杭州租房新政將會沖擊商品房市場？

• 2017年8月31日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1124 72
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杭州在培育住房租賃市場的道路上大刀闊斧前行，預計在2020年年底，基本形成一個穩(wěn)定的住房租賃市場體系。

昨天，市住保房管局正式發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》（簡稱《試點方案》），明確了包括增加租賃住房供應、培育住房租賃市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支持力度、加強住房租賃市場監(jiān)管等5個方面的19條舉措。

從正式出臺的試點方案來看，和日前網(wǎng)上聽證的征求稿沒有大的改動。方案明確賦予承租人子女享有就近入學等公共服務“租購同權”，以及居住證納入積分管理，對租房者實行“租購同分”。此外，個人公積金可以提取用來支付房租。

今后，將有15家左右具有一定規(guī)模、品牌的住房租賃企業(yè)作為住房租賃試點企業(yè)。未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

杭州在培育住房租賃市場的道路上大刀闊斧前行，預計在2020年年底，基本形成一個穩(wěn)定的住房租賃市場體系。

租購同分、成套住房可按間出租 杭州鼓勵住房租賃消費

方案明確指出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。另外，杭州還追加提出了“租購同分”，也就是說，在杭州市居住證積分管理中，當租賃住房達到一定年限將享受與購房同等的積分。在方案中，積分細則如何計算，尚不明確。

租房者也可以提取公積金按月轉賬支付房租，甚至還能享受貨幣補貼。如果是新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術人員，將可享受公租房貨幣補貼。

方案鼓勵和規(guī)范個人出租閑置房源。允許成套住房按間出租，出租的每個房間人均租住使用面積不得低于4平方米。同時，推行全市統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本。

而在日前的征求意見稿中，提出餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住，禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設計的房間再次分割改造對外出租。這次，在正式出臺的方案未提及，有待日后出臺細則作進一步的規(guī)定。

另外，杭州還將對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。

此前的意見稿提出對個人出租住房的，由按照5%的征收率減為按1.5%計算繳納增值稅，房租月收入不超過3萬元的，2017年底之前免征增值稅，同時，減半征收個人所得稅。

在正式出臺的方案中，這個細節(jié)尚未明確，有待進一步的細則出臺。

增加租賃住房供應 出租、承租可網(wǎng)上“一站式”服務

杭州還將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。2017年9月底前，推出人才專項租賃住房用地進行試點。盤活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設租賃住房。扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U，市級層面發(fā)展2家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務；選擇15家左右具有一定規(guī)模、品牌的住房租賃企業(yè)作為發(fā)展專業(yè)化住房租賃試點企業(yè)。

未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

出租或租房過程中出現(xiàn)問題怎么辦？對此，杭州將加強住房租賃市場監(jiān)管，搭建住房租賃監(jiān)管服務平臺。建成后的杭州住房租賃監(jiān)管服務平臺將長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持租賃住房、中介居間代理房源、個人出租房源等納入服務平臺監(jiān)管。

通過房源委托合同網(wǎng)上簽約、房源核驗、房源信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)上簽約備案等措施，實現(xiàn)住房租賃交易全流程監(jiān)管；為住房租賃經(jīng)營主體、出租人、承租人提供網(wǎng)上“一站式”服務。

此外，規(guī)范住房租賃中介機構，促進中介機構依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易；鼓勵和規(guī)范個人出租住房，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構出租住房。

對于依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，政府給予稅收優(yōu)惠政策支持。鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持；建立住房租賃企業(yè)獎勵專項資金，未來3年市級財政安排1億元資金，專項用于獎勵扶持住房租賃行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)，引導、培育和規(guī)范住房租賃市場健康發(fā)展。

租房新政一發(fā)布，就有無數(shù)的問題涌現(xiàn)。

今后，房子是不是可以只租不買了？租金是否會上漲？商品房是不是會受到?jīng)_擊，是不是會降價？

記者梳理了其中比較集中的問題，邀請業(yè)內人士和分析師們來發(fā)表觀點。

1.試點方案明確允許套房按間出租，這樣不會變成群租嗎？

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕：現(xiàn)在合租比較普遍，群租之前因為管得比較嚴格，應該不太多。

每日商報房產(chǎn)部主任施穎：方案允許按間出租，也規(guī)定了均租住使用面積不低于4平方米，那么只要符合這個條件就可以。這對于加大租賃房源供應，是有好處的。政策不鼓勵群租，但是鼓勵合租。

2.怎么看待“租購同分”中的積分？

施穎：現(xiàn)在具體的積分細則尚未出來，如果可以和落戶、入學掛鉤，那么會有更多人愿意接受租房，只要累積到一定積分就可以享受公共服務。這樣房東也樂意將房源納入租賃平臺。屆時，租購同分會和租賃平臺結合，更容易市場監(jiān)管。

荊海燕：租購同權一時間還做不到，所以可以利用“租購同分”，讓非杭戶籍人員享受一些公共服務，接受租房。

3.租金會漲嗎？

荊海燕：租金的漲跌主要是看供求關系。今年是杭州的拆遷大年，城中村大量拆遷導致租賃房源緊張，目前租金已經(jīng)漲了不少了。

施穎：暫時租金有可能會上漲，但是也不是絕對的壞事。比如，對于開發(fā)長租公寓的企業(yè)來說，這是一個新風口，他們會去收購一些物業(yè)做租賃住房，供應市場需求。因此，就算租金短期內上漲，等到房源供應量大時，自然會平抑租金，達到動態(tài)平衡。

群島創(chuàng)始合伙人黃芳：杭州的租金平均水平一直不算高，今后，租房租金估計要漲了。

4.對經(jīng)營長租公寓的企業(yè)是個機會嗎？

黃芳：對長租公寓的運營企業(yè)來說，這個政策是重大利好。稅收減免直接影響了租賃行業(yè)的利潤水平，行業(yè)規(guī)范管理是任何一個行業(yè)做大的前提。未來是銷售和租賃雙分天下的市場了。

其實，國家已經(jīng)在幾年前就開始培育發(fā)展住宅租賃行業(yè)。我們也是因此提前布局的。但隨后把租賃作為房地產(chǎn)調控的長效機制，如此一攬子政策鼓勵發(fā)展，還是超過我們之前的預期。

5.今后，人們會不會只租不買了？

荊海燕：那要看租能不能帶來安全感。

施穎：如果租金穩(wěn)定，租房也完全可以享受買房的一切權益，比如入學問題。那么，我相信不少人能接受只租不買。

透明售房研究院院長方張接：有恒產(chǎn)者有恒心。中國五千年購買住宅安居樂業(yè)的傳統(tǒng)文化不會迅速改變，依附在住宅上的城市教育、社會保障等附加資源很難輕易改變，一二線城市租金收益率普遍偏低的現(xiàn)實很難根本改變。這也表示，大家還是傾向購買房屋來獲得幸福感。

6.對今后商品房市場的影響會有多大？

荊海燕：我覺得政策的落地和執(zhí)行都需要時間去觀察。作為普通老百姓短時間內還無法感知，但是作為政策的初衷來講肯定對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有一定的作用，為一些暫時沒有能力購房但又期望能在杭州長期發(fā)展的人和家庭來講，提供了一個可能性。

施穎：目前，方案的一些細則還未出來。我認為，要從細則看操作的可能性，可操作性有多大，決定了對現(xiàn)有商品房市場的沖擊有多大。

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