2023別墅市場預測：未來中國別墅市場將趨于理性健康的發(fā)展

• 黃文玉 2023年7月13日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 237 7
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別墅在中國國外的出現(xiàn)已經(jīng)有很長的歷史，西方意義上的別墅主要是師承國外工業(yè)革命后的開發(fā)理念。按其所處的地理位置和功能的不同，又分為：山地別墅(包括森林別墅)、臨水(江、湖、海)別墅、牧場(草原)別墅、莊園式別墅等。

近期，位于江寧上秦淮的帝景天譽別墅，成交了一套建面約283.92㎡的四室房源，成交總價1800萬，劃算下來單價高達63399元/㎡，超出小區(qū)成交均價1萬/㎡，創(chuàng)新該小區(qū)成交價新高。經(jīng)濟型別墅占據(jù)主流代表一類需要初次感受別墅生活的人群，其受眾面最大，基數(shù)增長也最快。中產(chǎn)階層隊伍的壯大和收入的提高，為經(jīng)濟型別墅提供了廣闊的市場需求空間。

一、別墅的概念及行業(yè)形式分析

別墅，改善型住宅，在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。是用來享受生活的居所。普遍認識是，除“居住”這個住宅的基本功能以外，更主要體現(xiàn)生活品質(zhì)及享用特點的高級住所，現(xiàn)代詞義中為獨立的園林式居所，都是獨立成棟的。追溯其起源，并沒有一個明確的時間起始點，中國古代也很早就出現(xiàn)了別墅，大的有帝王的行宮、將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉(xiāng)紳的山莊、莊園。

別墅在中國國外的出現(xiàn)已經(jīng)有很長的歷史，西方意義上的別墅主要是師承國外工業(yè)革命后的開發(fā)理念。按其所處的地理位置和功能的不同，又分為：山地別墅(包括森林別墅)、臨水(江、湖、海)別墅、牧場(草原)別墅、莊園式別墅等。別墅分為以下5種：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅、空中別墅。嚴格意義上講：聯(lián)排、雙拼以及排屋(Town House)等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。

從建筑形式上看，別墅的外觀形狀也早已打破地域和國家界限，世界各國優(yōu)秀的別墅建筑風格在中國的別墅市場上幾乎都有所體現(xiàn)。但現(xiàn)今由于西方文化影響，以及近代屈辱的歷史導致中華民族自信心的消逝，我國當今的別墅多推崇歐美風格，中華風格的別墅幾乎絕跡。

二、別墅行業(yè)現(xiàn)狀深度調(diào)研分析

從中國別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于近年來的別墅開發(fā)熱潮，短期內(nèi)中國別墅市場仍存在供大于求的現(xiàn)象，市場供求結(jié)構(gòu)存在一定的矛盾。隨著別墅市場的發(fā)展，一些真正意義的高檔別墅也已經(jīng)在市場出現(xiàn)，別墅價格差距也進一步拉大，而需求市場的多元化特征也更為明顯。政策的調(diào)控對近期的別墅市場供應產(chǎn)生的影響較小，在未來的一段時期內(nèi)別墅總體的供應量將較為充足，高檔別墅的供應仍會有所增長。經(jīng)過政策的調(diào)控，未來中國別墅市場將趨于理性健康的發(fā)展，而別墅的供應結(jié)構(gòu)也將得到一定的調(diào)整。隨著別墅市場逐步趨于穩(wěn)定，高檔別墅的需求將呈穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年中國別墅、高檔公寓完成投資額逐年增加，2018年中國別墅、高檔公寓完成投資額為4430億元，同比增長10.3%，2019年較2018年有所回落，2019年中國別墅、高檔公寓完成投資額為3876億元，同比減少12.5%。2019年廣東別墅、高檔公寓完成投資額為542.56億元，全國排名第一;江蘇別墅、高檔公寓完成投資額為537.41億元，全國排名第二;浙江別墅、高檔公寓完成投資額為400.25億元，全國排名第三。

