深圳將再對土地供應(yīng)強(qiáng)區(qū)放權(quán) 強(qiáng)區(qū)放權(quán)對房地產(chǎn)業(yè)影響？2020房地產(chǎn)投資行業(yè)前景分析

• 2020年5月21日 WuYaNan來源：新浪 573 32
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6月起深圳土地供應(yīng)再“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”，未來哪些情形的土地供應(yīng)權(quán)限將放開呢?繼去年3月深圳棚改“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”正式施行后，深圳將再對土地供應(yīng)“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”。

6月起深圳土地供應(yīng)再“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”，未來哪些情形的土地供應(yīng)權(quán)限將放開呢?繼去年3月深圳棚改“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”正式施行后，深圳將再對土地供應(yīng)“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”。6月1日起，除7種情形外，其余土地供應(yīng)方案都將下放至區(qū)政府(含新區(qū)管理機(jī)構(gòu))負(fù)責(zé)審批，此舉將進(jìn)一步優(yōu)化深圳市規(guī)劃和自然資源行政職權(quán)配置，有利于加快轉(zhuǎn)變政府職能，簡化審批流程。強(qiáng)區(qū)放權(quán)將加快轉(zhuǎn)變政府職能。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從大的背景來看，國家賦予了省級人民政府更大的用地自主權(quán)，各個市也在將土地供應(yīng)審批權(quán)下放。

深圳多次實行土地供應(yīng)審批“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”

近年來，深圳曾多次實行土地供應(yīng)審批“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”。2017年，深圳提出，土地招拍掛供應(yīng)方案及其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案審批，以劃撥或者協(xié)議方式供應(yīng)的建設(shè)用地(含城市更新項目)及其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實施方案審批，均由市政府調(diào)整至區(qū)政府行使。

但商品住宅(含安居型商品房)用地及市政府另有規(guī)定的除外;在國有儲備土地上安排的留用土地、征地返還用地、搬遷安置用地，市政府未交由區(qū)政府審批的市投市建項目用地，以及市政府另有規(guī)定的除外。

2019年，深圳對棚戶區(qū)改造工作職權(quán)進(jìn)行調(diào)整，將多項職權(quán)下放至各區(qū)，以強(qiáng)化全市統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和各區(qū)屬地責(zé)任，依法依規(guī)加快推動全市棚戶區(qū)改造工作。

強(qiáng)區(qū)放權(quán)是什么意思?

強(qiáng)區(qū)放權(quán)是當(dāng)前一項重大改革。強(qiáng)區(qū)放權(quán)改革的本質(zhì)是轉(zhuǎn)變政府職能。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，政府、市場、社會組織是推動市場經(jīng)濟(jì)的三方面重要力量。轉(zhuǎn)變政府職能要求把原本由政府控制的空間讓給市場和社會組織，這就要求有成熟的市場和成熟的社會組織。按照簡政放權(quán)的要求，在基本不增加機(jī)構(gòu)編制和人員編制的情況下，需要依靠社會組織助力強(qiáng)區(qū)放權(quán)。

7種情形外均由區(qū)政府審批

2020年6月1日起，仍由深圳市規(guī)劃和自然資源部門審核后報市政府審批的土地供應(yīng)僅包括7類，分別為：

(1)居住用地(不含通過城市更新、棚戶區(qū)改造方式出讓的居住用地);

(2)作價出資用地;

(3)市投市建項目用地;

(4)以劃撥或者協(xié)議方式供應(yīng)的只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房和科研項目用地;

(5)未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)用地流轉(zhuǎn)方案;

(6)置換用地;

(7)占用國有儲備土地總面積3000平方米及以上的留用土地、征地返還用地、安置房用地。

除前款所列7種情形外，土地供應(yīng)方案由區(qū)政府負(fù)責(zé)審批，市規(guī)劃和自然資源部門每半年將各區(qū)政府審批情況匯總后報市政府。

2018年廣東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

報告顯示，2018年廣東房地產(chǎn)企業(yè)增加的數(shù)量為歷次普查之最。一方面，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，遏制房價過快上漲，各級政府頻繁出臺調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的壓力與挑戰(zhàn)。另一方面，土拍市場火熱，地王頻現(xiàn)，大量企業(yè)涌入房地產(chǎn)開發(fā)市場。從數(shù)據(jù)看，2018年，廣東房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)突破十萬億，單個企業(yè)資產(chǎn)超十億;投資規(guī)模和建設(shè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，企業(yè)的綜合實力不斷提高。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，廣東全省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)8721家，比2013年增加2140家，是歷次普查中企業(yè)數(shù)增加最多的一次，平均每年增加428家。截至2018年末，全省房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)資產(chǎn)總計111716.01億元，比2013年末增長169.6%，年平均增速21.9%。

廣東房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在快速發(fā)展的同時，也對拉動經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。報告指出，2018年，廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值8022.41億元，是2013年的1.91倍，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為8.2%，比2013年提高 1.6個百分點(diǎn);占第三產(chǎn)業(yè)的比重為15.2%，比2013年提高1.5個百分點(diǎn)。1986-2018年房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的平均貢獻(xiàn)率為5.1%，年均拉動經(jīng)濟(jì)增長0.5個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重也不斷提高，對固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)日益凸顯。2013年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為28.4%，2018年上升至40.9%。

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