2020上海寫字樓租售行業(yè)發(fā)展前景趨勢及市場規(guī)模分析報告

• 2020年7月27日 WuYaNan來源：中研網(wǎng) 641 37
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隨著營改增等政策的出臺，上海寫字樓銷售市場出現(xiàn)井噴式放量，其中，新型商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購買需求持續(xù)活躍。

2020上海寫字樓租售行業(yè)前景規(guī)模及市場運行現(xiàn)狀分析

上海第一批現(xiàn)代化辦公樓大約在1995年開始建造并進(jìn)入市場，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大核心區(qū)域。喜憂參半的2016年，上海核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)放大、租金承壓;非核心區(qū)則經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的一年。

2016年上海寫字樓市場供應(yīng)量與吸納量同時創(chuàng)出2012年以來的五年新高，全年市場呈現(xiàn)供需兩旺同創(chuàng)新高、租售價格雙雙下滑的特點。一方面，全球經(jīng)濟(jì)下行以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，抑制企業(yè)擴(kuò)張計劃和對于辦公面積擴(kuò)租的需求。P2P的退租以及近5年來的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，抑制了租金漲幅。核心商圈新增供應(yīng)加碼導(dǎo)致空置率上升，大虹橋、前灘等新興商圈逐漸成熟，寫字樓租戶選擇增多。

另一方面， 2016年上海寫字樓物業(yè)仍為全國最為活躍的投資市場。隨著營改增等政策的出臺，上海寫字樓銷售市場出現(xiàn)井噴式放量，其中，新型商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購買需求持續(xù)活躍。年內(nèi)共錄得38項大宗交易，加上散售市場總價值超過人民幣1000億元。新興CBD區(qū)域如大虹橋核心商務(wù)區(qū)、北外灘與浦東是寫字樓成交的主要區(qū)域。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，隨著一線城市逐漸進(jìn)入存量房為主的階段，核心區(qū)傳統(tǒng)寫字樓開始步入升級改造時代，商業(yè)辦公產(chǎn)品進(jìn)入更新迭代階段。上海內(nèi)中環(huán)辦公土地供應(yīng)逐年下降，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、聯(lián)合辦公理念和產(chǎn)品將成為寫字樓開發(fā)的重要一環(huán)。

從商圈結(jié)構(gòu)來看，上海寫字樓多中心趨勢業(yè)已成形，勢不可擋。中央商務(wù)區(qū)可開發(fā)建設(shè)用地逐年減少，空置率長期處于低位，租金不斷攀升。與此同時，非核心區(qū)域(如大虹橋、前灘、市北園區(qū)等)的寫字樓供應(yīng)量需求量增長明顯，雙雙超過傳統(tǒng)核心區(qū)域，從而形成兩翼齊飛的局面。

從供需關(guān)系來看， 2016年上海寫字樓市場供應(yīng)面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%;而市場整體吸納量為262萬平方米，較于2015年同比增加20.2%，雙雙創(chuàng)出五年新高。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2016年12月，上海寫字樓市場平均售價35085元/平方米(建筑面積報價)，與2015年同比下降3.4%;平均租金304元人民幣/平方米/月(建筑面積報價)，與2015年同比下降5.6%;平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。

根據(jù)中研普華研究院《2017-2022年上海市寫字樓租售行業(yè)市場競爭分析與發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

第七章 2014-2016年普陀區(qū)寫字樓市場分析

第一節(jié) 2014-2016年普陀區(qū)寫字樓發(fā)展環(huán)境分析

一、2014-2016年普陀區(qū)寫字樓市場分析

2017年上半年普陀區(qū)商業(yè)地產(chǎn)(含寫字樓)總成交5.22萬㎡，同比增幅89.13%，主要成交樓盤：綠城東沙度假村成交174套，成交面積1.14萬平方米;中天華庭(酒店)成交132套，成交面積1.31萬平方米;普陀杉杉天地成交114套，成交面積0.40萬平方米。

截至2017年6月底，全區(qū)可售非住宅商品房面積35.35萬平方米。其中商業(yè)用房21.91萬平方米，辦公樓7.83萬平方米，公寓式酒店2.30萬平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店3.11萬平方米，其他非住宅0.2萬平方米。2017上半年杉杉普陀天地庫存售磬，成為目前東港內(nèi)湖商圈內(nèi)炙手可熱的商業(yè)地產(chǎn)，預(yù)計2017年下半年總建筑面積11萬平方的娛樂城將投入運營，集合奧特萊斯、環(huán)球美食盛筵、時尚生活中心、曼生活文化街區(qū)、度假公寓酒店五大業(yè)態(tài)，期待杉杉普陀天地的投運能帶動內(nèi)湖商圈及整個東港區(qū)域的商業(yè)。

二、2014-2016年普陀區(qū)房地產(chǎn)市場分析

1、2016年普陀區(qū)房地產(chǎn)市場總體情況

固定資產(chǎn)投資大幅下滑。2016年完成固定資產(chǎn)投資150.86億元，比2017年下降21.3%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資124.05億元，下降23.1%;建設(shè)改造投資26.81億元，下降12%。建設(shè)改造投資中，2016年完成工業(yè)投資1.73億元，下降44.3%;商業(yè)投資1051萬元，下降76.5%;社會事業(yè)投資1.64億元，下降52.6%;城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目投資5.56億元，下降63.5%。

