一線城市平均租金漲幅高達20% 穩(wěn)房租更重于穩(wěn)房價

• 2018年8月20日 FanTianQing來源：鳳凰資訊、新浪網(wǎng) 1196 77
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  2018-2024年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報告中的房地產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對房地產(chǎn)投資行業(yè)進行細(xì)化分...

一線城市房價平穩(wěn)，但租房市場近期卻出現(xiàn)非理性暴漲。

一線城市房價平穩(wěn)，但租房市場近期卻出現(xiàn)非理性暴漲。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市最近一年平均租金漲幅高達20%，遠(yuǎn)超往年水平。以北京為例，7月北京房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%，處于過去五年來的較高水平。某些熱點地區(qū)的房租實際整體環(huán)比漲幅甚至超過10%。

一線城市租金的上漲是一系列復(fù)雜動因疊加的結(jié)果。從房屋租賃市場供需角度分析，在供給端存在租賃市場待培育、限價下的轉(zhuǎn)租為售以及違建拆除導(dǎo)致供給端難以放量等三道缺口。在需求端，購置需求的擠壓、畢業(yè)生剛需和租房消費升級的大勢積攢了大量租房需求，供需失衡讓房租的上漲具有一定的根基。

僅從經(jīng)濟學(xué)角度來說，作為一種價格機制，租金反映的是租賃市場的供求關(guān)系，每一次租金漲跌的背后都是供求失衡的信號。以北京為例，來自鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應(yīng)接近2200萬的常住人口，缺口顯著，如果缺口得不到妥善解決，長期來看將持續(xù)面臨租金上漲壓力。

不容忽視的是，房租問題需要從更廣的社會視角去拆解。

如果說房價問題主要是經(jīng)濟問題，那么租金問題就是民生問題；如果說房價主要影響的是投資，那么租金主要影響的是消費。

一定程度上，房租的過快不理性上漲，會讓城市、產(chǎn)業(yè)、中低收入者付出額外的代價，可能引發(fā)的風(fēng)險更值得警惕。

第一，房屋租賃市場具有更多的福利屬性，房租穩(wěn)定是民生穩(wěn)定和社會穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。房租大幅上漲，讓很多中低收入者無法繼續(xù)生活，傷害的是居住權(quán)的公平性，傷害的是一座城市的競爭活力與階層的多樣性。

第二，租金具有更多的消費屬性。房租上漲既有供需作用的原因，更有廣義物價上升的信號，房租上漲一旦持續(xù)將對居民物價造成重要影響，而且可能抑制內(nèi)需，從而出現(xiàn)物價上漲、經(jīng)濟放緩的類滯漲環(huán)境，那么國家的貨幣政策就可能進入左右為難的境地。

第三，房租的穩(wěn)定對于人口城市化具有突出含義，房租的提升，增加了城市工商產(chǎn)業(yè)的運營成本，削弱產(chǎn)業(yè)競爭力，造成人才吸引力的下降。當(dāng)前我國城市化過程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，大量的流動人口和新市民無法在城市獲得正常的居住與生活保障。這些人群收入偏低，支付能力有限，租金上漲過快，會對他們?nèi)谌氤鞘袠?gòu)成無形的障礙，進而對大城市的服務(wù)成本產(chǎn)生供給沖擊，從而導(dǎo)致城市化的倒退。

所以，房租上漲關(guān)乎民生，關(guān)乎產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，關(guān)乎一座城市的公平居住權(quán)。房屋租賃市場的穩(wěn)定比房價的穩(wěn)定更加重要。

房租過快上漲會讓整個城市的發(fā)展承受其代價，必須重視房租這一數(shù)字快速上升背后的預(yù)警信號。

我們尤其要關(guān)注，非市場因素如租賃中介和資本介入短期局部性炒高房租。在國家嚴(yán)控樓市的情況下，樓市交易降溫使中介機構(gòu)在新開樓盤和二手房交易的收入下降，于是大量的資本涌入租房市場，利用價格杠桿各大中介公司為爭搶房源提高市場占有率，同時將部分競爭溢價向終端剛需用戶轉(zhuǎn)嫁。

顯然，租賃市場是住有所居的題中之義，處理好房租不理性上漲問題，摸索建立穩(wěn)定租金的長期框架，構(gòu)建一套完整的房屋租賃供應(yīng)體系，才能尋找到真正實行住有所居的道路。

相關(guān)閱讀：北京住建委約談自如、相寓、蛋殼公寓

北京市住建委網(wǎng)站8月17日消息，針對近期媒體關(guān)于個別住房租賃企業(yè)哄抬租金搶占房源的報道，我委高度重視，聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

約談會明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

同步對住房租賃企業(yè)啟動了聯(lián)合專項執(zhí)法檢查：嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴(yán)查不按規(guī)定進行租賃登記備案的行為。一經(jīng)查實，各部門將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。

同時，也提醒相關(guān)房東謹(jǐn)慎對待以明顯高于市場租金水平等手段收房的行為，維護好自身合法權(quán)益。

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