“遭殃”。

房價(jià)不能下跌,難道要繼續(xù)上漲嗎?非也,目前虛高的房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì),如果能有效利用現(xiàn)有資源,房價(jià)回調(diào)是必然的。

其實(shí),高層調(diào)控樓市的手段也很明確,就是改變居民對房地產(chǎn)的不合理預(yù)期,通過冷水煮青蛙的方式,逐步化解泡沫,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)軟著陸。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)任何的大起大落,最終都要付出更大的代價(jià),而“軟著陸”幾乎是目前解決中國經(jīng)濟(jì)亂象及樓市泡沫的唯一辦法。

小小金融表示,房價(jià)回調(diào)是必然的,但迎接拐點(diǎn)的方式要溫和。至于什么時(shí)候出現(xiàn)拐點(diǎn),相信今年的“金九銀十”會告訴你答案。

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樓市降溫 ? 房地產(chǎn)股卻突現(xiàn)一個(gè)新信號 機(jī)會來了嗎

昨日港股多家知名地產(chǎn)股大跌,融信中國下跌 10.71%,綠城中國下跌 6.22%,碧桂園、華潤置地、融創(chuàng)中國下跌超過 4%,內(nèi)資房地產(chǎn)股一天蒸發(fā)市值超過 600 億港元。

而今天 A 股早盤保利地產(chǎn)、萬科 A、招商蛇口、新城控股等跌幅超 3%。此外,截至今年 8 月底,全國已發(fā)生土地流拍 807 宗,累計(jì)流拍建筑面積達(dá) 7954 萬平方米,是去年同期數(shù)額的 7.3 倍。

土地流拍情況密集出現(xiàn),往往被視為樓市可能降溫的重要信號。如何看待分歧加大的房地產(chǎn)板塊?投資房地產(chǎn)股應(yīng)注意哪些因素呢?

樓市降溫 房地產(chǎn)股機(jī)會隱現(xiàn)

與地產(chǎn)股弱勢表現(xiàn)不同的是,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8 月 70 個(gè)大中城市里,新房價(jià)格上漲的城市數(shù)量達(dá)到了 67 個(gè),漲幅持平的城市有 2 個(gè),下跌的城市僅 1 個(gè),并且全國房地產(chǎn)市場庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至 51 個(gè)月最低。

今年的樓市,一邊是很多城市的房價(jià)繼續(xù)上漲,另一邊,則是土地流拍情況的大量出現(xiàn)。年初以來,全國土地流拍已經(jīng)超過 800 宗,而且流拍宗數(shù)呈現(xiàn)逐月增多的態(tài)勢,被很多人視為樓市降溫的信號。

而昨天,受到相關(guān)傳聞的影響,港股中的中資房企股價(jià)大跌:旭輝控股集團(tuán)大跌 6.49%,綠城中國大跌 6.22%,碧桂園、世茂房地產(chǎn)和綠地香港,下跌都超過 5%。此外,華潤置地、融創(chuàng)中國、中國恒大、富力地產(chǎn)和龍湖集團(tuán),跌幅也都超過了 3%。

今天,A 股房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)基本一致,直接低開,新城控股低開 5.09%,招商蛇口、萬科、保利地產(chǎn)和華夏幸福,低開幅度都超過 3%。

從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來看,在 " 房住不炒 " 和 " 遏制房價(jià)上漲 " 的主基調(diào)下,今年多數(shù)城市的房價(jià)依然在上漲,所以各地對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策依然在不斷加碼,限購又限貸,加上整體的金融去杠桿,很多大型的開發(fā)商,也開始放緩了拿地開發(fā)的腳步。

從整個(gè)房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)來看,可能也都體現(xiàn)了這一點(diǎn),在一月份整個(gè)板塊大幅拉升后,2 月份開始就持續(xù)下挫,房地產(chǎn)板塊指數(shù),從最高的 2063 點(diǎn),一路下跌至 8 月初的最低點(diǎn) 1264 點(diǎn),最大跌幅超過 38%。

但大幅下跌之后,地產(chǎn)板塊的估值優(yōu)勢也在逐步體現(xiàn),從目前 A 股 129 家房地產(chǎn)公司的估值來看,動(dòng)態(tài)市盈率低于 10 倍的已經(jīng)達(dá)到 31 家,占比 24%,低于 20 倍的有 66 家,占比 51%,這么低的估值在歷史上也并不多見。

此外,今年前八個(gè)月,全國新房銷售面積突破 10 億平方米,銷售額近 8.94 萬億元,再創(chuàng)歷史紀(jì)錄;房地產(chǎn)開發(fā)投資 7.65 萬億元,連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)雙位數(shù)增長;房企購地 1.64 億平方米,土地成交價(jià)款 8177 億元,同比分別增長 15.6% 和 23.7%。

