房地產(chǎn)信托量?jī)r(jià)齊升 房企融資成本走高普遍超過(guò)10%

• 2018年8月29日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng) 379 18
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  2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告中的房地產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分...

房地產(chǎn)信托量?jī)r(jià)齊升，房企融資成本走高普遍超過(guò)10%。

今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策繼續(xù)積極抑制短期非理性需求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)中長(zhǎng)期“有效供給”。多城落實(shí)地方主體責(zé)任，調(diào)控力度持續(xù)升溫，房地產(chǎn)調(diào)控政策將在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。行業(yè)集中度的不斷提升，在拿地、銷售、融資等方面得到了充分體現(xiàn)。

8月20日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司公布2018年半年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2018年1-6月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額3046.6億元，同比增長(zhǎng)9.9%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1059.7億元，同比增長(zhǎng)51.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)91.2億元，同比增長(zhǎng)24.9%。

上半年萬(wàn)科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售面積2035.4萬(wàn)平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%，在34個(gè)城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)厍叭?。萬(wàn)科在財(cái)報(bào)中披露，“加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。面對(duì)持續(xù)深化的行業(yè)調(diào)控和日益趨緊的融資環(huán)境，集團(tuán)堅(jiān)持現(xiàn)金為王，強(qiáng)化資金管控，銷售滾動(dòng)回款率保持在93%以上。”

同日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司披露期業(yè)績(jī)。上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額209.88億元，同比增長(zhǎng)6.6%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)71.17億元，同比增長(zhǎng)97.54%，基本每股收益為0.88元，同比增長(zhǎng)91.3%。

不僅如此，在已經(jīng)發(fā)布上半年業(yè)績(jī)的企業(yè)當(dāng)中，保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、泰禾集團(tuán)等企業(yè)均有不同程度的增長(zhǎng)幅度。僅僅遠(yuǎn)洋集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等少數(shù)幾家企業(yè)業(yè)績(jī)同比下滑。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，合計(jì)超過(guò)50家房地產(chǎn)企業(yè)公布的半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示（其中A股40家發(fā)布半年報(bào)，6家企業(yè)公布業(yè)績(jī)快報(bào)，港股也有10家公布），除了部分轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)外，超八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤(rùn)明顯上漲。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，今年上半年土地市場(chǎng)整體供需關(guān)系逐漸改善，二線城市仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。其中，各地住宅用地的推出量保持較高增速；住宅用地的成交量也繼續(xù)提升，溢價(jià)率繼續(xù)下降。龍頭房企銷售金額穩(wěn)步提升，銷售業(yè)績(jī)保持較高水平。

“由于2015、2016年的銷售火爆，市場(chǎng)主要房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績(jī)較為穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企來(lái)看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主要業(yè)務(wù)依然是房地產(chǎn)的房企業(yè)績(jī)?yōu)檎鲩L(zhǎng)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體來(lái)看，從此次房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)數(shù)據(jù)看，是房企收獲最豐收的半年報(bào)?！褒堫^房企由于布局合理，加速轉(zhuǎn)型，其業(yè)績(jī)上漲幅度普遍超過(guò)市場(chǎng)平均漲幅，而且，呈現(xiàn)出‘房企越大漲幅越大’的態(tài)勢(shì)?！?/p>

上半年融資成本走高

上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體成交量及價(jià)格持續(xù)上升，但由于房地產(chǎn)調(diào)控措施及流動(dòng)性緊縮，市況出現(xiàn)疲態(tài)。各個(gè)區(qū)域與各級(jí)城市分化加劇。一線城市成交持續(xù)下降但趨向回穩(wěn)。二線及強(qiáng)三線城市整體成交降溫，但地域分化嚴(yán)重。

8月22日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在上半年財(cái)務(wù)報(bào)告中披露，期內(nèi)遠(yuǎn)洋集團(tuán)營(yíng)業(yè)額為人民幣153.76億元，較去年同期下降11％；截至2018年6月30日止6個(gè)月的利息及其他收入上升138%至人民幣11.23億元（2017年上半年為人民幣4.71億元）。遠(yuǎn)洋方面表示，上升主要原因是整體委托貸款利息收入上升。

