2018年杭州樓市最新新聞 半年樓市眾生相 土拍遇冷新房中簽率提高

• 2018年9月28日 zengyan來(lái)源：錢(qián)江晚報(bào)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 1213 79
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  2018-2023年中國(guó)智能建筑市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

  智能建筑的發(fā)展呈現(xiàn)出多樣化的特征，從摩天大樓到家庭住宅，從集中布局的樓房到規(guī)劃分散的住宅小區(qū)，都被統(tǒng)稱為智能建筑。1984年，美國(guó)康涅狄格州的哈特福市將一幢舊金融大廈進(jìn)行了改造，建成了...

2018年杭州樓市最新新聞：半年樓市眾生相，全民搖號(hào)退潮，中簽者怕套牢。

剛需說(shuō)，搖號(hào)讓他有了公平參與買(mǎi)紅盤(pán)的機(jī)會(huì)搖30次才中簽的人說(shuō)，已經(jīng)沒(méi)有激動(dòng)的心情。

杭州樓市這半年，參與搖號(hào)的共有43萬(wàn)人次。這個(gè)恢弘的數(shù)字背后，是一個(gè)個(gè)揪心的買(mǎi)房故事，是一幕幕關(guān)于搖號(hào)的悲喜劇。

大江東某樓盤(pán)搖號(hào)登記現(xiàn)場(chǎng)。本報(bào)資料圖片

搖號(hào)之初的3個(gè)月，是全民“社會(huì)搖”時(shí)期。為了買(mǎi)到房子，購(gòu)房者們不辭辛勞大熱天輾轉(zhuǎn)多處排隊(duì)凍資或搖號(hào)，其中既有同時(shí)搖中多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)的“天選之人”，更有經(jīng)歷了30次搖號(hào)“長(zhǎng)跑”才首次中簽的購(gòu)房者;如今行情生變，很多中簽的購(gòu)房者卻遲疑了：現(xiàn)在買(mǎi)房會(huì)不會(huì)套牢?

也有身段靈活的投資客，見(jiàn)勢(shì)撤離。

平等參與搖紅盤(pán)，剛需購(gòu)房者的福音來(lái)了

從去年一直持續(xù)到年初的號(hào)子費(fèi)和捆綁銷(xiāo)售，以及市場(chǎng)上屢見(jiàn)不鮮的托關(guān)系，終于在“搖號(hào)時(shí)代”戛然而止。

搖號(hào)政策最受益的無(wú)疑是剛需購(gòu)房者。小L就是其中一位。來(lái)杭5年，好不容易有點(diǎn)積蓄的他，去年就開(kāi)始在余杭區(qū)各樓盤(pán)看房，“去年很多樓盤(pán)都是捆綁車(chē)位銷(xiāo)售，動(dòng)不動(dòng)就全款，根本買(mǎi)不起;有些則要托好幾層關(guān)系，剛來(lái)杭州幾年，哪有這么廣的人脈?”小L當(dāng)時(shí)看了一圈房子，心情有點(diǎn)絕望。

但今年4月初出臺(tái)的搖號(hào)細(xì)則，讓小L重燃希望?！笆赘吨恍枞桑也坏美壾?chē)位。這意味著均價(jià)2萬(wàn)元/平方米左右的樓盤(pán)我都可以去搖，搖到了是我運(yùn)氣，搖不中也不怨人。”

“我最先參與搖號(hào)的樓盤(pán)是紅盤(pán)融信瀾天，400多套房子，中簽率3.4%，雖然無(wú)房戶傾斜40%，不過(guò)很遺憾我沒(méi)搖中。我記得當(dāng)時(shí)還特地請(qǐng)了一天假，準(zhǔn)備各種材料，銀行都跑了三次?！毙說(shuō)。

剛開(kāi)始沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，但經(jīng)過(guò)一次搖號(hào)之后就掌握了訣竅，之后先后搖了萬(wàn)科勸學(xué)里、融創(chuàng)金成江南府，終于，8月他搖到了紅盤(pán)中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城，“換作是去年，這樣的紅盤(pán)，我恐怕連門(mén)檻都?jí)虿坏健！?/p>

