四月土地市場分化依舊 2023年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

• 陳澤芳 2023年5月6日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 577 32
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土地市場冷熱不均，與樓市的分化存在高度相關(guān)性。據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計，4月以來，重點(diǎn)城市樓市活躍度下行，市場降溫明顯，重點(diǎn)百城商品住宅成交面積環(huán)比下降近兩成。這樣的情況也促使企業(yè)將視線更多地集中在高能級城市。張凱認(rèn)為，在4月銷售未能持續(xù)復(fù)蘇的背景下，房企對

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在疫情管控放松的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)仍離不開地產(chǎn)的企穩(wěn)，預(yù)計政策面仍以寬松為主。地產(chǎn)在經(jīng)歷了一年半快速下行期后，供給已降至接近中長期均衡水平，繼續(xù)下降的空間有限，政策不斷疊加下有望驅(qū)動行業(yè)走出困境。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最重要的頂梁柱，來自于房地產(chǎn)。這一點(diǎn)是毋庸置疑的。隨著中國房地產(chǎn)市場的開發(fā)，引發(fā)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場在過去幾十年的發(fā)展中，成為了經(jīng)濟(jì)的支柱。所以，作為我國經(jīng)濟(jì)的最重要組成部分，房地產(chǎn)的地位是不容動搖的根本所在。

房地產(chǎn)市場對于中國而言，經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，不僅影響著房地產(chǎn)行業(yè)本身，還有建筑行業(yè)，兩者合并起來的GDP占比高達(dá)13%。對于中國GDP可謂影響重大。據(jù)不完全統(tǒng)計，依托房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行就業(yè)的人員就高達(dá)7000多萬，如果按照一個家庭來計算的話，這些依托房地產(chǎn)市場工作的人員，間接的就涉及到超過2億人口的生活問題。

經(jīng)歷第三輪行業(yè)大洗牌后，房企要活下去的首要籌碼，便是財務(wù)盤面安全、融資通道順暢。去年四季度以來，中央對房企端“三支箭”的融資支持政策落地，一定程度緩解了房企債務(wù)壓力，2023年前三個月房企國內(nèi)信用債和海外債新發(fā)行量均同比增長。但需要看到，目前能實(shí)現(xiàn)外部融資的企業(yè)，仍是穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，大多出險房企已被擋在門外。

四月土地市場分化依舊 2023年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

2023年以來的土地市場暖意漸增。4月份土地市場的溢價率水平維持在7.2%的相對高位;流拍率僅為11%，是2022年下半年以來第三低點(diǎn)。據(jù)中指院統(tǒng)計，前4個月，22城市本級土拍熱度高于去年任一批次，主要體現(xiàn)在已完成土拍的19城地塊觸頂率、溢價成交地塊比例均有所提升，分別為44%、54%，而去年熱度最高的一批次19城總體水平分別為24%、40%。

土地市場冷熱不均，與樓市的分化存在高度相關(guān)性。據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計，4月以來，重點(diǎn)城市樓市活躍度下行，市場降溫明顯，重點(diǎn)百城商品住宅成交面積環(huán)比下降近兩成。這樣的情況也促使企業(yè)將視線更多地集中在高能級城市。張凱認(rèn)為，在4月銷售未能持續(xù)復(fù)蘇的背景下，房企對投資的“安全性”更為關(guān)注，核心城市、核心板塊是房企關(guān)注焦點(diǎn)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》分析：

進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)行業(yè)利好政策不斷，但樓市回暖的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固;房企融資政策開了很多“口子”，但距離信用修復(fù)、恢復(fù)經(jīng)營、重啟拿地仍有很長的路要走。在2022年行業(yè)整體低迷的情況下，部分房企憑借優(yōu)質(zhì)的土儲布局、良好的經(jīng)營管理能力渡過難關(guān)。隨著未來銷售市場持續(xù)復(fù)蘇，遠(yuǎn)洋集團(tuán)等資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企，將更具有發(fā)展主動性，以助力其提升行業(yè)地位、穩(wěn)定過渡到新的地產(chǎn)周期。

這主要得益于上海、廣州、杭州、合肥等重點(diǎn)城市的帶動。以上海為例，19宗地塊中有15宗突破“競價上限”進(jìn)入一次性報價區(qū)間，平均溢價率上升至7%以上，創(chuàng)下2021年以來新高。而杭州在2023年的第三輪土拍僅耗時50分鐘，12宗地塊就完成了出讓，平均溢價率也被推高至8.47%。合肥第二批次供地吸引了超60家房企，整體溢價率更是高達(dá)12.39%，在搖號中簽率不斷走低的情況下，房企的投資策略也開始向外圍優(yōu)質(zhì)區(qū)域轉(zhuǎn)移。先是上海本地房企大華爆冷拿下北京一宗地塊，此后碧桂園、龍湖出現(xiàn)在了上海、杭州的拍地名單中，且各自有所斬獲。據(jù)中指院統(tǒng)計，前4個月杭州市拿地金額TOP5中有四家民企，分別為坤和集團(tuán)、濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)和碧桂園。其中，偉星房產(chǎn)、坤和集團(tuán)分別以78億、75億元的拿地金額躋身長三角區(qū)域拿地金額的TOP5。

根據(jù)近來各大城市土地市場的表現(xiàn)，房企不約而同選中的重點(diǎn)城市包括市場韌性強(qiáng)的四個一線城市以及部分強(qiáng)二線城市。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，一線城市之外，在前4個月推進(jìn)了集中供地的另外15城中，溢價成交地塊數(shù)量占比超5成的包括杭州、合肥、成都、南京，且均有超高熱度地塊獲得了數(shù)十家房企的青睞。

未來三四線土地投資會持續(xù)低位，房企會把有限的資金聚焦在核心城市、抗風(fēng)險能力更強(qiáng)的城市，對于三四線，相信各家房企還會實(shí)行收縮的策略，從過去三高模式的擴(kuò)張轉(zhuǎn)為更加穩(wěn)妥的防守態(tài)勢，以一二線的核心資產(chǎn)為主。值得一提的是，今年初監(jiān)管層對“雙集中”規(guī)則的淡化也為企業(yè)拿地提供了便利。上述區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，對集中供地規(guī)則的優(yōu)化意味著供地時間更加靈活，拿地時的資金壓力也會有所減輕。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  中研普華通過對房地產(chǎn)行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的...

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