城中村改造重啟：各地探索城中村改造模式

• 吳亞楠 2023年9月5日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 358 16
• 繁體

今年以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)在超大特大城市推進(jìn)城中村改造。4月28日，中央政治局會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城中村改造的出發(fā)點(diǎn)是加大保障性住房建設(shè)與供給。

城中村改造一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇，另一方面也是引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的必然選擇。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，城中村改造能夠構(gòu)建‘先租后買(mǎi)’的消費(fèi)新格局新模式，也能夠逐步讓新市民、年輕人、外來(lái)人口升級(jí)自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

城中村改造重啟

今年以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)在超大特大城市推進(jìn)城中村改造。4月28日，中央政治局會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

7月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《指導(dǎo)意見(jiàn)》。7月24日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。7月28日，超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話(huà)會(huì)議在北京召開(kāi)。此外，8月1日舉行的央行會(huì)議也提到加大對(duì)城中村改造的金融支持。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)崔霽表示，目前，房地產(chǎn)行業(yè)從增量時(shí)代進(jìn)入到存量時(shí)代，住房保障體系需要發(fā)力，以解決超大特大城市新市民的居住問(wèn)題，城中村改造的出發(fā)點(diǎn)是加大保障性住房建設(shè)與供給。

根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示：

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，目前我國(guó)共有7個(gè)超大城市(城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上)和14個(gè)特大城市(城區(qū)常住人口500萬(wàn)至1000萬(wàn))。從需求端來(lái)看，租金低廉的城中村滿(mǎn)足了大量新市民、青年人和外來(lái)人口居住需求，但城中村在硬件條件和配套設(shè)施，尤其是消防安全、公共衛(wèi)生、社會(huì)治安、災(zāi)害防控等方面存在不少隱患。

《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確將“群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多”的城中村作為改造重點(diǎn)。這對(duì)于促進(jìn)城市內(nèi)部均衡發(fā)展、滿(mǎn)足人民美好居住生活需求具有重要意義。

超大特大城市的城中村為新市民、青年人等群體提供了低成本住房，但其在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、衛(wèi)生安全等方面暴露出來(lái)的缺陷及隱患不容忽視。在超大特大城市改造城中村，不僅是滿(mǎn)足人民對(duì)美好生活的期待，也將成為提振內(nèi)需潛力的重要路徑。

城中村改造要規(guī)劃先行，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)，真正把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。目前，一些城市正在積極推進(jìn)城中村改造，有望形成可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。上海市提出，預(yù)計(jì)到2025年，中心城區(qū)周邊城中村改造項(xiàng)目全面啟動(dòng);到2027年，中心城區(qū)周邊城中村改造項(xiàng)目全面完成。

2022年我國(guó)城中村改造行業(yè)區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模分布華東地區(qū)占比39.67%，華中占比14.87%，華南占比12.25%，華北地區(qū)占比11.59%，東北地區(qū)占比3.84%，西南地區(qū)占比12.46%，西北地區(qū)占比5.53%。

舊區(qū)改造、舊住房成套改造和“城中村”改造是上海的重大民生工程、發(fā)展工程和治理工程。自2022年6月浦東新區(qū)啟動(dòng)改造工作以來(lái)，區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)展研究部署，區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，組建“兩舊一村”改造推進(jìn)指揮部和專(zhuān)班。

預(yù)計(jì)城中村改造成本3.9萬(wàn)億元

截至2023年3月1日，不成套改造項(xiàng)目已啟動(dòng)42幢約1331戶(hù)。其中，六里和向東成為首批采用公租房形式實(shí)施的城市更新項(xiàng)目。城中村啟動(dòng)改造38個(gè)點(diǎn)位，涉及居民約11135戶(hù)。當(dāng)天搬遷的北蔡中界、楊橋城中村，簽約期內(nèi)1271戶(hù)居民完成簽約，居民預(yù)計(jì)將在安置房建成后，陸續(xù)遷入新居。

預(yù)計(jì)城中村改造建筑面積約19.4億方，改造成本3.9萬(wàn)億元。根據(jù)我們的測(cè)算，全國(guó)超大特大城市共計(jì)有19個(gè)，城中村面積12.9億方，城中村建筑密度較高，但樓層往往相對(duì)較低，我們假設(shè)平均容積率1.5，則對(duì)應(yīng)總建筑面積19.4億方。按照拆除面積20%，拆建比2，整治面積80%測(cè)算，對(duì)應(yīng)改造總成本3.9萬(wàn)億元。

各地探索城中村改造模式

中國(guó)城市的發(fā)展正在由“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量更新”，開(kāi)展城市更新已成為實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。而城中村改造又是城市更新重要的組成部分，不僅可以改善城市界面、提升居住品質(zhì)，還能破解公共配套設(shè)施不足、消防用電安全等問(wèn)題，更能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成增量。

從目前來(lái)看，城中村改造在各地已經(jīng)逐步推進(jìn)。廣州2023年計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目。深圳2023年計(jì)劃推進(jìn)4.9萬(wàn)套(間)城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項(xiàng)目。而在2023-2025年，上海計(jì)劃安排新啟動(dòng)30個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，每年新啟動(dòng)10個(gè)改造項(xiàng)目。

目前，在城中村改造中，各地采取貨幣化安置與實(shí)物安置并存的方式。其中，8月25日，浙江嘉興提出加快城中村改造和城市有機(jī)更新，完善“房票”安置政策;鄭州于8月3日也明確了城中村改造的安置方式，以貨幣化安置為主。

相比之下，北京在今年3月發(fā)布的《北京市征收集體土地房屋補(bǔ)償管理辦法》(征求意見(jiàn)稿)中規(guī)定，征收集體土地房屋補(bǔ)償強(qiáng)調(diào)以房屋安置方式為主。而濟(jì)南鼓勵(lì)多種安置方式相結(jié)合，采取實(shí)物安置或貨幣安置形式。

廣州的城中村數(shù)量龐大，更新改造著力解決“大城市病”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)優(yōu)化、居住功能提升、城市文明躍升，推動(dòng)廣州高質(zhì)量發(fā)展。7月17日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見(jiàn)稿)》意見(jiàn)的公告，這是廣州市首次針對(duì)城中村改造進(jìn)行的立法工作，也是全國(guó)首個(gè)將出臺(tái)的專(zhuān)門(mén)針對(duì)城中村改造的地方性法規(guī)條例。

在城中村改造中，從地方實(shí)踐來(lái)看各有經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。城中村改造行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)城中村改造行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了城中村改造市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。同時(shí)包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專(zhuān)業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

想了解關(guān)于更多城中村改造行業(yè)專(zhuān)業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)城中村改造行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶(hù)等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶(hù)提...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