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房產(chǎn)市場上漲周期達37個月 百城住宅庫存連跌35個月

  • 2018年7月25日 FanTianQing來源:鳳凰資訊 1254 82
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中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,以2015年6月作為本輪樓市爆發(fā)的起點, 截至2018年6月,本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已有37個月,刷新了中國房地產(chǎn)歷史上漲周期最長紀(jì)錄。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-6月商品房銷售面積77143萬平方米,同比增長3.3%,增速比1-5月份提高0.4個百分點。商品房銷售額66945億元,增長13.2%,增速提高1.4個百分點。從6月單月來看,中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,全國商品房銷售面積超2億平方米、銷售額1.8萬億元均刷新了年內(nèi)最高紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,以2015年6月作為本輪樓市爆發(fā)的起點, 截至2018年6月,本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已有37個月,刷新了中國房地產(chǎn)歷史上漲周期最長紀(jì)錄。

而從價格來看,今年6月份,70大中城市超過一半以上環(huán)比漲幅超1%。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示,2018年6月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為1.1%,相比5月份的0.8%繼續(xù)擴大,是近21個月的最高值。

具體來看,新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超1%的城市達37個。其中,鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%,廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%,長沙、南寧環(huán)比上漲2.0%,牡丹江環(huán)比上漲2.1%,福州環(huán)比上漲2.2%,青島、西寧分別上漲2.4%和2.7%,三亞、丹東、濟南、??跐q幅更是超過3%,分別環(huán)比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

2017年以來,在調(diào)控緊鎖一二線城市的背景下,一些缺乏產(chǎn)業(yè)或人口支撐的三四線城市卻猶如磁鐵一般,投資和投機人群雙雙蜂擁而來,甚至將周邊一些五六線城市的樓市行情帶火起來,價格半年翻倍已不鮮見。據(jù)統(tǒng)計,截至2018年4月份,全國有62個城市房價破萬,其中三四線城市占比達三分之一。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的國內(nèi)80城房價收入比偏離度研究報告顯示,2017年,全國典型83個城市中,有44個城市呈現(xiàn)不同程度的房價透支狀況。其中,大連、宜昌偏離度增幅擴大的幅度最大,分別為23.8和21.9個百分點。另外,北海、日照、沈陽、岳陽等4城擴大速度也均在10個百分點以上。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡說,在市場輪動下,非都市圈三四線城市成為此輪上漲的重點,但從后續(xù)來看,隨著整體信貸環(huán)境的收緊以及棚改力度的減弱,預(yù)計非都市圈三四線城市偏離度上升趨勢也將出現(xiàn)放緩。

百城住宅庫存連跌35個月

隨著三、四線城市樓市交易量的提升,全國百城住宅庫存再次降低。截至6月底,全國百城住宅庫存已經(jīng)連續(xù)35個月減少。

截至2018年6月底,易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42643萬平方米,環(huán)比減少0.2%,同比減少8.0%。觀察歷史數(shù)據(jù),2015年以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢,充分體現(xiàn)出近三年全國去庫存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月份的水平,即庫存規(guī)模回落到了6年前的水平。

值得一提的是,在100個城市中,有74個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢,其中大連、杭州和金華的同比跌幅較大,跌幅分別為56%、48%和46%??傮w上說,庫存同比下跌的城市數(shù)量更多,這也帶動了百城庫存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

住宅庫存的下跌,意味著消化周期的縮短,導(dǎo)致有些城市可能出現(xiàn)供小于求的樓市供需關(guān)系。

另一組數(shù)據(jù)顯示,截至2018年5月份,100個城市新建商品住宅“存銷比”,即庫存去化周期為9.8個月,這也意味著市場僅需9.8個月的時間就能消化完這些庫存,該數(shù)值與5月份持平。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特性,一般來說,庫存去化周期合理區(qū)間為12個月-16個月。由此可見,百城住宅庫存規(guī)模偏小,不足10個月就可以賣完。

具體來看,一線城市、二線城市、三、四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.4個月、9.7個月和9.6個月,與5月份相比,一、二線城市存銷比有所反彈,而三、四線城市繼續(xù)收窄。

更重要的是,三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當(dāng)前數(shù)值是2009年以來的月度最低值,即最近10年中,三、四線城市的去化周期達到了最低值。在存銷比小于6個月的24個城市中,17個城市為三、四線城市。

具體來看,在100個城市中,有19個城市的存銷比大于16個月,此類城市去庫存壓力依然較大;有21個城市的存銷比位于12個月-16個月之間,此類城市的去庫存周期相對適中;有60個城市的存銷比小于12個月,此類城市的去庫存周期相對偏小。

嚴(yán)躍進表示,2018年上半年,全國百城庫存水平繼續(xù)下跌,這與房屋銷售行情總體不錯有關(guān)系。庫存規(guī)模正步入到“缺貨”的階段,這也可以解釋今年上半年房價持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

他進一步稱,2018年下半年,相關(guān)城市需要繼續(xù)調(diào)整供求關(guān)系,進而穩(wěn)定房價。若開發(fā)商下半年穩(wěn)定不移地推進補庫存戰(zhàn)略,包括加大拿地力度和加快開工節(jié)奏,那么相關(guān)城市將有更多可售房源或庫存。但是客觀來說,考慮到存銷比目前依然處于歷史低位,要想反彈、回歸到均衡值或合理值水平,僅靠半年時間其實還是略有壓力的。

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