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香港零售業(yè)最快明年恢復(fù)至疫前水平 香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資發(fā)展分析

預(yù)計2023年全年香港零售額同比增長17%至4080億港元,假設(shè)沒有任何影響全球經(jīng)濟的重大問題發(fā)生,香港零售業(yè)至少需要12至18個月才能恢復(fù)疫情前水平。

2023年6月香港零售業(yè)總銷貨價值的臨時估計為331億港元,同比上升19.6%,略高于市場預(yù)期,錄得連升7個月。數(shù)據(jù)顯示,今年6月與去年同期比較,珠寶首飾、鐘表及名貴禮物上升64.3%,其他未分類消費品上升20.5%,服裝上升34.2%,電器及其他未分類耐用消費品、汽車及汽車零件和中藥等類別均錄得上升。

大新銀行經(jīng)濟研究及投資策略部分析,6月奢侈品銷貨價值進(jìn)一步推高,反映奢侈品需求持續(xù),而超級市場及燃料銷貨價值降幅有所擴大,或由于疫后復(fù)常,市民外出用膳增加,以及燃料價格回落所致。下半年零售銷售能否重上疫情前水平,要視乎訪港旅客人數(shù)能否恢復(fù)加快增長。

國際會計師事務(wù)所羅兵咸永道22日召開記者會表示,預(yù)計2023年全年香港零售額同比增長17%至4080億港元,假設(shè)沒有任何影響全球經(jīng)濟的重大問題發(fā)生,香港零售業(yè)至少需要12至18個月才能恢復(fù)疫情前水平。

他解釋,由于出境旅游復(fù)蘇,許多香港居民報復(fù)式旅游,導(dǎo)致香港消費下降,而7月份第二期消費券的發(fā)放對香港消費未產(chǎn)生太大效應(yīng),內(nèi)地游客來港目的也與以往有所不同,并非只是消費。不過,受惠于旅游業(yè)逐步復(fù)蘇及在婚嫁好年相關(guān)的需求帶動下,預(yù)計珠寶首飾等奢侈品、化妝品和百貨公司的生意額將比去年增長高達(dá)四成以上。

展望未來,鄭煥然稱,游客仍是香港零售業(yè)的主要推動力,預(yù)計今年內(nèi)地游客人次可恢復(fù)至疫情前約六成,全年有望達(dá)到2000萬至2500萬人次。他建議特區(qū)政府著力吸引更多東南亞游客,利用該地區(qū)不斷增長的旅游需求,擴大游客群體,并善用東南亞新興中產(chǎn)階級帶來的經(jīng)濟機遇。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場投資發(fā)展分析報告》顯示:

商業(yè)地產(chǎn),指作為商業(yè)用途的地產(chǎn),故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn),屬商業(yè)地產(chǎn)范疇,也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

2021年香港全年寫字樓新租務(wù)成交按年增長83%至410萬平方英尺,占疫情前2019年總量的78%。銀行、金融和保險公司占全年新增租賃活動的25%。香港2021年全年整體空置率上升1.3個百分點,從2020年12月的9.9%,上升至2021年第四季的11.2%。2021年第四季整體租金按季下降1.1%,全年租金下跌7.3%,遠(yuǎn)低于2020年17.4%的同比跌幅。

香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示,2022年香港樓宇成交量下跌近四成。其中,樓宇買賣合約共59619份,相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%;樓宇買賣合約總值5544.6億元(港元,下同),較2021下滑39.6%,較2020年下滑11.8%。

在房價表現(xiàn)方面,香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示,2022年11月,香港私人住宅售價指數(shù)報339.4,按月跌幅擴大至3.3%,按年跌幅擴大至近13.8%。

香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資發(fā)展分析

2023年第一季度,亞太區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資活動按年縮減30%至270億美元,其中香港商業(yè)地產(chǎn)投資額較去年第四季跌10%至16億美元(約125.6億港元)。

首季商業(yè)地產(chǎn)投資總額下跌,主要原因是大部分交易以中小型私人資本交易為主。受惠于內(nèi)地與香港通關(guān),投資者憧憬將帶動商鋪租金及價格回升,上季以商鋪物業(yè)交投最活躍,占總成交金額逾56.2%。直接受惠于旅游業(yè)復(fù)蘇的酒店,也是投資者注視的物業(yè)。

另外,今年第一季度,中國的投資額為69億美元,按年下降17%,特別是上海以外地區(qū)的投資活動較少。新加坡的情況與香港類似,由于寫字樓及零售市場投資活動較少,投資額按年下降67%至19億美元。

由于利率不利因素及資產(chǎn)重新定價影響交易量,寫字樓市場的投資額由去年的173億美元下降至127億美元,創(chuàng)下行業(yè)有史以來最差季度表現(xiàn)之一。物流及工業(yè)物業(yè)市場的投資額亦按年下跌24%,乃受新一輪價格發(fā)現(xiàn)及融資挑戰(zhàn)影響,導(dǎo)致超過1億美元的交易宗數(shù)減少。

由于全球經(jīng)濟萎縮、美國持續(xù)加息,香港商業(yè)地產(chǎn)在今年上半年面臨多方面困難。香港作為自由貿(mào)易港,擁有稅收優(yōu)惠政策、完善的商業(yè)基礎(chǔ)及法律機制,加上內(nèi)地擴大內(nèi)需,香港擁有得天獨厚的優(yōu)勢,相信通過輸入專才、引入海外家族基金等措施,將吸引更多租客來港。

隨著疫情影響消退、粵港澳大灣區(qū)持續(xù)發(fā)展,在港中資公司和金融業(yè)、保險業(yè)進(jìn)一步發(fā)展,加上高鐵恢復(fù)通車,中環(huán)、西九文化區(qū)及西九龍區(qū)商業(yè)發(fā)展,推動商業(yè)租戶升級搬遷,預(yù)料今年下半年市場需求會增加,成交量將上漲。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫,在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上,主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家海外辦事機構(gòu)、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外多種相關(guān)報刊雜志的基礎(chǔ)信息以及專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場投資發(fā)展分析報告》。


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