如何建立房地產(chǎn)長效機(jī)制？ 房價(jià)的定價(jià)權(quán)在誰手中？

• 2017年12月14日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞 1051 67
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測報(bào)告

  2017年世界經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，不均衡態(tài)勢突出。我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在合理區(qū)間，緩中趨穩(wěn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，國內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長...

房地產(chǎn)歷史上最波折的2017年即將過去。伴隨房價(jià)的松動，人們對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期正在發(fā)生變化。

明年樓市將如何發(fā)展？老百姓能如愿以償嗎？

房地產(chǎn)歷史上最波折的2017年即將過去。關(guān)于樓市，有兩個(gè)消息，一是個(gè)好消息，一個(gè)是壞消息。

壞消息是，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心預(yù)計(jì)，2017年全年，北京二手住宅成交量將暴跌51%，從2016年的27萬套跌至13.4萬套。好消息是，購房者的話語權(quán)提升，部分城市房價(jià)已有明顯松動跡象。

而伴隨房價(jià)的松動，人們對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期正在發(fā)生變化。

老百姓的預(yù)期

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌說，未來房地產(chǎn)市場最大的不確定性是預(yù)期。

預(yù)期，簡單來說就是對未來情況的估計(jì)。

過去十余年，人們聽到的都是買房賺錢發(fā)財(cái)?shù)墓适?。這可以從老百姓對房地產(chǎn)市場的一段調(diào)侃中看出來。

“自行車進(jìn)去，奔馳出來；打工仔進(jìn)去，老板出來；光著屁股進(jìn)去，穿著皮爾·卡丹出來?！?/p>

總結(jié)雖然夸張，但確實(shí)道出了些許實(shí)情。

在房價(jià)上漲的預(yù)期下，大家都想買房，有了房子的人想買第二、第三套。沒有房子的唯恐再也買不起，拼了命也要趕上這趟發(fā)財(cái)?shù)牧熊?。于是，在“供給”相對不變的情況下，市場“需求”被不斷放大，后來的買家自然要給出更高的價(jià)格。如此這般循環(huán)，房價(jià)一路上漲。

在財(cái)經(jīng)專欄作家陳思進(jìn)看來，如果沒有最后的買家不惜一切代價(jià)去接盤，房價(jià)又如何能漲起來呢？

房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2017年下半年，在這一輪樓市的嚴(yán)厲調(diào)控下，有些炒房客非但沒有賺到錢，反而出現(xiàn)資產(chǎn)縮水了近四成的情況。伴隨炒房客被樓市套住的情形不斷發(fā)生，購房者的觀望態(tài)度明顯加劇。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，此前熱炒的城市將逐漸進(jìn)入低谷徘徊，預(yù)計(jì)后續(xù)市場將在低位運(yùn)行。換句話說，如果人們購房預(yù)期改變，在房子漲到一定價(jià)位后不再進(jìn)場，房價(jià)也將是可控的。

所以孫宏斌說，“預(yù)期影響了以后，（政策）放開了房價(jià)也不會漲?！?/p>

原因有二，其一很多城市房價(jià)漲了一倍甚至一倍以上，再漲就挺難了；其二2018年樓市調(diào)控政策的大方向不會改變。

從這個(gè)角度來說，中國房價(jià)如何走，很大程度上掌握在眾多的買家手中。進(jìn)場還是不進(jìn)場，何時(shí)進(jìn)場這是一個(gè)問題。

長效機(jī)制建設(shè)

為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，坊間一直呼吁長效機(jī)制的出臺。12月8日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)2018年一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)。

如何建立房地產(chǎn)長效機(jī)制？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一對記者表示，在制度安排上，應(yīng)首先完善住房制度，完善多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購并舉的住房供應(yīng)體系，加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場監(jiān)管等制度。

值得注意的是，目前，多項(xiàng)機(jī)制的建設(shè)都已經(jīng)出現(xiàn)破冰和加速推進(jìn)的跡象。以北京為例，完善多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購并舉的住房供應(yīng)體系，未來5年，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。與此同時(shí)，北京還將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，進(jìn)一步穩(wěn)定社會預(yù)期，抑制投資投機(jī)性購房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進(jìn)行。

從全國來看，上海、廣州、杭州等13個(gè)城市，已開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，農(nóng)村土地制度改革破冰前行。此外，部分地方今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)。

在房地產(chǎn)長效機(jī)制尚未建立起來之前，同策研究院總監(jiān)張宏偉預(yù)判，2018年三季度前調(diào)控政策不會出現(xiàn)風(fēng)向標(biāo)意義松動。

克而瑞研究中心報(bào)告預(yù)計(jì)，更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他社會企業(yè)都將加緊布局租賃住宅。

除此之外，作為房地產(chǎn)長效機(jī)制舉措的土地改革、稅收改革、金融創(chuàng)新等各方面可能會比市場各方預(yù)期更快地出臺。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，中央政治局會議為明年房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策提供了新思路，對于住房制度改革的表述可以理解為“二次房改”可能開啟。

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