美國如何征收房產稅？ 美國房產稅制解析

• 2018年3月12日 FanTianQing來源：網易財經 1312 86
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  2018-2023年中國房地產金融行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告

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房產稅是美國州以下地方政府的主體稅種，以及最重要的收入來源。

有何優(yōu)惠？有何限制？——美國房產稅優(yōu)惠及限制條約

紛繁多樣的稅收優(yōu)惠政策

如前文所述，美國房產稅稅制經歷了兩輪大規(guī)模的制度變遷，而相應推出的惠及納稅人的稅收優(yōu)惠政策和限制地方政府稅負權力的限制條款，也是納稅人和政府相互博弈的結果。在美國國內稅務局（IRS）的納稅人享有的權利和低收入者納稅指南的頁面，我們可以看到現行的美國房產稅優(yōu)惠政策主要分為三大類：

1、實行直接的減稅和免稅形式，例如居民在購買的第一套非經營性自用房產時免稅，同時會按各州規(guī)定的免征面積和免征額度，對居民的普通住宅給予免征優(yōu)惠，往往從第二套住房起征房產稅，而之后的住房稅率將會增長。

2、針對弱勢群體的延期納稅條款，同時當納稅人的房產價值大幅升值時，納稅人可先按該財產的原價值繳納稅款，而差額則可以延期繳納。

3、主要針對低收入人群的稅收抵免制度，部分區(qū)域對低收入群體實施住房抵免，抵免額可以抵減個人所得稅或者退休現金等，有效減輕納稅人的稅負負擔。當納稅人繳納的財產稅與其個人收入（或繳納的個稅）的比例超過了稅收抵免的法律規(guī)定（各州設有不同的比例），則政府會將超出部分按比例返還給納稅人。

體系化的限制條款

雖然美國房產稅的征收主體為地方政府，同時擁有著通過年度財政預算調整稅率的權力。但為了制約地方政府對于稅負的無節(jié)制上調，美國各州均制定了一系列的限制條約。在美國林肯土地政策研究院（Lincoln Institute of Land Policy）中發(fā)布的重點政府報告頁面內，列舉了較為完全的美國房產稅稅收限制條款，主要分為稅率限制、稅收收入和支出限制、評估價值增長限制、充分披露要求等幾類。

1、稅率限制

具體操作上既有對總稅率的限制，也有分州、縣、市、鎮(zhèn)、學區(qū)等區(qū)域分別限制其稅率，目前全美有超過三分之二的州制定了相應的限制條款。例如在亞拉巴馬州，在規(guī)定州的總稅率不超過0.65%的同時，還分別規(guī)定了縣政府用于一般用途的房產稅稅率不超過0.5%，用于債務還本付息用途的房產稅稅率不超過0.25%，用于債務還本付息以外用途的房產稅稅率不超過0.5%，學區(qū)的稅率不低于1.0%等。

2、收入和支出限制

全美約有9個州對房產稅收收入或支出的增長設置了限制。其中有將收入和支出綜合考量限制，也有單獨限制支出或收入。例如在加州規(guī)定，州和各地方政府房產稅稅收收入的增長不得超過生活成本的變化和人口的變化。

3、評估增長限制

全美約有19個州及特區(qū)對各類型房產評估價值的上漲幅度設定了限制。同時部分州將不同類型用房的評估價值相聯系制約，例如假設自住用房的評估價值增長率低于3%，則另一類別的農用房地產的評估價值也將受其限制。

4、充分披露要求

主要分為三類，一是要求對相對上年增稅時的披露、二是要求對相對上年不增稅或者減稅的披露，三是要求對恒定稅率的披露。目前全美有11個州存在此類限制條款。

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