2023上半年房地產(chǎn)信貸情況 未來(lái)房地產(chǎn)信貸展望分析

• 劉明月 2023年10月10日 來(lái)源：中國(guó)人民銀行 1092 70
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未來(lái)要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系，發(fā)揮好存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制的重要作用。

2023上半年房地產(chǎn)信貸情況

2023年以來(lái)，人民銀行按照黨中央、國(guó)務(wù)院部署，配合相關(guān)部門和地方政府從供需兩端持續(xù)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，隨著前期積累的購(gòu)房需求在一季度較快釋放，疊加季節(jié)性因素影響，4月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上也有所反映。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要是用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)，通常是在開工時(shí)發(fā)放，竣工時(shí)回收，余額主要取決于同期商品房的在建規(guī)模。過(guò)去，開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，用預(yù)售資金提前償還開發(fā)貸款的情況較為普遍。

去年以來(lái)，因?yàn)榉墙鹑谪?fù)債收緊，房地產(chǎn)信貸需求明顯增加，商業(yè)銀行開發(fā)貸款投放力度加大，今年上半年累計(jì)新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進(jìn)了開發(fā)商加快項(xiàng)目施工建設(shè)，有利于保障項(xiàng)目的交付。

個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來(lái)自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。

但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響，它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。

盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

未來(lái)房地產(chǎn)信貸展望分析

中央政治局會(huì)議為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，明確提出要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

銀保監(jiān)會(huì)以視頻形式召開2023年工作會(huì)議。會(huì)議要求，努力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)。堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)“金融十六條”措施，“因城施策”實(shí)施差別化信貸政策，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的《2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)份額為47.5%，較上年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

央行貨幣政策委員會(huì)召開2023年第一季度例會(huì)，會(huì)議指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，因城施策支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系，房地產(chǎn)信貸推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.37萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.5%，比上年末增速低1個(gè)百分點(diǎn);上半年增加1549億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的1%。

截至今年3月末，在96個(gè)符合放寬首套房貸利率下限條件的城市中，有83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，有12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。

銀保監(jiān)會(huì)：今年一季度，銀保機(jī)構(gòu)支持改善民生力度不斷加大，個(gè)人住房貸款投放力度加大，92%用于支持購(gòu)買首套房，合理滿足剛需群體信貸需求。房地產(chǎn)信貸同比增長(zhǎng)93.5%。

中國(guó)銀行研究院在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告(2023年第4季度)》中展望，貨幣社融增速穩(wěn)步增長(zhǎng)，確保對(duì)企業(yè)資金支持力度不減。報(bào)告提到，融資環(huán)境方面，預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)中偏寬。

一是貨幣社融增速有望企穩(wěn)回升。隨著政策協(xié)同發(fā)力效果逐漸顯現(xiàn)，加之經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力修復(fù)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資意愿將穩(wěn)步回暖，預(yù)計(jì)后續(xù)人民銀行將繼續(xù)維持穩(wěn)健略寬的融資環(huán)境，新增社融、信貸等規(guī)模將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。

二是圍繞重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持力度將繼續(xù)增大。普惠小微、綠色、涉農(nóng)等領(lǐng)域信貸增速將維持高速增長(zhǎng)。另外，各類再貸款工具有望在原有額度上繼續(xù)增加，如養(yǎng)老專項(xiàng)再貸款、更新改造專項(xiàng)再貸款等的牽引作用將持續(xù)顯現(xiàn)，相關(guān)領(lǐng)域有望獲得更多的信貸支持。

三是房地產(chǎn)信貸增速或?qū)⒗^續(xù)下探。在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行邏輯發(fā)生深刻變化背景下，短期內(nèi)行業(yè)企穩(wěn)仍然存在較大難度，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)貸款增速將繼續(xù)下行，不排除會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

未來(lái)要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系，發(fā)揮好存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制的重要作用。要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)施好房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，保障民生需要。

中國(guó)房地產(chǎn)信貸行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、房地產(chǎn)信貸發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)信貸發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析。

房地產(chǎn)信貸行業(yè)報(bào)告由中研普華行業(yè)分析專家領(lǐng)銜撰寫，主要分析了行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀與投資前景，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)信貸行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)和專業(yè)的行業(yè)數(shù)據(jù)分析，幫助客戶評(píng)估房地產(chǎn)信貸行業(yè)投資價(jià)值。

據(jù)了解，該行業(yè)發(fā)展空間極大，未來(lái)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)現(xiàn)狀如何呢?請(qǐng)查看，中研研究院出版的《2023-2028年中國(guó)信貸行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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