一方面是政策調(diào)控,股價(jià)下跌,另一方面則是房價(jià)、銷售量都在增長,房企估值越來越低。做投資,還是要看趨勢,看公司業(yè)績,往往最悲觀的時(shí)候,也是機(jī)會開始出現(xiàn)的時(shí)候。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn):房地產(chǎn)板塊估值處于相對低位

近期地產(chǎn)板塊股價(jià)表現(xiàn)弱勢,在調(diào)控加碼但行業(yè)融資有望邊際改善的大背景下,如何看待地產(chǎn)板塊的配置價(jià)值呢?各方機(jī)構(gòu)是這樣統(tǒng)計(jì)與解讀的↓↓↓

東北證券認(rèn)為,雖然流拍數(shù)量較多,但主要是因?yàn)楣┑毓?jié)奏在加快,成交量依然很大。1-8 月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為 1.65 億平方米,同比增長 15.6%,增速較 1-7 月提升 4.3 個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款 8177 億元,增長 23.7%,增速提高 1.8 個(gè)百分點(diǎn)。房企在新環(huán)境下變得謹(jǐn)慎,預(yù)計(jì)未來土地成交溢價(jià)率將進(jìn)一步走低。

萬和證券認(rèn)為,從整體來看,近一年房地產(chǎn)指數(shù)行情表現(xiàn)相對較差。截至 9 月 17 日,滬深 300 指數(shù)與申萬一級房地產(chǎn)指數(shù)近年累計(jì)漲跌幅分別為 -16.61% 與 -27.08%;申萬一級房地產(chǎn)指數(shù)近一年的前復(fù)權(quán)現(xiàn)金分紅漲跌幅在 28 個(gè)申萬一級行業(yè)中排名第 17 位。房地產(chǎn)板塊市盈率為 9.53 倍,在行業(yè)排名中靠后,僅高于鋼鐵與銀行的估值。

東吳證券認(rèn)為,地產(chǎn)板塊估值處于相對低位。截至 9 月份,地產(chǎn)板塊市盈率和市凈率均低于全部 A 股。從歷史估值情況來看,申萬一級房地產(chǎn)板塊 PE 一路下行,相對上證指數(shù)和滬深 300 的溢價(jià)倍數(shù)已從 2015 年 9 月 18 日的 1.58 倍和 1.88 倍下降至 2018 年 9 月 17 日的 0.81 倍和 0.88 倍。預(yù)計(jì)地產(chǎn)板塊下半年下行壓力較小,加之目前估值較低,因此具有一定的配置價(jià)值。

上海投資者:房地產(chǎn)被低估但也應(yīng)謹(jǐn)慎

今年半年報(bào)顯示房地產(chǎn)公司業(yè)績普遍增長,但房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)卻一直不溫不火。目前房地產(chǎn)板塊上市公司估值普遍在 10 倍市盈率左右,這樣的房地產(chǎn)股票是否有投資價(jià)值?

不少上海投資者認(rèn)為,雖然房地產(chǎn)公司業(yè)績向好,但未能傳導(dǎo)到股價(jià)上,主要是受調(diào)控政策的影響。目前板塊整體估值不高,具有一定投資價(jià)值,但還是要選擇里面的龍頭企業(yè)。

A 股上市房企估值幾何?

昨天上午交易時(shí)段,港股房地產(chǎn)板塊全線下跌,今天上午,A 股房地產(chǎn)股票也幾乎全線下跌。

今年以來,A 股房地產(chǎn)板塊跌幅超過 25%,板塊內(nèi)共有 138 家上市公司,其中只有 12 家股價(jià)上漲,51 家上市公司股價(jià)下跌超過 30%,跌超 50% 有 7 家,分別為 *ST 天業(yè),下跌 73.7%,大港股份下跌 68.4%,粵泰股份下跌 58.8%,中弘股份下跌 53.1%,光大嘉寶下跌 51.9%,亞太實(shí)業(yè)下跌 51.3%,海航基礎(chǔ)下跌 50%。

其中,在市值超百億的 49 家上市公司中,市盈率在 10 倍以下的有 29 家,市盈率最低的分別為廣宇發(fā)展、嘉凱城、金地集團(tuán)、首開股份和榮盛發(fā)展,市盈率都在 6 倍以下。凈資產(chǎn)收益率在 5% 以上的有 28 家,排名靠前的是中天金融、華夏幸福、廣宇發(fā)展、華業(yè)資本和陸家嘴,凈資產(chǎn)收益率都在 10% 以上。資產(chǎn)負(fù)債率超過 80% 的有 19 家,最高的是中南建設(shè)、綠地控股、綠城控股、信達(dá)地產(chǎn)和陽光城,負(fù)債率都在 85% 以上。

除此之外,市值最靠前的幾家龍頭房企的市盈率都在 10 倍以下,凈資產(chǎn)收益率在 5% 到 16% 之間。

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