雖然，中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城25000元/平方米左右的價(jià)格超出小L的預(yù)算，不過(guò)，小伙伴一致勸他咬咬牙買(mǎi)下來(lái)?！坝信笥焉踔猎敢饨栉义X(qián)，說(shuō)這么低的中簽率，搖中等于中彩票。最后我買(mǎi)了套4樓價(jià)格相對(duì)較低的房源，幾乎所有積蓄都做了首付。選完房子后的一周，手頭所剩無(wú)幾，天天都是朋友請(qǐng)我吃飯。”

對(duì)于小L這樣的剛需來(lái)說(shuō)，搖號(hào)給了他希望，給了他公平參與競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，也讓他圓了置業(yè)杭州的夢(mèng)。

搖了30次終如愿，卻已經(jīng)不激動(dòng)了

搖號(hào)不僅讓剛需客看到了機(jī)會(huì)，投資客也關(guān)注到了“打新股”一般的紅利，尤其是那些紅盤(pán)，因?yàn)楦苓叾址績(jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛，搖到就相當(dāng)于賺了上百萬(wàn)元。在這巨大的套利空間誘惑下，有人甚至已經(jīng)搖號(hào)了幾十次。

F先生是某熱門(mén)紅盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)，在他的微信朋友圈里，近半年來(lái)他轉(zhuǎn)發(fā)最多的一首歌曲是《涼涼》，就像這首歌里唱的一樣，他的搖號(hào)經(jīng)歷可以說(shuō)是一路“涼涼”。作為房地產(chǎn)一線從業(yè)人員，他自然對(duì)哪些樓盤(pán)值得搖號(hào)、值得投資有所了解，但讓他沒(méi)想到的是，直到經(jīng)歷了30次搖號(hào)，他才第一次中簽了自己心儀的樓盤(pán)。

“如果搖中地段好的樓盤(pán)就自住;相對(duì)差一點(diǎn)的就投資，等交房了再加點(diǎn)錢(qián)進(jìn)行置換?！睂?duì)于自身的需求，F(xiàn)先生考慮得還是比較明確的，因此他參與搖號(hào)的樓盤(pán)幾乎都是有價(jià)格紅利的熱門(mén)樓盤(pán)，從良渚到未來(lái)科技城，從三墩到丁橋，從奧體到新街，這半年來(lái)，幾乎每個(gè)板塊的熱門(mén)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)他都不缺席，直到上一次中南君奧時(shí)代開(kāi)盤(pán)，他才終于首次中簽。

“最多一天報(bào)名了3個(gè)樓盤(pán)?！盕先生告訴記者，此前他賣(mài)掉了手頭一套房子，為了搖號(hào)凍資，還從銀行貸了一部分錢(qián)，“搖了兩個(gè)多月，除掉資金本身的成本，再加上要還貸款利息，虧了兩三萬(wàn)是肯定的。”

“屢戰(zhàn)屢敗”卻又“屢敗屢戰(zhàn)”，他的心態(tài)倒一直不錯(cuò)：“我們好幾個(gè)同事和我一樣，搖了20多次都還沒(méi)中，現(xiàn)在還有人在接著搖。因?yàn)樽约鹤龇康禺a(chǎn)，之前就判斷杭州會(huì)跟其它已實(shí)行搖號(hào)的城市一樣，到年底二手房會(huì)有所下跌，有些購(gòu)房者兩三次沒(méi)中簽就轉(zhuǎn)而去買(mǎi)二手房，其實(shí)太過(guò)著急了?！?/p>

不過(guò)，可能是搖號(hào)次數(shù)太多，F(xiàn)先生表示雖然第30次搖號(hào)中簽了，但已經(jīng)沒(méi)有激動(dòng)的心情了。

