多地房租大漲 房租上漲的原因到底是什么？

• 2018年8月21日 FanTianQing來源：新浪新聞 337 15
• 繁體

• 

  2018-2024年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告中的房地產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對房地產(chǎn)投資行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分...

8月17日上午，原愛我家集團(tuán)研究院院長胡景暉在電話交流會中直指房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的被資本推動的長租公寓運(yùn)營商，爭搶房源，引來輿論圍觀。

近期，自網(wǎng)絡(luò)流傳“天通苑西二區(qū)120平米三居室房源，經(jīng)長租公寓競價后收房價格上漲”之后，中介惡性競爭導(dǎo)致房租暴漲的聲音就甚囂塵上。

8月17日上午，原愛我家集團(tuán)研究院院長胡景暉在電話交流會中直指房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的被資本推動的長租公寓運(yùn)營商，爭搶房源，引來輿論圍觀。一時間，房租上漲的背后推手被指向了以自如、蛋殼等為主的租賃企業(yè)。同時，也引來了北京住建委的約談。

資本推動下，長租公寓加速擴(kuò)張

貝殼研究院發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》指出，2018年，是我國租賃行業(yè)超速增長的一年。從機(jī)構(gòu)滲透率看，行業(yè)的機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領(lǐng)域，一線城市新開公寓門店增長率超35%。

在租賃市場縱深發(fā)展的過程中，機(jī)構(gòu)滲透率提升，表現(xiàn)為開發(fā)商持有、房地產(chǎn)基金的介入房源機(jī)構(gòu)化持有，專業(yè)住宅租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)的崛起?！栋灼分赋觯壳霸谒蟹康禺a(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，住房租賃是唯一仍有政策紅利的市場。

2015年以來，隨著“租購并舉”、“租售同權(quán)”等政策密集出臺，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)、機(jī)構(gòu)等紛紛進(jìn)軍長租公寓市場。

據(jù)市場統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2017年我國租賃市場租金規(guī)模已達(dá)1.3萬億元。隨著住房租賃市場發(fā)展進(jìn)入快車道，預(yù)計(jì)到2025年租賃總收入將接近3萬億元，租賃人口達(dá)2.3億。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：租賃市場交易分成兩類，一類是普通租賃，簡單的說就是租戶和業(yè)主可以直接交易的，另外一類是長租公寓類型，這一類的典型特點(diǎn)是中間有一個轉(zhuǎn)租方，轉(zhuǎn)租方參與了出租，獲得差價。

張大偉稱，租賃市場的亂象來說，資本大量進(jìn)入，并沒有多少是增量供應(yīng)，因?yàn)樯w房子出租在當(dāng)下租售比下是不可能賺錢的。這種情況下，大量的資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。

據(jù)《證券時報(bào)》報(bào)道，目前，局部地區(qū)房租失控式上漲，僅僅是各路資本進(jìn)入租房市場的一個短期負(fù)面效應(yīng)。有人預(yù)測，2019~2020年全國長租公寓的規(guī)模將達(dá)到3000萬間，如果政策上不改弦更張，資本在租房市場的力量將越來越大，一個高效的自由交易市場有演變成“超級二房東”橫行的壟斷市場的危險，屆時租房市場將很可能重蹈房地產(chǎn)市場的覆轍。

自如、蛋殼、相寓：不存在抬高租金情況

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環(huán)比均有所上漲。其中，北京在多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)中顯示住房租金漲幅正不斷上漲。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個月，北京鏈家租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。單月來看，7月北京每平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。

另據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院數(shù)據(jù)，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%，漲幅較6月份收窄了1.3個百分點(diǎn)。其中，普租的租金均價環(huán)比上漲6.2%，公寓的租金均價環(huán)比上漲1.4%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租賃市場最大的混亂是沒有數(shù)據(jù)，當(dāng)下市場各家機(jī)構(gòu)發(fā)布的租賃市場都有非常明顯的問題，而且發(fā)布數(shù)據(jù)的基本都是租賃利益相關(guān)方，存在推漲房租的預(yù)期。

