深圳緊急叫停 關(guān)于買房負(fù)首付 零首付等問題 房屋裝修行業(yè)市場調(diào)研分析

• 李波 2023年5月29日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1322 87
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繼廣東省惠州市惠陽區(qū)住建局出手整治首付貸、返首付、零首付等銷售亂象后，5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)文，禁止參與或協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為，直指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在的樓盤銷售亂象。

繼廣東省惠州市惠陽區(qū)住建局出手整治首付貸、返首付、零首付等銷售亂象后，5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)文，禁止參與或協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為，直指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在的樓盤銷售亂象。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)文

5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會表示，近日，有媒體報(bào)道“買房現(xiàn)負(fù)首付”相關(guān)新聞，反映深圳市出現(xiàn)以“首付分期”“裝修貸”等形式誘導(dǎo)購房者購房的違法違規(guī)行為。

“買房負(fù)首付”已違反國家相關(guān)金融信貸政策，2017年住建部、央行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，并應(yīng)由即日起開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與或協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

如發(fā)現(xiàn)深圳市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協(xié)助的，將立即報(bào)送行政主管部門依法依規(guī)查處。

同時(shí)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會也將依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等規(guī)定進(jìn)行自律懲戒，嚴(yán)重者還將根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)警示人員名單實(shí)施辦法》列入行業(yè)黑名單，并向社會做相應(yīng)通報(bào)。

深圳驚現(xiàn)“負(fù)首付”?

據(jù)媒體報(bào)道，近日，在小紅書上出現(xiàn)一則中介銷售廣告，宣傳可以“負(fù)首付50萬買羅湖的三居室”。

據(jù)深圳某房產(chǎn)中介介紹，“房子評估價(jià)570萬元，但是業(yè)主低價(jià)賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修錢?！?/p>

那么，“負(fù)首付”需要什么資格，又是如何實(shí)現(xiàn)的呢?上述深圳某房產(chǎn)中介對此卻避而不談?！?70萬元銀行會分批次放款。你把資料遞上來，全部由我們的按揭部門幫你。除非你是黑征信(不能做)?！?/p>

不過目前，小紅書上已經(jīng)找不到該貼了。

購房“負(fù)首付” 小心“被套路”

除了深圳，近期多地樓盤中介打出“零首付”“負(fù)首付”營銷廣告。

所謂“負(fù)首付”，很大程度上屬于偷換概念的文字游戲。表面看，該模式不需要購房者提供首付款，還能得到多余款項(xiàng)，用于裝修及其他用途。

實(shí)際上，開發(fā)商和中介要么通過首付分期、返首付等形式吸引購房人，要么通過做高合同價(jià)格，幫助購房人獲取更高額度貸款。

在做高房價(jià)的過程中，開發(fā)商還可能和購房人簽訂“陰陽合同”。業(yè)內(nèi)人士透露，為順利實(shí)施“零首付”“低首付”，部分開發(fā)商還可以和投資者簽訂兩份合同：一份以實(shí)際房價(jià)簽訂，是購房者的真實(shí)購房價(jià)格;另一份以較高房價(jià)簽訂，是購房者向銀行申請按揭貸款時(shí)提供的證明材料。

專家表示，這在后期可能會加重財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)。一是房貸月供提高，且房貸期限越長負(fù)擔(dān)越大;二是存在合規(guī)問題，存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰的可能性。

“負(fù)首付”之所以有生存土壤，和一些中介的鼓動不無關(guān)系，這其中既有貸款中介，也有房產(chǎn)中介。長期以來，部分房產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場扮演攪局角色，發(fā)布虛假違法廣告、捏造散布不實(shí)信息。

房價(jià)上漲時(shí)，一些中介捂房惜售，甚至隱藏優(yōu)質(zhì)房源信息，等價(jià)格高漲時(shí)再拋出。還有些中介故弄玄虛，以虛假樓市成交報(bào)告作為幌子，甚至刻意歪曲樓市政策，制造恐慌情緒，產(chǎn)生了惡劣的影響。

今年以來，多地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫“小陽春”后又開始降溫，這反映出樓市穩(wěn)定的基礎(chǔ)并不牢固，市場預(yù)期仍需加強(qiáng)。