搖中多個(gè)熱門(mén)盤(pán)的“天選之人”，逼出搖號(hào)后的一次重磅新政

與F先生的屢敗屢戰(zhàn)相比，曾在今年6月轟動(dòng)一時(shí)的周某，真的可以說(shuō)是“天選之人”。

關(guān)注過(guò)當(dāng)時(shí)新聞的讀者應(yīng)該還有印象，他用名下三個(gè)公司的名義參與了多個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)的搖號(hào)，并屢屢中簽。短短一周內(nèi)，他中簽了九龍倉(cāng)瓏璽三個(gè)名額，按照當(dāng)時(shí)瓏璽項(xiàng)目15%的中簽率來(lái)計(jì)算，概率只有0.3%左右，再加上萬(wàn)科融信西雅圖、濱江金茂府他也各中一個(gè)名額，可以說(shuō)是完成了“不可能的任務(wù)”。

以周某為例，報(bào)名的熱盤(pán)中有多個(gè)樓盤(pán)是同時(shí)入市的，經(jīng)記者測(cè)算，他同時(shí)參與這些樓盤(pán)報(bào)名，所需資金成本超過(guò)2000萬(wàn)元。

從時(shí)間上來(lái)看，周某注冊(cè)這三家公司的時(shí)間，是在搖號(hào)政策出臺(tái)后，或許他就是沖著搖號(hào)來(lái)的，為了提高自己的中簽率。并且他也有這樣的資金實(shí)力，可以在多個(gè)樓盤(pán)凍資搖號(hào)并一次性付款買(mǎi)房。

“哪里有什么貓膩，我們都是按照相關(guān)規(guī)定參與登記和公證搖號(hào)的。這幾個(gè)樓盤(pán)和房產(chǎn)公司的人，我們都不認(rèn)識(shí)，也沒(méi)有托過(guò)關(guān)系，純粹就是運(yùn)氣好。”周某在接受記者采訪時(shí)曾說(shuō)。

不過(guò)，周某的行為也側(cè)面說(shuō)明了搖號(hào)細(xì)則中存在的一些漏洞。隨后，杭州有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了相關(guān)政策，叫停了以公司名義買(mǎi)房的行為。

全民搖號(hào)“潮水退去”，市場(chǎng)進(jìn)入高位盤(pán)整

市場(chǎng)總有起起落落，搖號(hào)改變不了大勢(shì)。樓市進(jìn)入“中場(chǎng)”，土地市場(chǎng)突遇“冷風(fēng)”，緊接著，二手房和新房市場(chǎng)相繼陷入觀望。有投資客已經(jīng)率先離場(chǎng)。

“剛開(kāi)始和別人一樣，都是找那些紅盤(pán)下手，特別是有盈利空間的，一律都去試試?！辟Y深投資客D叔說(shuō)，自己的搖號(hào)心態(tài)蠻好，沒(méi)有“溺水三千只取一瓢”的特定目標(biāo)樓盤(pán)，只要有利可圖，A樓盤(pán)沒(méi)中簽可以換B樓盤(pán)、C樓盤(pán)，一切都可以時(shí)間換空間。

D叔對(duì)樓市一直保持著自己的敏感，在他眼里，雖然仍看好杭州樓市，但他也表示短期內(nèi)自己會(huì)收手。對(duì)于投資客而言，最重要的就是提前判斷行情，“直白地講，現(xiàn)在短期炒作空間已經(jīng)沒(méi)了。我大概在6月份以后就不去參加搖號(hào)了。”

D叔說(shuō)，因?yàn)橹皳u的幾個(gè)盤(pán)都和二手房差價(jià)巨大，收益看得到。但隨著市場(chǎng)進(jìn)入深水期，紅盤(pán)基本都去化得差不多了，接下來(lái)的新開(kāi)樓盤(pán)基本都是微利，甚至漲勢(shì)不明朗。“我周邊的投資客基本都撤了，有的比我離場(chǎng)還早。我們判斷，接下來(lái)的一年，可能都會(huì)是高位盤(pán)整，甚至有可能會(huì)降?！?/p>

搖了5次未中簽的D叔，算了下自己搖號(hào)凍結(jié)的資金成本，“還不如拿去銀行理財(cái)”。當(dāng)然，投資本來(lái)就是博一博，會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，“接下來(lái)，我還會(huì)持續(xù)關(guān)注政策走向，資金會(huì)先放在相對(duì)安全的地方?！?/p>

