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寫字樓市場發(fā)展特征分析及寫字樓投資規(guī)模分析

  • 2020年5月7日 WuZhiCong來源:互聯(lián)網(wǎng) 223 6
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寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

一、寫字樓市場發(fā)展特征分析

寫字樓市場流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn),一是甲級寫字樓,二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓,實(shí)為一種通行叫法,并沒有固定標(biāo)準(zhǔn),因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣,恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下,5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn),類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓,幾乎無反例,其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。

5A智能化寫字樓的出現(xiàn)體現(xiàn)了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業(yè)的發(fā)展過程中卻也表現(xiàn)出很多的不完善:位于喧鬧的商務(wù)中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化?!靶[、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質(zhì)。過于側(cè)重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓,顯然很難滿足人們更高的辦公環(huán)境要求。

在這種背景下,一種更加重視生態(tài)、環(huán)保及舒適性的應(yīng)運(yùn)而生。所謂5O寫字樓,是指oxygen(氧氣)、officepark(花園辦公)、open(開放而自由)、own(獨(dú)立私家電梯/空調(diào))opportunity(發(fā)展前景)。一般這種寫字樓都具有偏離都市中心、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、建筑密度低、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全,地段好的特征,是5A寫字樓的升級版本。

超大規(guī)模

這里所說的超大規(guī)模,不僅是指建筑體量本身比較大,而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面,不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大,而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套,經(jīng)營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面,還要視其交通條件而論,四通八達(dá)的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施,是難以稱得上五星級的。

建筑文化

所謂建筑文化,對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史,但對于寫字樓而言,與其說是世貿(mào)中心、國貿(mào)中心這樣的品牌文化,倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無論西方還是東方,無論發(fā)達(dá)還是落后,一談到寫字樓,都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求,但估計(jì)這是暫時的。因?yàn)閺牡览砩现v,低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。

硬件設(shè)施

就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣,在寫字樓方面追求的硬件,更多的是科技與創(chuàng)新。這好比比爾·蓋茨的科技豪宅與常規(guī)豪宅的區(qū)別,當(dāng)然,科技豪宅也同樣擁有奢華,只是強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。除此之外,其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng),以及電梯、智能等,都較酒店更先進(jìn)。但就寫字樓的本質(zhì)而言,硬件設(shè)施的最大追求是創(chuàng)新,主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。

軟件服務(wù)

相對酒店的五星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),寫字樓服務(wù)有了明顯的變化,一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上,另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如,將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)。又如,一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休,而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下工夫。

二、寫字樓市場投資規(guī)模分析

2011-2017年,我國寫字樓開發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬億的刺激,2011-2013年寫字樓投資增速不斷高升,在2013年高達(dá)38.2%,而2013年之后逐漸下滑,回落到比較穩(wěn)健的水平。2017年,中國寫字樓市場投資規(guī)模為6761.36億元,較2016年增長3.5%。

辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)存在較大的關(guān)聯(lián)度,宏觀經(jīng)濟(jì)下行,工業(yè)、服務(wù)業(yè)規(guī)模增速下降導(dǎo)致國內(nèi)辦公樓市場近兩年表現(xiàn)遠(yuǎn)低于住宅市場。2018年,中國辦公樓開發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元,2019年投資完成額略有回升,至6163億元,增長2.78%。

三、寫字樓歷年竣工面積分析

圖表:寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數(shù)據(jù)來源:中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應(yīng)高峰持續(xù)上行,CBRE監(jiān)測的主要17個城市寫字樓新增供應(yīng)接近850萬平方米。一線城市新增供應(yīng)380萬平方米,與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬平方米級別的充沛供應(yīng),北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項(xiàng)目集中上市迎來久違的供應(yīng)釋放。二線城市新增供應(yīng)大幅上漲50%,天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長沙供應(yīng)壓力較大。

截至2019年,國內(nèi)辦公樓竣工面積3923萬平方米,同比增長1%,2013-2019年中國辦公樓竣工面積復(fù)合增長率5.85%。

四、寫字樓市場存量規(guī)模分析

圖表:甲級寫字樓存量及未來供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源:中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

五、寫字樓平均售價走勢分析

自2003年以來,辦公樓平均銷售價格呈現(xiàn)波動性上升的態(tài)勢,2013年達(dá)到階段高點(diǎn),之后回落調(diào)整。近年來價格穩(wěn)步上行,2019年辦公樓的平均銷售價格為16700元/平方米,與去年同期相比有所上漲,上漲幅度為2.1%。

想要了解更多關(guān)于行業(yè)專業(yè)分析請關(guān)注中研普華研究報告《2020-2025年中國寫字樓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》


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