值得一提的是，旭輝控股上半年融資成本也在明顯上升，期內(nèi)集團(tuán)支銷的融資成本約為人民幣135300000元，而去年同期則為人民幣99600000元。公司方面表示，支銷融資成本的變動(dòng)主要由于期內(nèi)產(chǎn)生融資成本總額（扣除開(kāi)發(fā)中物業(yè)的資本化部分）出現(xiàn)變動(dòng)所致。

張大偉分析表示，隨著信貸市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲?！霸谝?guī)?；?jìng)爭(zhēng)格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇?！?/p>

“另一方面，隨著監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度越來(lái)越大?！彼J(rèn)為，“在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢(shì)下，房企依然在非常明顯的拿地加速過(guò)程中。拿地頻繁，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求?！?/p>

根據(jù)今年上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，華僑城、華潤(rùn)置地等企業(yè)上半年負(fù)債水平均有不同程度上升。作為資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)上的融資途徑基本包括股權(quán)融資、銀行貸款、境內(nèi)發(fā)行公司債券、境外發(fā)債、非標(biāo)融資等等。然而，在金融去杠桿以及監(jiān)管趨嚴(yán)的大環(huán)境下，房企的融資渠道越來(lái)越少。

與此同時(shí)，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)環(huán)境的影響，傳統(tǒng)融資渠道延續(xù)收緊態(tài)勢(shì)，融資成本持續(xù)走高成為常態(tài)。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經(jīng)普遍超過(guò)10%。

房地產(chǎn)信托量?jī)r(jià)齊升

今年的信托市場(chǎng)中，房地產(chǎn)信托格外引人注目。近日，用益信托發(fā)布的《2018下半年信托投資策略報(bào)告》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，新增集合信托產(chǎn)品規(guī)模7429.37億元，較去年同期減少1605.16億元，降幅達(dá)21.61%。分領(lǐng)域看，房地產(chǎn)信托一枝獨(dú)秀，上半年房地產(chǎn)信托2714.66億元，與去年同期相比增1000億元，增幅達(dá)36.85%。

在收益率方面，上半年房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的平均收益率為7.89%，居各類產(chǎn)品之首。房地產(chǎn)信托最高收益率從去年12月的7.9053%上升到今年6月的8.3077%，總體上浮0.4024個(gè)百分點(diǎn)；最低收益率則從去年12月的7.3516%逐漸上漲到今年6月的7.7465%，總體上浮0.3949個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)信托可謂“量?jī)r(jià)齊升”。

在信托發(fā)行量整體顯著萎縮的情況下，房地產(chǎn)信托何以逆勢(shì)上漲？百瑞信托分析師孔慧芳認(rèn)為，這主要是因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)企業(yè)依舊存在較大融資需求，而銀行貸款、債券等融資渠道不暢，使得房地產(chǎn)信托需求增加。在去杠桿的背景下，房企對(duì)資金的需求更迫切，能夠承受的融資成本有所上升。同時(shí)，為了順利發(fā)行，信托公司有意愿通過(guò)提高收益率吸引投資者。這兩個(gè)因素導(dǎo)致房地產(chǎn)信托收益率升高。

孔慧芳表示，為打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資，政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)信托在嚴(yán)守政策和嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的條件下，仍可積極推進(jìn)。但同時(shí)，伴隨著房地產(chǎn)信托收益率持續(xù)走高，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目?jī)陡秹毫σ矔?huì)逐漸上升，所以同時(shí)應(yīng)以業(yè)務(wù)合規(guī)為基本原則，及時(shí)綁定核心交易對(duì)手及強(qiáng)化投后管理等手段防范風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)際貨幣所研究員李虹含認(rèn)為，投資者在簽訂信托合同時(shí)，雖然能知道所購(gòu)買信托計(jì)劃的預(yù)期收益率、信托資金投資項(xiàng)目概況等信息，但是信托合同中對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)能力、以往業(yè)績(jī)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、資金運(yùn)用情況等其他信息的披露甚少，風(fēng)險(xiǎn)提示不足。投資者利益能否得到保障還依賴于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力和信用水平。

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