存量房貸利率下調(diào)被多方證實(shí) 地產(chǎn)行業(yè)基本面修復(fù)即將迎來(lái)驗(yàn)證期

• 李波 2023年8月30日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1073 68
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據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)消息，8月29日，農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告并召開中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立表示，近期央行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力。

據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)消息，8月29日，農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告并召開中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)林立表示，近期央行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力。

在有關(guān)政策方案明確之后，農(nóng)行將抓緊制定具體的操作細(xì)則，盡快完成合同文本的準(zhǔn)備，加緊系統(tǒng)改造等調(diào)整等方面的工作，積極做好組織實(shí)施。

同日，交通銀行即將召開《關(guān)于召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》，該會(huì)議由該行零售信貸部牽頭召開。 另外貝殼財(cái)經(jīng)也援引招商銀行表示，存量房貸利率下調(diào)是大概率事件，已制定了相關(guān)預(yù)案。

據(jù)中銀國(guó)際測(cè)算，按保守估計(jì)，調(diào)整利率較高部分存量房貸利率30bp，對(duì)應(yīng)居民而言，100萬(wàn)貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)2136元;按樂觀估計(jì)，調(diào)整全部存量貸款利率100bp，對(duì)應(yīng)居民而言，100萬(wàn)貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)6996元。

申港證券認(rèn)為，9月中旬-10月是地產(chǎn)行業(yè)基本面修復(fù)的驗(yàn)證期，同時(shí)也是新一輪政策寬松的預(yù)期區(qū)間，即若現(xiàn)有政策下修復(fù)不及預(yù)期，地產(chǎn)寬松政策進(jìn)行新一輪加碼。另外，從基本面來(lái)看，9-10月銷售絕對(duì)值在前期或仍疲軟，但也將好于市場(chǎng)預(yù)期水平，即邊際改善開始顯現(xiàn)。

公司方面，方正證券表示，包括：重點(diǎn)城市城中村改造：城建發(fā)展、城投控股;存量房賽道：我愛我家、貝殼-W;

行業(yè)格局優(yōu)化：天地源、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn);優(yōu)質(zhì)龍頭：中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展。

中央多次強(qiáng)調(diào)在超大特大城市推進(jìn)城中村改造

今年以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)在超大特大城市推進(jìn)城中村改造。4月28日，中共中央政治局會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。

超大特大城市的城中村為新市民、青年人等群體提供了低成本住房，但其在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、衛(wèi)生安全等方面暴露出來(lái)的缺陷及隱患不容忽視。

在超大特大城市改造城中村，不僅是滿足人民對(duì)美好生活的期待，也將成為提振內(nèi)需潛力的重要路徑。

隨著高層會(huì)議的定調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)從純外延式擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式挖潛。以超大特大城市城中村改造為龍頭的城市更新為表征，開始成為泛房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新風(fēng)口。

城中村改造是事關(guān)千家萬(wàn)戶的重大民生工程，是提升城市功能的重大發(fā)展工程，是增強(qiáng)城市韌性的重大治理工程，對(duì)改善民眾居住條件，優(yōu)化城市功能布局，提振經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力具有十分重要的意義。

城中村改造是指將管理無(wú)序、布局結(jié)構(gòu)混亂、水電通訊雜亂、環(huán)境衛(wèi)生差、基礎(chǔ)設(shè)施缺失等會(huì)影響城市整體面貌的舊城區(qū)進(jìn)行改造，從而推進(jìn)城市化進(jìn)程、改善人居環(huán)境等，涉及到民心工程、德政工程和千秋工程等，給城中村打造一個(gè)文明、生態(tài)、和諧、宜居的環(huán)境。

城中村改造，是指對(duì)農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)的房屋，進(jìn)行的征收拆遷。

需要注意，城中村的特殊之處在于：其土地性質(zhì)，是集體土地，但因其位置，處在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以在征收拆遷實(shí)踐中，對(duì)其的補(bǔ)償，是參照國(guó)有土地上房屋征收拆遷來(lái)進(jìn)行的。

