樓市行情2018 樓市金九銀十 解讀樓市取消預(yù)售制度:

• 2018年9月23日 zengyan來源：智谷趨勢(shì)、新浪財(cái)經(jīng)-自媒體綜合 705 41
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  2018-2023年中國高端物業(yè)行業(yè)供需趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告

  隨著高端物業(yè)行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的高端物業(yè)企業(yè)愈來愈重視對(duì)行業(yè)市場的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研究，以期...

中國徹底拋棄香港模式，今后再無地產(chǎn)大佬？樓市行情2018，解讀樓市取消預(yù)售制度。

樓市行情2018 樓市金九銀十 解讀樓市取消預(yù)售制度:

中國樓市時(shí)刻要抬頭看天

現(xiàn)在，天眼看要變。

昨天(9月21日)下午傳出的一份文件，說是引起樓市大震蕩一點(diǎn)也不為過：

澎湃、新京報(bào)等多家媒體證實(shí)，廣東省醞釀逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)房銷售。

如果不是休市之后才放出這一“大利空”，地產(chǎn)股估計(jì)早就綠到底了。在憂慮和騷動(dòng)中，廣東房協(xié)隨即回應(yīng)，“該文件只是征詢意見稿，并非真的實(shí)施?！边@句“安撫”的話實(shí)則已透露了風(fēng)向。

另外，流傳出的文件顯示，住建部同時(shí)向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發(fā)函，要求“對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行研究論證”。

雖然后續(xù)住建部市場監(jiān)管人士在晚間辟謠稱，征詢?nèi)∠唐贩款A(yù)售意見的情況不屬實(shí)，但沒有直接否認(rèn)要求各地深入研究。

不管其他省份是否跟進(jìn)，現(xiàn)在大家心里多少都會(huì)犯嘀咕，廣東這個(gè)姿態(tài)，是否暗示著商品房預(yù)售制度退出已經(jīng)進(jìn)入高層考量。

如是，中國樓市將徹底告別“香港模式”，翻天覆地。

預(yù)售制這根從香港移植過來的杠桿，撬動(dòng)了中國房改二十年來高歌猛進(jìn)的歷史進(jìn)程，現(xiàn)在撤下這根杠桿，不止房企要倒下一大批，投機(jī)者也將被套住一大批。

拐點(diǎn)已經(jīng)來了。

中國內(nèi)地房地產(chǎn)的老師，是香港。

開發(fā)商空手套白狼的本事，取經(jīng)于香港;“18年不吃不喝才買得起房”的房奴煉成之路，也始于香港。

“當(dāng)時(shí)，不用什么本錢，就賺那么多錢，收錢收到自己都害怕。這樣賣下去，不知要賺多少錢!”1954年，香港“土地爺”霍英東用100萬不到的本金，在一年時(shí)間里“蓋好”并出售了100余棟四方街唐樓和香檳大廈、蟾宮大廈，凈賺1000萬港元，連他自己都沒料到。

他這套四兩撥千斤的本事，歸功于他生平一得意之作——“賣樓花”。

上世紀(jì)50年代的香港，房地產(chǎn)市場一片沉悶，雖然人口在短短幾年間急速從50萬膨脹到220萬，住房嚴(yán)重短缺，市場需求旺盛，但人均收入水平不高，很多人都買不起房，即便此前有地產(chǎn)商吳多泰首創(chuàng)“分層出售”，對(duì)普通人來說，買房仍遙不可及。

這時(shí)候，霍英東出現(xiàn)了，他帶著本港第一份售樓說明書，給全世界的地產(chǎn)行業(yè)帶來了翻天覆地的革命性改變。他開創(chuàng)先河，發(fā)明了一種能加速開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)、又能讓普通人減輕支付房款壓力的新方法——分期付款。

當(dāng)時(shí)四方街還沒動(dòng)土，霍英東就告訴市民們，你們可以交五成定金，交樓前再分期付清余款即可。市民只需1萬港元就能入市，等錢交齊了，花結(jié)成了果，租客將晉升成業(yè)主!

愛圖好彩頭的香港人把購買正在建設(shè)中的房屋(即期房)稱為“買樓花”。

這招一出，全港瘋狂，普通市民蜂擁到售樓處排長龍，地產(chǎn)界嘖嘖稱奇，爭相效仿。

開發(fā)商的資本金可能根本建不完整個(gè)工程，但借助于預(yù)售制，可以先拿到客戶們的錢，其高杠桿效應(yīng)刺激他們進(jìn)一步激進(jìn)拿地?cái)U(kuò)張，投機(jī)者輪番涌入炒樓花，再次助推了地價(jià)、房價(jià)的飆漲。

普通人在高房價(jià)、寬信貸的刺激之下，盲目負(fù)債買房。當(dāng)時(shí)新樓盤開售的消息一登上報(bào)紙，往往一天內(nèi)就訂購售罄。

買房，就是新一輪造富運(yùn)動(dòng)。到了90年代，普通市民甚至可以借到9成的貸款，香港樓市只升不跌，普羅大眾皆為樓狂，“1997年在香港，不買房就是傻子”，也是這一年，香港樓市崩盤，房奴盡數(shù)淪為時(shí)代悲劇人物，“負(fù)資產(chǎn)者”。