2016年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值124.15億元，可比增長1.1%。實現(xiàn)區(qū)級稅收50.57億元，比2017年增長16.9%，占全區(qū)區(qū)級稅收比重為53%，比2017年提高1.24個百分點。2016年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資124.05億元，下降23.1%。按用途分，住宅投資54.86億元，下降42.3%;辦公樓投資28.96億元，下降0.7%;商業(yè)營業(yè)用房投資20.84億元，增長89.5%。2016年住宅施工面積130.57萬平方米，增長6%，其中新開工面積36.73萬平方米，增長0.7%。2016年住宅竣工面積38.16萬平方米，增長33.4%。

2016年商品房預(yù)售3282套，比2017年增長39.5%;預(yù)售面積44.38萬平方米，增長28.8%;預(yù)售金額215.96億元，增長66.8%。2016年商品房出售4049套，下降37.6%;銷售面積37.28萬平方米，下降23.4%;銷售金額100.27億元，下降2.7%。2016年存量房成交2.31萬套，增長15.2%;成交面積168.79萬平方米，增長11.3%;成交金額548.25億元，增長33.4%。年末在區(qū)注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)73家。

2、2017年上半年普陀區(qū)房地產(chǎn)市場總體情況

2017年上半年普陀區(qū)房地產(chǎn)市場延續(xù)2016年平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，商品房成交較為活躍，隨著地價的持續(xù)上升，商品房價格也同步上漲。主要原因還是受2016年市外房產(chǎn)熱潮的波及和房產(chǎn)契稅、營業(yè)稅雙降、公積金新政以及市政府“舟十條”、區(qū)政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見等各類利好政策的影響，以及自貿(mào)實驗區(qū)、江海聯(lián)運服務(wù)中心、波音交付中心等一個又一個大項目落戶舟山，促使房地產(chǎn)市場回暖進(jìn)程進(jìn)一步加快，呈現(xiàn)量價齊升的新景象，2017年上半年普陀區(qū)市場氛圍整體理性向好。

(1)新建商品住房成交量同比上升。2017年上半年銷售商品住宅2604套，同比增幅32.59%，銷售建筑面積26.75萬㎡，同比增幅28.30% 。成交量主要集中在東港區(qū)域，其中恒大御府以883套位居上半年銷售冠軍，浙能藍(lán)園成交191套名列第二。

圖表：2016年1月-2017年6月銷售情況(單位：套)

數(shù)據(jù)來源：中研普華數(shù)據(jù)庫

(2)新建商品住宅價格大幅度上升全區(qū)商品住宅網(wǎng)簽備案成交均價為11829元/㎡，比2016年同期上升28.10%，2017年上半年特別是4月份以來全區(qū)大部分樓盤主要是東港，因市場回暖均進(jìn)行了幾次提價，優(yōu)惠折扣也進(jìn)一步縮小，商品房價呈現(xiàn)上漲的趨勢。目前東港區(qū)域毛坯新房銷售標(biāo)價已在14000元/平方以上。

圖表：2016年1月-2017年6月住宅成交均價情況(單位：元/平方)

數(shù)據(jù)來源：中研普華數(shù)據(jù)庫

(3)商品住宅庫存量下降明顯。

截止2017年6月底，全區(qū)商品房可售總量為5400套，可售面積69.61萬平方米，同比2016年下降34.81%和24.32%;其中商品住宅庫存量為2708套，可售面積34.26萬平方米，比2016年下降45.77%和40.73%。

圖表：2016年1月-2017年6月份二手房銷售情況(套)

數(shù)據(jù)來源：中研普華數(shù)據(jù)庫

(4)二手房銷售大幅度回暖2017年上半年全區(qū)二手房交易激增，共成交2490套，同比上升41.16%，成交面積22.57萬平方米，同比上升48.1%，網(wǎng)簽成交價格6732元/㎡。受新建商品房提價影響，二房手成交量逐月攀升，成交大幅度高于歷年同期平均水平。

(5)商業(yè)地產(chǎn)銷售明顯回升

2017年上半年全區(qū)商業(yè)地產(chǎn)(含寫字樓)總成交5.22萬㎡，同比增幅89.13%，主要成交樓盤：綠城東沙度假村成交174套，成交面積1.14萬平方米;中天華庭(酒店)成交132套，成交面積1.31萬平方米;普陀杉杉天地成交114套，成交面積0.40萬平方米。

中研普華研究院上海市寫字樓租售行業(yè)報告重點分析了我國上海市寫字樓租售行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，是組織工程企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解行業(yè)最新發(fā)展動態(tài)，把握市場機(jī)會，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具。未來上海市寫字樓租售行業(yè)將如何發(fā)展?請關(guān)注中研普華研究院報告《2017-2022年上海市寫字樓租售行業(yè)市場競爭分析與發(fā)展前景預(yù)測報告》

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