城中村的內(nèi)部通常沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。所以需要進(jìn)行城中村改造。

從需求端看，“城中村改造”的核心是增加保障性租賃住房供給，以保留“低成本、區(qū)位優(yōu)”的租住和居住空間，不大可能形成強(qiáng)大的市場(chǎng)購(gòu)買力。相反，保障性住房供給的增加及質(zhì)量的提升還會(huì)一定程度上吸納一些購(gòu)房需求。

2022年廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川六個(gè)經(jīng)濟(jì)大省經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的45%，根據(jù)各地區(qū)的地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，城中村改造對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量呈現(xiàn)出趨勢(shì)性、關(guān)鍵性變化。與此同時(shí)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同步，對(duì)于城中村改造建設(shè)支出產(chǎn)生不同的影響。

經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府有更充足的資金進(jìn)行城中村改造建設(shè)，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展;反之，經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設(shè)資金的缺乏，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)貐^(qū)城中村改造市場(chǎng)的發(fā)展。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》分析

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的回暖，國(guó)家干預(yù)化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市規(guī)劃和建設(shè)提出了新的要求。

為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，城中村改造或?qū)⒊蔀槌鞘薪ㄔO(shè)的工作重點(diǎn)。

2022年我國(guó)城中村改造行業(yè)區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模分布華東地區(qū)占比39.67%，華中占比14.87%，華南占比12.25%，華北地區(qū)占比11.59%，東北地區(qū)占比3.84%，西南地區(qū)占比12.46%，西北地區(qū)占比5.53%。

城中村改造行業(yè)前景分析

據(jù)行業(yè)評(píng)估研究，與城中村、老舊小區(qū)改造相關(guān)的行業(yè)，其不同行業(yè)的產(chǎn)值拉動(dòng)比例從2.2%到83%不等。

其中，僅保溫水暖材料行業(yè)一項(xiàng)產(chǎn)值拉動(dòng)可達(dá)1250億元。目前我國(guó)城中村和老舊小區(qū)建筑面積就有40億平方米，全國(guó)舊城改造的投資總額將在10萬(wàn)億元以上。

國(guó)家最新頒布的相關(guān)政策更是對(duì)老舊小區(qū)社區(qū)商業(yè)的一次神助攻。商務(wù)部等13部門研究制定的《全面推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃(2023-2025)》7月12日對(duì)外發(fā)布，提出到2025年，在全國(guó)有條件的地級(jí)以上城市全面推開，推動(dòng)多種類型的一刻鐘便民生活圈建設(shè)。

提出在居民“家門口”(步行5-10分鐘范圍內(nèi))，優(yōu)先配齊購(gòu)物、餐飲、家政、快遞、維修等基本保障類業(yè)態(tài)，引進(jìn)智能零售終端，讓消費(fèi)更便捷;在居民“家周邊”(步行15分鐘范圍內(nèi))，因地制宜發(fā)展文化、娛樂、休閑、社交、康養(yǎng)、健身等品質(zhì)提升類業(yè)態(tài)，讓消費(fèi)更舒心。

根據(jù)上海市房管局信息顯示，截至目前，上海已批準(zhǔn)“城中村”改造項(xiàng)目62個(gè)。根據(jù)計(jì)劃，2023年啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè);到2025年底，中心城區(qū)周邊“城中村”項(xiàng)目全面啟動(dòng);

到2027年底，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目全面完成，五個(gè)新城等重點(diǎn)區(qū)域“城中村”改造規(guī)模化推進(jìn);到2032年底，“城中村”改造項(xiàng)目全面完成。

廣州則指出，2023年，廣州全市計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目(含46個(gè)續(xù)建項(xiàng)目，12個(gè)新開工項(xiàng)目，69個(gè)前期項(xiàng)目)，重點(diǎn)推進(jìn)17個(gè)城市更新項(xiàng)目，力爭(zhēng)完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。

城中村改造行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析城中村改造未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘城中村改造行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關(guān)于城中村改造行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)城中村改造行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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