住建部:中國住房需求沒收縮 房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢分析

• 郭夢 2023年12月14日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 596 33
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中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國13日在2023-2024中國經(jīng)濟(jì)年會上表示，今年1至11月，中國一二手房合計(jì)交易量實(shí)現(xiàn)同比正增長，說明住房需求保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)明顯的收縮。

住建部:中國住房需求沒收縮

中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國13日在2023-2024中國經(jīng)濟(jì)年會上表示，今年1至11月，中國一二手房合計(jì)交易量實(shí)現(xiàn)同比正增長，說明住房需求保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)明顯的收縮。

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

房地產(chǎn)市場規(guī)模將維持10萬億

“住宅市場發(fā)生的根本變化就是區(qū)域市場更重要，細(xì)分市場要深耕，市場分層要特別注意自己的定位?！?2月9日，御風(fēng)集團(tuán)董事長、萬通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖在《中國企業(yè)家》雜志社主辦的“第二十一屆中國企業(yè)領(lǐng)袖年會”上表示。

馮侖坦言，大水漫灌、快速發(fā)展時代過去了，細(xì)分市場很重要。原來2019年新房加舊房近16萬億元(銷售額)規(guī)模的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在減到了不到10萬億元，幾乎減掉了一半。未來整體市場都會維持在10萬億元以下，其中新房有四五萬億元。

曾經(jīng)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)，在2023年成了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要“拖累”。拉動經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”中，投資受到的影響最為明顯。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月份，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)419409億元，同比增長2.9%。如果扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，則是同比增長7.2%。

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國的國民經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)是綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，隨著中國進(jìn)入碳達(dá)峰碳中和關(guān)鍵窗口期，發(fā)展中的矛盾卻日益激化。一方面行業(yè)內(nèi)適應(yīng)各種新型建造方式和管理模式的建筑業(yè)高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國房地產(chǎn)建筑業(yè)在環(huán)保上面臨的主要挑戰(zhàn)。

在此背景下，數(shù)智化轉(zhuǎn)型，推進(jìn)智能化的建設(shè)、銷售方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

今年以來，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢頭。此前市場調(diào)整涉及多重原因，但根本還在于過去多年形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式難以為繼。當(dāng)前，要加快推動房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期。2023年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)前高中低后穩(wěn)的趨勢。預(yù)計(jì)將經(jīng)過一段時間的調(diào)整，逐漸向穩(wěn)定過渡。我們應(yīng)該對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有信心，需求決定市場仍有較大增長空間。長期看，房地產(chǎn)市場調(diào)整有益于我國經(jīng)濟(jì)增長和可持續(xù)發(fā)展，但短期內(nèi)應(yīng)注重防風(fēng)險(xiǎn)。

2023年接近尾聲，這一年，由于“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”而出臺了一系列調(diào)控政策確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，我國現(xiàn)房銷售2.0億平方米，同比增長15.6%，表現(xiàn)明顯好于期房，從占比上看，現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為21.5%，較2022年末提升4.2個百分點(diǎn)。

我國經(jīng)濟(jì)需要擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，房地產(chǎn)業(yè)也需要擺脫過去的“三高”模式。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，對整個宏觀經(jīng)濟(jì)常常有“牽一發(fā)而動全身”的效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，朝著更加健康的方向發(fā)展，也是我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要組成部分。

房地產(chǎn)業(yè)的信心來自市場依然有較大的需求空間，房地產(chǎn)業(yè)正在尋求新的平衡。我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，而且城鎮(zhèn)化率按常住人口統(tǒng)計(jì)是65.2%，按照戶籍人口統(tǒng)計(jì)僅為47.7%。所以，城鎮(zhèn)化無論從數(shù)量還是從質(zhì)量來看，都有較大提升空間，這意味著我國的城市化趨勢將會繼續(xù)，城市人口將會繼續(xù)增加，對于基本的房屋需求依然強(qiáng)勁。此外，我國人均住房面積已達(dá)41平方米左右，但結(jié)構(gòu)上中小戶型偏多，隨著人們生活水平提高，住房改善性需求潛力也非常大。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2024-2029年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報(bào)告》分析

在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，隨著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)新模式正在加快構(gòu)建。

今年10月底召開的中央金融工作會議提出“加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，隨后“三大工程”屢次在重要會議中被提及。分析人士認(rèn)為，“三大工程”(保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))將是2024年政策發(fā)力主要方向，預(yù)計(jì)對穩(wěn)投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。

中央金融會議要求所有類型房企融資需求一視同仁，政策端可能會繼續(xù)出臺相關(guān)動作支持房企融資。在未來市場中值得關(guān)注的三個指標(biāo)，第一個是銀行信貸的支持;第二個宏觀政策，包括特殊再融資債券和特殊國債;第三個“保交樓”的問題，尤其是非市場化解決現(xiàn)有的 “保交樓”難點(diǎn)項(xiàng)目。

中央定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生重大變化后，一線二線及三四線城市，都會有進(jìn)一步相關(guān)的舉措，這些政策的疊加，一旦到了臨界點(diǎn)會給市場一個托底或者一個向上的作用。

從未來市場趨向來看，越多的公司會走向?qū)I(yè)化，規(guī)范化與完善化。此外，人才不斷引進(jìn)、技術(shù)不斷革新也將對行業(yè)的升級，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在流通環(huán)節(jié)的運(yùn)用和智能化體系的建設(shè)差距顯然還有很大。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發(fā)展方向，新設(shè)計(jì)、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質(zhì)住房發(fā)展。未來，企業(yè)需要通過提升資產(chǎn)運(yùn)營、資本運(yùn)作等能力，尋找新的增長點(diǎn)。

黨的二十大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來，應(yīng)鼓勵地方政府和金融機(jī)構(gòu)加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設(shè)，重點(diǎn)解決好青年人新市民的住房問題。住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民住房問題中發(fā)揮更加重要的作用，這也為開發(fā)企業(yè)、運(yùn)營企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)等提供了新發(fā)展機(jī)遇。

未來中國房地產(chǎn)的支柱地位仍然不可動搖，對于GDP的貢獻(xiàn)尚無其他行業(yè)可以替代，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)有一定系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，國家會有應(yīng)對政策出臺。中央金融工作會議提到房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)換，這也是政策轉(zhuǎn)換的信號，降息、放開限購、放開限價等政策出臺。

房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告旨在從國家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘房地產(chǎn)行業(yè)的市場潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場競爭、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2024-2029年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報(bào)告》。

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  2024-2029年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報(bào)告

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