但在自如、蛋殼、相寓等租賃企業(yè)看來，他們并沒有推高房價。

此次事件的緣起在于水木社區(qū)發(fā)布的一則帖子。該帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預(yù)期是7500（元/月）很不錯了。來了自如和蛋殼兩幫人，自如報(bào)價提高到9500，蛋殼急了，說，要比自如高300元，最后幾輪過后蛋殼給到10800每月?！?/p>

面對論壇上的發(fā)帖，自如稱，自如房源庫中從未收錄過天通苑西二區(qū)120平米三居室的戶型，此個人賬號的業(yè)主身份及所經(jīng)歷競價收房事件也無從考證。另例，天通苑西二區(qū)近期有一套146平的三居室房源，目前該區(qū)域同戶型房源普租價格均在萬元以上，自如曾按照市場價委托期4年、5年給出9000元左右兩種報(bào)價，后業(yè)主表示已和其他平臺簽約。因此自如從未對該區(qū)域給出高于市場普租價格的租金。

對于抬高租金的說法，自如稱，長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業(yè)運(yùn)營機(jī)理出發(fā)也不會哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長效發(fā)展。自如不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。

蛋殼負(fù)責(zé)人沈博陽則在8月18日通過微信朋友圈回應(yīng)稱，“租房關(guān)系到民生，不是兒戲，多一些科技驅(qū)動，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些惡性競爭互相拆臺。對于造謠抹黑擾亂市場的行為，蛋殼公寓一定會拿起法律武器?！?/p>

8月19日，我愛我家也發(fā)布回應(yīng)稱，我愛我家相寓是不是也有參與高價收房變相抬高租金市場行為的問題，我愛我家相寓是最早從事長租公寓的中介品牌，租房業(yè)務(wù)是公司發(fā)展平滑經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險的措施，不存在抬高租金的情況。

房租上漲的原因到底是什么？

面對房租上漲的原因，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)稱，根據(jù)貝殼研究院的租金指數(shù)，可以觀察到三個趨勢：其一，北京及其它一線城市在2015年之前的租金漲幅非常小，且十分穩(wěn)定；2015年之后，租金指數(shù)走勢出現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢，漲幅基本保持在10%左右，考慮到復(fù)利的作用，連續(xù)上漲的累積性影響已經(jīng)十分顯著。其三，租金上漲從一線擴(kuò)散到核心二線，人口凈流入的二線城市開始進(jìn)入上漲的行列。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，如果一種產(chǎn)品或服務(wù)的價格出現(xiàn)持續(xù)的上漲，那只能說明一個問題：供給短缺，要么是數(shù)量的絕對短缺，要么是質(zhì)量的相對短缺。一線及二線核心城市的租賃市場同時面臨這種形式的短缺，這是租金上漲的根本原因。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民在《央視財(cái)經(jīng)評論》中指出，這一輪房租上漲，有多種因素，但不容回避的一個因素是資本介入。不管是風(fēng)投也好，一些社會資本也好，他們在選擇投資標(biāo)的的時候，經(jīng)常會講頭部效應(yīng)，只投這個行業(yè)里的前幾位。這樣一種投資行為或者說投資模式，會造成一些企業(yè)在擴(kuò)張速度方面，在市場化房源搜集方面，用力過勐。

劉衛(wèi)民稱，更主要的是我們在前期租賃市場發(fā)展的不完善，造成了對優(yōu)質(zhì)房源稀缺性的供應(yīng)，一些大城市特別是年輕人，他們需要這些優(yōu)質(zhì)的租賃房源，而在我們過去的租賃市場里面恰恰缺的就是這些優(yōu)質(zhì)房源。

財(cái)經(jīng)評論員萬喆則指出，房租的推手其實(shí)是來自于多方面的，資本在其中起到一定的作用，但不是全部因素。一些中介企業(yè)搶房源再高價租出去，這種情況其實(shí)前幾年也在做，近期部分熱點(diǎn)城市房租漲幅突然升高，并不完全是這樣一個原因，還有包括租房市場供求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的新變化，也是一個助推的因素。

此外，畢業(yè)季高校畢業(yè)生數(shù)量的增加也一定程度推動了部分熱點(diǎn)城市房租價格上漲。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