在當(dāng)前樓市大背景下，各地各部門更應(yīng)加強(qiáng)管理，對于市場上有可能出現(xiàn)的亂象及時(shí)干預(yù)整治，加快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和智能化的飛速發(fā)展，以及人們生活水平的不斷提高，對生活質(zhì)量的要求也隨之提高，中國房屋裝修行業(yè)未來的發(fā)展方向?qū)侵悄芑课菅b修，衍生而來的將會是各種智能家居，龐大的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)切袠I(yè)發(fā)展的驅(qū)動力。

房屋裝修定義

房屋裝修是指開鑿墻體、樓地面、移動窗位置、拆改承重或非承重結(jié)構(gòu)、增設(shè)房屋分隔結(jié)構(gòu)、改善房屋外觀及裝飾室內(nèi)布局等行為。裝修分室內(nèi)裝修和室外裝修兩部分。室外裝修是指房屋室外的裝飾。

室內(nèi)裝飾裝修，是指住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或者住宅使用人(以下簡稱裝修人)對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動。建設(shè)部頒布了中國室內(nèi)房屋裝修管理辦法對室內(nèi)裝修的禁止行為和須批準(zhǔn)行為作了明確規(guī)定。

根據(jù)我國《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》，住宅裝飾行業(yè)為“建筑裝飾和裝修業(yè)”中的“住宅裝飾和裝修”。

按照分類，住宅裝飾行業(yè)分為住宅精裝修行業(yè)和面向家庭用戶的家庭裝飾行業(yè)。家庭裝飾是指住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或者住宅使用人對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動

20世紀(jì)90年代由于房地產(chǎn)政策改革，衍生出萬億家裝市場。

家裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，從最初“游擊隊(duì)”形式到裝飾企業(yè)，再到互聯(lián)網(wǎng)家裝受到熱捧，市場環(huán)境的變革，技術(shù)在產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，家裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中也擁有了相應(yīng)的標(biāo)簽，目前可以簡要概括為五個階段，概念萌芽、民營企業(yè)成立、團(tuán)購興起、定制時(shí)代、整裝時(shí)代。

近年來，政府部門陸續(xù)印發(fā)了住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)與政策，鼓勵家裝(家庭裝飾)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。未來幾年，住宅商品房市場對家裝市場的拉動力將有所減小，整體保持穩(wěn)定發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，2021年中國家裝(家庭裝飾)行業(yè)市場規(guī)模達(dá)到2.07萬億元，其中上海家裝(家庭裝飾)行業(yè)市場規(guī)模為773億元。

房屋裝修行業(yè)市場調(diào)研

隨著近年來我國住宅裝修行業(yè)市場競爭的越來越激烈，不乏出現(xiàn)了不少企業(yè)為了更大更優(yōu)先的搶占市場份額，大面積的擴(kuò)張開發(fā)分店。

根據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來看，我國在整個住宅裝飾行業(yè)將會呈現(xiàn)出快速發(fā)展的新態(tài)勢，產(chǎn)值增長率將達(dá)到平均每年20%左右的增速。

中國建筑裝飾協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2021年家裝行業(yè)的市場規(guī)模大概為2.85萬億元，年增速約為18.89%，整個大家居產(chǎn)業(yè)鏈估計(jì)已經(jīng)突破5萬億。

自去年底將家居家裝與租房業(yè)務(wù)提升至戰(zhàn)略高度后，貝殼家居家裝板塊迅速布局。一直以來，貝殼將家裝賽道視為一個重要的增量空間。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我國家裝行業(yè)不僅基數(shù)大，且隨著老房改造需求的不斷釋放，以及精裝修政策的激勵等，預(yù)計(jì)未來五年有望維持近兩位數(shù)的復(fù)合增長，成為住房存量時(shí)代萬億級子賽道。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年房屋裝修行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》分析：

中國房屋裝修行業(yè)目前市場規(guī)模達(dá)到3.54萬億，2015年到2020年復(fù)合增長率為11.1%;其中家裝建材市場為1.06萬億，復(fù)合增長率為5.5%;

