房地產(chǎn)調(diào)控下 上海樓市有何新變化？

• 2017年11月30日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 368 17
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  2017-2022年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  在一個(gè)供大于求的需求經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)成功的關(guān)鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時(shí)就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會(huì)傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當(dāng)前需求、潛在需求以及新的...

11月28日，對于上海樓市是一個(gè)符號性很強(qiáng)的日期。去年的今天，上海三大部委聯(lián)合發(fā)布宏觀調(diào)控政策。

房地產(chǎn)調(diào)控下，上海樓市有何新變化？

11月28日，對于上海樓市是一個(gè)符號性很強(qiáng)的日期。去年的今天，上海三大部委聯(lián)合發(fā)布宏觀調(diào)控政策。這一年對于中國房地產(chǎn)市場和上海樓市而言，都是相當(dāng)不平凡的一年，從建立購租并舉的多元供給體系，到“房住不炒”的全民共識(shí)，從頂層設(shè)計(jì)到措施落地，居住屬性逐漸配套在各級房地產(chǎn)市場之中，也體現(xiàn)在諸多交易行為細(xì)節(jié)之中。

調(diào)控一周年，上樓市到底發(fā)生了哪些變化？

1、價(jià)格趨勢變：止?jié)q回歸成為主旋律

政策的威力讓價(jià)格基本停擺，二手房下降更為明顯，同比降幅6%左右；新房因?yàn)槌山粎^(qū)域結(jié)構(gòu)的區(qū)別，均價(jià)體現(xiàn)尚不明顯，但對于新開盤來講，不再出現(xiàn)追漲型高價(jià)盤；既有存量漲價(jià)也基本絕跡。價(jià)格止?jié)q回歸的主旋律，已經(jīng)定局。

2、土地供應(yīng)格局變：招掛復(fù)合與純租賃用地為主

上海鏈家首席市場分析師張?jiān)卤硎荆恋毓?yīng)的調(diào)整，一是以招掛復(fù)合為主，且對拿地資金要求更為嚴(yán)格，地價(jià)回歸平穩(wěn)；二是推出純租賃地塊：按占地面積來看，純租賃地塊用不到4個(gè)月時(shí)間占到了2017年前11個(gè)月住宅供應(yīng)的14%左右。按照此節(jié)奏，即使后期調(diào)劑后有所放緩，每年幾萬套的可能性仍然很高。

3、新房供應(yīng)策略變：穩(wěn)供應(yīng)去庫存更加理性

上海鏈家首席市場分析師張?jiān)卤硎?，新房的新增供?yīng)，尤其是8月份以后，處于維穩(wěn)態(tài)勢，已經(jīng)從主要隨房企節(jié)奏釋放向規(guī)劃入市轉(zhuǎn)變，而庫存也在長周期內(nèi)逐漸有所消化。供應(yīng)策略的改變，讓市場更加理性。

4、一二手聯(lián)動(dòng)格局變：雙向聯(lián)動(dòng)更明顯

上海鏈家首席市場分析師張?jiān)卤硎荆S著外郊環(huán)與郊環(huán)外成為新房供應(yīng)主場，市區(qū)內(nèi)住房需求核心依靠二手市場，新房蓄客回流到二手市場的逆向聯(lián)動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)越來越明顯，這也是資源不斷優(yōu)化配置的選擇。

5、業(yè)主在售心態(tài)變：心里想著賣，實(shí)際只能等

上海鏈家首席市場分析師張?jiān)卤硎荆山贿M(jìn)入長周期，讓業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變：一是看穩(wěn)， 急漲急落市場所衍生的諸如臨時(shí)漲價(jià)、簽后違約等攪動(dòng)因子，不再高頻出現(xiàn)，交易安全屬性增強(qiáng)；二是看長，換房進(jìn)入長周期通道，但需求依然強(qiáng)勁存在，出售策略會(huì)相應(yīng)偏保守。

6、小區(qū)熱度變：千余樓盤進(jìn)入“休眠”

上海鏈家首席市場分析師張?jiān)卤硎?，調(diào)控一年，有成交小區(qū)相比去年同期，少了1300多個(gè)，熱盤轉(zhuǎn)冷、冷盤休眠，意味著盤活存量的支撐樣本變少，這是由供、需同時(shí)下降造成的：換房為訴求的出售，也意味著賣不掉也買不了，供給和需求會(huì)發(fā)生同步變化。這對調(diào)控形成的挑戰(zhàn)就是，抑制需求的同時(shí)，供給也在減少，市場供需矛盾不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。

7、后調(diào)控時(shí)代的“長三角”城市群

上海鏈家首席市場分析師張?jiān)卤硎?，長三角城市群的典型城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，基本都未出現(xiàn)明顯的冷調(diào)，偏中性溫和，這也會(huì)對上海市場形成一定的參照。

8、后調(diào)控時(shí)代的思考

房地產(chǎn)長效機(jī)制的構(gòu)建會(huì)發(fā)揮更大的作用：構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制的核心是解決“住”的問題。在上海這樣的超大城市體，要解決住的問題要靠租售并舉的多元供給體系，在購的制度持續(xù)加碼和完善后，租的制度卻剛剛開始，未來租住端從政策到管理到落地的逐漸同步，會(huì)進(jìn)一步激活上海新的居住活力。

在二手房市場方面，要讓首套剛性需求，在政策上繼續(xù)保持傾斜，對改善性需求平穩(wěn)釋放，每年保持穩(wěn)定的交易量，防止市場一致性預(yù)期的強(qiáng)化引起市場急漲急落。

在發(fā)展租賃方面，增設(shè)純租賃地塊的供應(yīng)，是增加租賃供給的有效途徑，但需要在未來幾年方能逐漸形成真正的租賃住房供應(yīng)。解決當(dāng)前的租住問題，仍需靠存量租賃房屋的規(guī)范化管理，一是C端的管理：上海擁有2400萬常住人口，有超大規(guī)模的租賃需求，租賃供應(yīng)量核心還是靠個(gè)體房東來提供；二是B端的管理：預(yù)計(jì)未來三年，機(jī)構(gòu)代理租賃房屋規(guī)模會(huì)達(dá)到60萬套以上，規(guī)模成長以后，品質(zhì)和效能否帶來同步上升，需要更多的細(xì)節(jié)智慧，同時(shí)更需要扶持與配套激勵(lì)。

數(shù)據(jù)來源：上海鏈家市場研究中心

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