一線城市寫字樓租金回到10年前 2023甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率上行

• 黃江 2023年7月18日 來(lái)源：新浪 468 24
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上半年，上海，深圳、北京等一線城市的甲級(jí)寫字樓租金基本回到10年前的水平。各個(gè)寫字樓業(yè)主都在搶新增需求，為了留住企業(yè)，其所在園區(qū)在爭(zhēng)取更大的政策扶持力度，比如提供更加優(yōu)惠的稅收政策，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本等。

受空置率上行影響，各城寫字樓租金都有不同程度的下滑。截至今年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級(jí)寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。

一線城市寫字樓租金回到10年前

上半年，上海，深圳、北京等一線城市的甲級(jí)寫字樓租金基本回到10年前的水平。各個(gè)寫字樓業(yè)主都在搶新增需求，為了留住企業(yè)，其所在園區(qū)在爭(zhēng)取更大的政策扶持力度，比如提供更加優(yōu)惠的稅收政策，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本等。

7月17日，仲量聯(lián)行發(fā)布的2023年二季度杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，辦公樓市場(chǎng)中甲級(jí)辦公樓平均凈租金為138.9元/平方米/月，環(huán)比下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。乙級(jí)辦公樓平均凈租金105.3元/平方米/月，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

今年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)持續(xù)高供應(yīng)，4個(gè)新項(xiàng)目投入使用合計(jì)新增辦公面積45.7萬(wàn)平方米，全市總存量升至770萬(wàn)平方米。

戴德梁行指出，供應(yīng)影響下深圳全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率上行，到年中錄得24.5%的空置率，較去年底上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。

供應(yīng)大增導(dǎo)致寫字樓空置率上升的城市還有廣州。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，琶洲商務(wù)區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收并集中投入使用，推動(dòng)上半年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)39.8萬(wàn)平方米，是過(guò)去五年同期水平的最高值。

在新增供應(yīng)的拉動(dòng)下，上半年廣州甲級(jí)寫字樓凈吸納量錄得8.1萬(wàn)平方米。但由于租戶推進(jìn)租賃決策較為審慎，因此成交面積普遍偏小。這些因素疊加下，廣州全市甲級(jí)寫字樓空置率延續(xù)上升趨勢(shì)至18.0%，較去年底增加4.1個(gè)百分點(diǎn)。

上海情況類似，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，僅二季度，上海甲級(jí)寫字樓有5個(gè)項(xiàng)目入市，共帶來(lái)28.5萬(wàn)平方米的體量。受持續(xù)供應(yīng)影響，二季度甲級(jí)寫字樓整體空置率攀升至18.59%，環(huán)比上揚(yáng)1.28個(gè)百分點(diǎn)，比去年底增加4.1個(gè)百分點(diǎn)。

上半年上海寫字樓運(yùn)行數(shù)據(jù)

進(jìn)入7月中旬，五大行陸續(xù)發(fā)布上海寫字樓上半年運(yùn)行數(shù)據(jù)。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2023年第二季度，上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量為3.09萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別下滑77.5%、59.9%。甲級(jí)寫字樓整體空置積率攀升至18.59%。

供應(yīng)量方面，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，上海寫字樓市場(chǎng)共有7個(gè)新項(xiàng)目入市，累計(jì)供應(yīng)52.9萬(wàn)平方米，同比上升265%，下半年預(yù)計(jì)約有95.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，是近10年來(lái)最高水平，供應(yīng)量主要分布于花木、北外灘、前灘、徐匯濱江、真如等板塊。

戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至上半年底，北京甲級(jí)寫字樓租金約為316.2元/平方米/月，比去年底下滑1.7%;上海則約為244.7元/平方米/月，半年降幅約為1.1%;深圳、廣州半年租金降幅更為明顯，分別下降3%至197.5元/平方米/月、下降3.3%至161元/平方米/月。

2023年杭州辦公樓市場(chǎng)租金下降

而杭州市場(chǎng)的租金下降，和供需關(guān)系以及空置率相關(guān)。辦公樓方面，根據(jù)仲量聯(lián)行，二季度杭州兩個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市，為EFC歐美金融城T9和觀云錢塘城T1，共計(jì)帶來(lái)約13.78萬(wàn)平米的新增供應(yīng)，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率由此升至23.4%，環(huán)比上升了2.8個(gè)百分點(diǎn)。

分板塊來(lái)看，阿里總部所在地未來(lái)科技城板塊的辦公樓租金為3.46元/平米/天，下跌了4.1%，降幅最大。而傳統(tǒng)的武林商圈、黃龍商圈租金降幅緊隨其后，租金下跌幅度都在2%以上，分別下跌了2.6%和2.2%。

二季度全市零售物業(yè)租金也繼續(xù)下降，首層凈有效租金環(huán)比下降0.2%至519.3元/平方米/月。核心商圈零售市場(chǎng)平均凈有效租金達(dá)961.7元/平方米/月，環(huán)比略有回升，而非核心商圈的租金則保持下跌趨勢(shì)，凈有效租金環(huán)比下降0.6%。

上述核心商圈是指武林、湖濱和錢江新城，武林和湖濱首層凈有效租金不變，錢江新城首層凈有效租金甚至還上升了0.9%。但城東、城北凈有效租金下跌幅度分別為7.7%和4%。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年寫字樓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》顯示：

全球?qū)懽謽莾r(jià)值蒸發(fā)8000億美元

麥肯錫預(yù)測(cè)，到2030年，全球包括倫敦、紐約、巴黎在內(nèi)的9大城市的寫字樓價(jià)值保守估計(jì)可能蒸發(fā)8000億美元。

麥肯錫全球研究所(McKinsey Global Institute)在最新發(fā)布的一份報(bào)告中表示，“辦公室+居家”的混合模式和遠(yuǎn)程辦公正在重塑商業(yè)地產(chǎn)的核心——寫字樓的價(jià)值，寫字樓的空置率將繼續(xù)上升。

麥肯錫在報(bào)告中模擬了到2030年全球主要的9個(gè)城市的寫字樓估值面臨的影響，預(yù)計(jì)寫字樓的估值到2030年將縮水8000億美元，較2019年水平下降26%;極端情況下，降幅甚至有可能達(dá)到42%。

在較為樂(lè)觀的情況下，到2030年，全球?qū)k公空間的需求將下降13%。到辦公室出勤率將比疫情前低30%，每天只有37%的人回到辦公室。

麥肯錫表示，如果美國(guó)基準(zhǔn)利率繼續(xù)上升，對(duì)寫字樓的影響可能會(huì)更大。凱投宏觀曾在報(bào)告中指出，預(yù)計(jì)到2025年底，美國(guó)寫字樓的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將比峰值暴跌35%，最快到2040年才能恢復(fù)到疫情前的水平。

穆迪分析公司公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了10多年來(lái)的首次下跌，跌幅不到1%，主要是受到多戶住宅和辦公樓價(jià)格下跌的拖累。

《2023-2028年寫字樓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年寫字樓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

  “十四五”規(guī)劃時(shí)處重要戰(zhàn)略機(jī)遇期和“兩個(gè)一百年”歷史交匯期，具有繼往開來(lái)的里程碑意義。從外部環(huán)境看，當(dāng)前世界處于百年未有之大變局，和平與發(fā)展仍然是時(shí)代主題。在這個(gè)變局中，世界經(jīng)濟(jì)中...

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