中國別墅、高檔公寓新開工面積逐年增加，2018年中國別墅、高檔公寓新開工面積為5470萬平方米，較2017年增加了1187萬平方米，2019年較2018年有所下滑，2019年中國別墅、高檔公寓新開工面積為4227萬平方米，較2018年減少了1243萬平方米。 2019年云南別墅、高檔公寓新開工面積為537.43萬平方米，全國排名第一;江蘇別墅、高檔公寓新開工面積為443.66萬平方米，全國排名第二;廣東別墅、高檔公寓新開工面積為441.3萬平方米，全國排名第三。中國別墅、高檔公寓竣工數(shù)量逐年減少，2018年中國別墅、高檔公寓共竣工13.89萬套，同比減少9.8%，2019年較2018年有所回升，2019年中國別墅、高檔公寓共竣工14.10萬套，同比增長1.5%。

數(shù)據(jù)顯示，2019年江蘇別墅、高檔公寓銷售面積為522.43萬平方米，全國排名第一;浙江別墅、高檔公寓銷售面積為423.29萬平方米，全國排名第二;廣東別墅、高檔公寓銷售面積為422.48萬平方米，全國排名第三。 2017-2019年中國別墅、高檔公寓銷量逐年減少，2018年中國別墅、高檔公寓銷量為28.19萬套，同比減少4.3%;2019年中國別墅、高檔公寓銷量為26.05套，同比減少7.6%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國別墅行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預測研究報告》顯示：

北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京市別墅和高檔公寓銷售面積達到峰值153.44萬平方米，受房地產(chǎn)市場萎縮的影響，2018年北京市別墅和高檔公寓銷售面積降至63.14萬平方米。2019年1-12月，北京市別墅成交4532套，上漲32%;成交面積138.84萬㎡，上漲41%;成交均價54113元/㎡，上漲12%。

近年來，1000萬以內(nèi)的別墅成交逐年占比在緩慢下降，1000—2000萬成交在逐年上升，2018年北京市1000萬以內(nèi)的別墅成交1498套，1000-2000萬的別墅成交1319套，2000-3000萬成交436套，5000萬以上的成交21套。2019年北京市總價1000萬以下別墅成交1536套，1000-1500萬別墅成交1356套，1500-2000萬別墅成交589套，2000-3000萬別墅成交654套，3000-5000萬別墅成交240套，5000-8000萬別墅成交92套，8000萬以上別墅成交65套。

上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年上海市別墅和高檔公寓銷售面積達179.77萬平方米，銷售額達1176.74億元，雖然銷售面積和銷售額相比前兩年有所下降，但是上海市別墅市場預期仍然樂觀。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展,上海市居民收入水平大大得到提升,而且大量外籍、外地高層次高收入人士人才的流入也增加了對別墅的需求,"5+2"居住新方式的升溫也促動了別墅消費群的增長。數(shù)據(jù)顯示，2018年上海市高凈值人士密度達到每萬人60個。

2020年疫情后，由于人們改變了對居住空間的思考與追求，從而促使別墅產(chǎn)品需求大幅增長，尤以2020年2、3季度別墅成交量增長為甚，各能級城市幾乎都達到了歷史最高值。其中，一線城市在2020年3季度迎來較大的增長，成交量達到5925套，自2018年以來成交最高值;二線城市2020年2季度成交19726套，居歷史季度成交高位;三四線城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居歷史最高。

別墅市場未來發(fā)展趨勢預測

國家相關政策的出臺也加快了中國別墅行業(yè)的發(fā)展。一方面，國家出臺了《中華人民共和國住宅促進法》，允許更多的中低收入者購買別墅，以促進住宅市場的發(fā)展;另一方面，國家還著力推行低碳綠色建筑，引入更多的環(huán)保技術(shù)，以提高別墅市場的競爭力。在長遠的發(fā)展前景看來，中國別墅行業(yè)依然會繼續(xù)保持高速增長的趨勢，未來的市場規(guī)模將繼續(xù)擴大，推動中國別墅行業(yè)的發(fā)展。

經(jīng)過政策的調(diào) 控，未來中國別墅市場將趨于理性健康的發(fā)展，而別墅的供應結(jié)構(gòu)也將得到一定的調(diào)整。隨著別墅市場逐步趨于穩(wěn)定，高檔別墅的需求將呈穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。因 此，目前中國高檔別墅市場的整體供求關系正處于向平衡方向過渡的狀態(tài)。

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