而當(dāng)時(shí)正在籌措住房改革的內(nèi)地起步晚，經(jīng)驗(yàn)全無，房企普遍缺乏資金，商品房供應(yīng)量小，所以就把目光投向了香港，幾乎是將香港的模式照搬到境內(nèi)。

1994年，內(nèi)地引入了商品房預(yù)售制度，頒布《城市房地產(chǎn)管理法》。由此，內(nèi)地房企正式多了一條融資渠道，地產(chǎn)大佬的好日子，來了。

2018年，在中國的各大富豪排行榜上，地產(chǎn)大佬占據(jù)最大席位，中國恒大的許家印，多次登上首富寶座。

除了預(yù)售制度，香港限制住宅用地供應(yīng)的舉措也被內(nèi)地有樣學(xué)樣，助推地價(jià)上漲。中國樓市，走上了二十多年的“香港模式”之路。

“敢賭國運(yùn)的人，何曾被虧待?”這句話放在中國地產(chǎn)大佬的身上，最恰當(dāng)不過。

1998年啟動(dòng)房改以來，房地產(chǎn)已成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大引擎。

只要經(jīng)濟(jì)下行，宏觀調(diào)控就會(huì)選擇刺激房地產(chǎn)。任志強(qiáng)說，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的“夜壺”，撒尿的時(shí)候拎出來，撒完就把夜壺踢到床底下去了。

2014年一二線樓市沉寂、三四線鬼城出沒，庫存積壓。房地產(chǎn)大佬們對(duì)形勢(shì)的判斷出現(xiàn)了分化。

萬科的郁亮在《人民日?qǐng)?bào)》上刊登文章說，“我國樓市進(jìn)入白銀時(shí)代”，帶領(lǐng)萬科走上保守之路，隨后三年萬科的資產(chǎn)負(fù)債表從3737億到6689億，擴(kuò)張不到一倍。

孫宏斌覺得郁亮“太扯了”，他說，這是“鉆石時(shí)代”，得繼續(xù)做大規(guī)模。

當(dāng)年的6月26日，呼和浩特宣布取消限購，開啟了中國樓市的神來之筆“去庫存”。2014年下半年，限購松綁，限貸松綁，央行降息。

融創(chuàng)、恒大、碧桂園都是敢于豪賭的一方，許老板鉚足了勁加杠桿拿地?cái)U(kuò)張，資產(chǎn)負(fù)債表從2013年底的2688億港元擴(kuò)張到2016年的11583億港元，將近五倍。碧桂園則在預(yù)售制的基礎(chǔ)上，再創(chuàng)“高周轉(zhuǎn)”。

2016年棚改貨幣化的效應(yīng)開始在三四線爆發(fā)，房價(jià)飆漲，敢于負(fù)債下沉至三四線的碧桂園、恒大，銷售業(yè)績超過萬科成為了行業(yè)老大。

正如孫宏斌所說——

“為什么(地產(chǎn)行業(yè))很多人都掙很多錢，因?yàn)樗菀鬃鲆?guī)模，因?yàn)樗懈軛U，因?yàn)樗梢杂勉y行的錢、客戶的錢、建筑商的錢，所有的錢都是應(yīng)付款，從來沒有應(yīng)收款”。

04

香港模式造就了一個(gè)又一個(gè)首富，但它也不是完全沒有風(fēng)險(xiǎn)的。

循環(huán)之下，中國房地產(chǎn)模式產(chǎn)生了或許連政府也沒有預(yù)料到的后果——中國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架。

平安證券的張明指出了三點(diǎn)：

中國銀行(3.680, 0.11, 3.08%)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表與房地產(chǎn)深度捆綁，超40%貸款與房地產(chǎn)有關(guān);

中國居民財(cái)富過于集中房地產(chǎn)，大約占80%-90%;

中國地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政模式，目前還在人為制造套利游戲迅速透支市場前景。

不論是銀行業(yè)、居民，還是地方政府，統(tǒng)統(tǒng)綁在同一艘船上，房價(jià)一旦崩盤，所有人都將窒息而亡。

但中國經(jīng)濟(jì)的債務(wù)空間，明顯已快頂?shù)教旎ò辶恕?/p>

2016年底，“房住不炒”寫入十九大報(bào)告，中國房地產(chǎn)的定位，發(fā)生了深刻變局。其背后的深層邏輯是，中國經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)變引擎，不能單靠房地產(chǎn)拉動(dòng)了。

去杠桿之路，勢(shì)在必行。房企的輸血管一條條被清理，影子銀行、海外發(fā)債……而現(xiàn)在，具有高杠桿效應(yīng)的預(yù)售制，似乎也“難逃一劫”。

在廣東省下發(fā)的文件中，官方認(rèn)為預(yù)售制存在管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，具體而言：

一，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。一方面損害購房人切身利益，另一方面也給社會(huì)穩(wěn)定造成挑戰(zhàn)。