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土拍遇冷新房中簽率提高 杭州南京樓市轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)

3個(gè)月前，如果說(shuō)哪個(gè)城市的樓市最火，杭州絕對(duì)能排的上位次。那時(shí)的杭州，剛剛實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房政策，在限價(jià)和搖號(hào)等政策的作用下，一二手房?jī)r(jià)的倒掛，意味著搖中一套新房就能"賺"數(shù)十萬(wàn)元，甚至上百萬(wàn)元。

巨大的價(jià)差，也讓參加購(gòu)房搖號(hào)的隊(duì)伍越來(lái)越龐大，萬(wàn)人搖號(hào)購(gòu)房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，個(gè)別樓盤(pán)的"中簽率"甚至低于4%，買(mǎi)房如同"打新股"，難度也越來(lái)越高;而在土拍市場(chǎng)，"溢價(jià)率50%+競(jìng)自持"已成為"標(biāo)配"。

然而，僅僅3個(gè)月后，杭州樓市卻呈現(xiàn)出另一番景象：搖號(hào)中簽率普遍升高，部分樓盤(pán)中簽率甚至高達(dá)90%，而棄選者也越來(lái)越多;在土拍市場(chǎng)，底價(jià)成交現(xiàn)象也越來(lái)越多。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，不僅僅是杭州，近期南京樓市也在上演著類(lèi)似的場(chǎng)景。種種跡象顯示，兩地的樓市正呈現(xiàn)"降溫"趨勢(shì)。那么，土拍遇冷、中簽率提高，是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)正從"賣(mài)方市場(chǎng)"轉(zhuǎn)向"買(mǎi)方市場(chǎng)"呢?

樓市降溫?

8月27日，杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地。最終，位于祥符東單元、望江單元、四堡七堡單元的3宗宅地，在經(jīng)過(guò)11輪、6輪、1輪競(jìng)價(jià)后，分別以3%、2%、0溢價(jià)率成交。這也是今年以來(lái)，杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時(shí)低溢價(jià)成交現(xiàn)象。

而3個(gè)月前，杭州的土拍卻異常火熱。

5月30日，綠城交投以溢價(jià)率50%+自持2%、總價(jià)23億元拿下未來(lái)科技城一宗宅地;5月28日，恒隆以119%溢價(jià)率、總價(jià)107億元拿下一宗商業(yè)用地;5月21日，招商蛇口以溢價(jià)率50%+自持4%、總價(jià)56億元拿下蕭山一宗宅地……

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在7月31日中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議提出"合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲"之后，杭州土拍溢價(jià)率直接從2位數(shù)掉到個(gè)位數(shù)。

7月，杭州成功出讓了31宗土地，溢價(jià)率達(dá)到2位數(shù)的有14宗，其中溢價(jià)率超過(guò)20%的有13宗，溢價(jià)率最高的為一宗商業(yè)用地，達(dá)到66%;零溢價(jià)的有11宗。到了8月，截至8月28日，杭州成功出讓了24宗土地，溢價(jià)率達(dá)到2位數(shù)的有2宗，其中超過(guò)20%的有1宗，溢價(jià)率為26%;零溢價(jià)的有15宗。

綜合溢價(jià)率也能佐證土地"降溫"的趨勢(shì)。7月份杭州土地出讓收入為573億元，綜合溢價(jià)率14%。而到了8月份，截至8月28日，杭州土地出讓收入為226億元，綜合溢價(jià)率下降至4%。

不僅僅是土地市場(chǎng)遇冷，樓市也出現(xiàn)"降溫"跡象。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前杭州市場(chǎng)在售新房項(xiàng)目超過(guò)200個(gè)，中簽率超過(guò)50%的有近50個(gè)，其中因認(rèn)籌數(shù)低于可售房源數(shù)而不用搖號(hào)的項(xiàng)目有20個(gè)。中簽率越來(lái)越高。