家裝軟裝市場為1.59萬億，復(fù)合增長率為15.5%;家裝服務(wù)市場為0.88萬億，復(fù)合增長率為11.1%。按目前的增長速度，預(yù)計(jì)到2025年我國房屋裝修行業(yè)整體將達(dá)到6萬億。

目前，我們從全球范圍的角度上來看，在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，精裝修比例較發(fā)展中國家和一些相對落后地區(qū)高，以日本、美國、歐洲等為首的發(fā)達(dá)地區(qū)達(dá)到80%以上，根據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國的精裝房滲透率已提升到了32%，但相比較于處在成熟期的國家低近一半之多，我國該行業(yè)目前任處在成長期，隨著政策的管控和行業(yè)管理制度的逐步完善，發(fā)展空間巨大。

房屋裝修行業(yè)發(fā)展趨勢

進(jìn)入“十四五”時(shí)期，中國相關(guān)政策發(fā)展導(dǎo)向與“十三五”時(shí)期一致，在《“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出要推廣綠色建材、裝配式建筑與鋼結(jié)構(gòu)住宅，低碳發(fā)展是“十四五”發(fā)展目標(biāo)。

近年來，國家大力提倡綠色經(jīng)濟(jì)，對建筑裝飾行業(yè)同樣要求向綠色、低碳方向發(fā)展。隨著現(xiàn)代社會人們生活標(biāo)準(zhǔn)、生活方式等的變化，傳統(tǒng)裝修的裝修風(fēng)格和功能配置越來越難以滿足人們的需求。后疫情時(shí)代,裝修行業(yè)深刻變革、復(fù)雜動蕩,傳統(tǒng)服務(wù)模式已無法適應(yīng)未來發(fā)展的變化。

在國家宏觀戰(zhàn)略的驅(qū)動下，材料成本、環(huán)保成本、物流成本、人工成本都被進(jìn)一步的激發(fā)，成本提升已經(jīng)成為不可逆的事實(shí)。在這樣的情況下，建材企業(yè)必須通過產(chǎn)品的提升、服務(wù)的增值、品牌的溢價(jià)去實(shí)現(xiàn)行業(yè)的全面價(jià)值提升。

環(huán)保成為家居建材行業(yè)企業(yè)必須高度重視的維度：環(huán)保一直是建材行業(yè)被普遍重視的銷售賣點(diǎn)。而環(huán)保問題恰恰又是整個行業(yè)不敢面對、甚至難以面對的硬傷。

在國家環(huán)保戰(zhàn)略的影響下，建材企業(yè)不得不關(guān)注自我的環(huán)保問題，對于那些無法達(dá)成環(huán)保要求的企業(yè)，不可避免的出現(xiàn)了被淘汰出局的命運(yùn)。環(huán)保問題已經(jīng)成為建材行業(yè)企業(yè)的生命底線。

隨著科技的發(fā)展，家裝行業(yè)也逐漸邁入智能化階段。同時(shí)從隨著5G網(wǎng)絡(luò)、大數(shù)據(jù)中心、人工智能在內(nèi)的“新基建”按下快進(jìn)鍵，AI、IoT技術(shù)逐漸落地，為家裝行業(yè)的科技升級全面落地提供技術(shù)支持。

想要了解更多房屋裝修行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2023-2028年房屋裝修行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

本報(bào)告總結(jié)了“十三五”經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展成就、“十三五”房屋裝修產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與經(jīng)濟(jì)效益、預(yù)測了“十四五”期間房屋裝修行業(yè)投資環(huán)境;提出了房屋裝修“十四五”整體規(guī)劃建議、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議、區(qū)域規(guī)劃建議等;最后，就房屋裝修行業(yè)“十四五”期間投資機(jī)遇、投資風(fēng)險(xiǎn)、投資策略進(jìn)行了審慎分析。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年房屋裝修行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

  “十四五”規(guī)劃時(shí)處重要戰(zhàn)略機(jī)遇期和“兩個一百年”歷史交匯期，具有繼往開來的里程碑意義。從外部環(huán)境看，當(dāng)前世界處于百年未有之大變局，和平與發(fā)展仍然是時(shí)代主題。在這個變局中，世界經(jīng)濟(jì)中...

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