二，使違法違規(guī)銷售有機(jī)可乘，房地產(chǎn)市場亂象叢生。

三，交易不公平，以期房銷售的名義，將現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了社會(huì)。

四，房屋面積管理職能難以厘清，易產(chǎn)生行政風(fēng)險(xiǎn)。

五，造成不平衡發(fā)展和低效率競爭，門檻的降低導(dǎo)致大量社會(huì)資金涌入炒房，也刺激房地產(chǎn)過度投資開發(fā)。

預(yù)售制一旦被扔進(jìn)歷史的垃圾堆里，房企的“高周轉(zhuǎn)模式”將徹底失效。

資金回血速度一慢再慢，那些資金饑渴的中小房企或在信貸收縮、高壓調(diào)控的環(huán)境下，命懸一線。

05

房地產(chǎn)是一個(gè)“關(guān)系密集型”行業(yè)，“看天”的本事，沒人能比地產(chǎn)大佬更強(qiáng)。

今年以來，房企齊刷刷地干了幾件在吃瓜群眾看來特像是作秀的事。

他們處心積慮籌謀著，該怎么扔了頭頂上的“帽子”：

9月12日，保利地產(chǎn)(13.150, 0.59, 4.70%)公告要正式更名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”;

9月4日，萬科的核心子公司“深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司”確認(rèn)將更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”，各地至少有9家分公司在今年也啟動(dòng)改名程序;

7月3日，龍湖地產(chǎn)公告已更名為“龍湖集團(tuán)控股有限公司”;

6月28日，合景泰富地產(chǎn)確認(rèn)要把名字改成“合景泰富集團(tuán)控股有限公司”;

3月1日，時(shí)代地產(chǎn)變更為“時(shí)代中國控股有限公司”，簡稱為“時(shí)代中國”;

同在3月1日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)更名為“大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”，并表態(tài)此后金盆洗手，不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā);

1月15日，朗詩綠色地產(chǎn)發(fā)布公告，將采用“朗詩綠色集團(tuán)有限公司”為中文第二名稱;

……

這波“改名潮”實(shí)在令人側(cè)目。大房企統(tǒng)統(tǒng)手動(dòng)刪除“地產(chǎn)”以明轉(zhuǎn)型之志，改了名，就好像真的改了命。

雖然對(duì)外的公開說法，無非是要多元化發(fā)展、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之類，但不妨礙我們從這一“去地產(chǎn)化浪潮”中看出一些貓膩。

拉長時(shí)間線看，早在2016年底中國就至少有16家房企先知先覺，開始大規(guī)模刪除“地產(chǎn)”，其中就有恒大、招商蛇口(19.880, 0.69, 3.60%)。當(dāng)時(shí)行業(yè)拐點(diǎn)實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)，只不過是被棚改這一政策延后。

如今，中國前十大房企里，只剩下中海地產(chǎn)、華潤置地的名稱仍在堅(jiān)守。

而且，這些地產(chǎn)大佬們也開始“不務(wù)正業(yè)”了：

恒大投資賈躍亭打算造車，恒大的大健康板塊還跑到港股上市;

碧桂園開始養(yǎng)豬，造機(jī)器人(16.610, 0.14, 0.85%)，“希望未來機(jī)器人成為核心業(yè)務(wù)”;

萬科轉(zhuǎn)型進(jìn)入醫(yī)養(yǎng)健康，郁亮說，“現(xiàn)在誰跟我說萬科是房產(chǎn)商，我跟誰急!”

招商蛇口跑去造郵票輪。

……

現(xiàn)在來看，大佬們不是作秀，而是已經(jīng)判斷出風(fēng)向真的變了，行業(yè)形成了“改命”共識(shí)。

以預(yù)售制之死為標(biāo)志，今后中國將再無地產(chǎn)大佬。

今時(shí)今日，政策信號(hào)往往比市場更具有強(qiáng)大能量。

千萬別再對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)抱有幻想，不要被偶爾貌似政策松動(dòng)的跡象迷花了眼。那不過是騙騙市場情緒罷了。

就好比說，9月19日上午《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，有關(guān)部門目前正在“緊鑼密鼓”制定房貸利息抵扣個(gè)稅的細(xì)則。專家們積極解讀為——“此舉無異于下調(diào)貸款利率，刺激剛需入場”。對(duì)高壓調(diào)控的樓市來說，這波操作簡直是枯木又逢春，當(dāng)天地產(chǎn)股集體迎來一波久違的暴漲。

前腳還喜迎新一波接盤俠，后腳就突然釜底抽薪，祭出了取消預(yù)售制的“大利空”。

世上沒有無緣無故的愛。該來的大棒，逃到天涯海角也躲不過。

賊精的開發(fā)商們比誰都清楚，好日子是真的到頭了。

即便其他的幾大引擎集體啞火，但在取消預(yù)售制的那一刻起，已經(jīng)注定房地產(chǎn)再無可能被拿來刺激經(jīng)濟(jì)。

樓市拋棄香港模式，將是中國經(jīng)濟(jì)的大變局。

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