而能真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格的二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)回調(diào)。第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，位于蕭山新城區(qū)的某樓盤(pán)，目前掛牌價(jià)約3.6萬(wàn)元/平方米，雖較年初上漲近20%，但較5月份下滑近15%。

"現(xiàn)在政策調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，大量新盤(pán)集中上市，部分板塊的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，很多人都覺(jué)得市場(chǎng)在冷卻，不再像4月份剛搖號(hào)時(shí)那樣盲目參與搖號(hào)了，觀望情緒越來(lái)越濃。"杭州當(dāng)?shù)匾幻?gòu)房者告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，"我也在觀望，等有機(jī)會(huì)了再入手。"

杭州樓市呈"降溫"趨勢(shì)并不是孤立，另一熱點(diǎn)二線城市南京也與之類(lèi)似。

8月17日，南京市浦口區(qū)3宗宅地出讓，平均溢價(jià)率僅6%。此外，記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期個(gè)別新開(kāi)樓盤(pán)甚至給出"開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)，可享房款減免20000元"的優(yōu)惠。

此外，南京在7月份掛出的土地出讓公告中，取消了此前沿用的"競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷(xiāo)售"等要求，這無(wú)疑有利于加快土地開(kāi)發(fā)和住房上市節(jié)奏，增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。

市場(chǎng)整治

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自6月25日住建部聯(lián)合中宣部、公安部等七部委，下發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，特別是中共中央政治局在7月31日提出"合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲"后，多地先后密集發(fā)布文件，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整治。

如杭州，7月23日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局等11個(gè)部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，提出將堅(jiān)持"房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的"定位，從7月至12月底，在全市范圍內(nèi)開(kāi)展聯(lián)合執(zhí)法，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為，虛假信息、虛假發(fā)布房源行為，治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)違法違規(guī)行為。對(duì)捂盤(pán)惜售、變相囤積房源;捏造或散布漲價(jià)信息、哄抬房?jī)r(jià)或房租;開(kāi)發(fā)企業(yè)收取備案價(jià)外的加價(jià)行為;限制、阻撓、拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款等行為進(jìn)行查處，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

在南京，8月13日，南京市住房保障和房產(chǎn)管理局等11個(gè)部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展專項(xiàng)整治行動(dòng)，決定從8月至12月底，重點(diǎn)打擊售后包租、虛假?gòu)V告、發(fā)布不實(shí)信息、簽訂陰陽(yáng)合同、變相捆綁銷(xiāo)售等行為;重點(diǎn)整治開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售或變相囤積房源;"首付貸""首付分期"，捆綁銷(xiāo)售;經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供"陰陽(yáng)合同"避稅，發(fā)布虛假房源和價(jià)格信息;房地產(chǎn)廣告中承諾升值或投資回報(bào)等行為，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

"限價(jià)、調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)，讓一些開(kāi)發(fā)商原本認(rèn)為樓市調(diào)整政策會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)的預(yù)料落空，目前來(lái)看，調(diào)控不可能放松了。"某房企內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，"很多開(kāi)發(fā)商已不再像之前那樣樂(lè)觀了。"

多位市場(chǎng)分析人士表示，在當(dāng)前去杠桿，以及引導(dǎo)信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的背景下，特別是近期提出要"堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲"，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象進(jìn)行整治后，樓市持續(xù)保持著高壓態(tài)勢(shì)，投機(jī)投資需求得到明顯抑制，購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期已出現(xiàn)松動(dòng)跡象，買(mǎi)方市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越大。

"土地溢價(jià)率降低，一方面與樓市調(diào)控趨嚴(yán)，地方政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行管控有關(guān)，另一方面還與開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市后續(xù)走勢(shì)不再過(guò)于樂(lè)觀，以及自身資金實(shí)力有關(guān)。"易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，"對(duì)購(gòu)房者而言，隨著限價(jià)、市場(chǎng)整治的推進(jìn)，買(mǎi)方的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)明顯提高;而對(duì)房企而言，在銷(xiāo)售端和投資端將承受著較大壓力，需要采取靈活策略，防范資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。"

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