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廣州房屋成交量分析及廣州二手房成交情況分析

  • 2019年9月3日 WuZhiCong來源:互聯(lián)網(wǎng) 680 40
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據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2019-2025年廣州家裝行業(yè)市場深度調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

一、廣州新房成交情況分析

2018年廣州樓市成交量大幅下降,其中一手房成交量(按網(wǎng)簽宗數(shù)計算)同比下降18.9%,網(wǎng)簽面積創(chuàng)下最近8年的新低,而廣州的樓價統(tǒng)計顯示,截止12月末,廣州一手銷售均價為27200元/㎡。一手房均價則穩(wěn)中略漲,漲幅為5%。

圖表:2014-2018年廣州一手房網(wǎng)簽對比

數(shù)據(jù)來源:中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

由于從2017年開始樓市調(diào)控,導(dǎo)致廣州部分一手房網(wǎng)簽速度較慢,部分原本在2017年成交、應(yīng)該計入當(dāng)年成交量的房源被延遲至2018年網(wǎng)簽,相應(yīng)被計入2018年成交量,因此中原對這部分異常數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。

在數(shù)據(jù)調(diào)整前,其監(jiān)控的陽光家緣2018年一手房成交宗數(shù)為89982宗,同比上升1.7%,但經(jīng)過調(diào)整后的數(shù)據(jù)為76056宗,同比下降18.9%。

至于一手房成交量同比大降的原因,一是從市場趨勢來看,重大調(diào)控出臺的次年市場表現(xiàn)均不理想,2017年3.30調(diào)控直接導(dǎo)致了2018年成交量下降,二是2018年大部分時間一手樓盤面臨備案價、預(yù)售證發(fā)放效率等問題以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響,購房者觀望氣氛濃。

在成交均價方面,由于樓市調(diào)控措施導(dǎo)致網(wǎng)簽價格難以反映市場真實情況,采取替代方法,通過對全市各區(qū)熱點項目的銷售均價進(jìn)行統(tǒng)計分析,得出數(shù)據(jù)是2018年12月末廣州一手銷售均價為27200元/㎡,比2017年同期漲3%,在成交活躍度較低的市況下,大部分項目售價保持平穩(wěn),不輕易變動價格。

由于2018年春節(jié)假期較晚(2月中下旬),不少買家3月中才陸續(xù)回流。導(dǎo)致一季度表現(xiàn)疲軟,維持每月50萬㎡的成交低位,傳統(tǒng)旺季“3月小陽春”無顯著特征。4、5月對比一季度略有改善,但由于樓市調(diào)控以及開發(fā)商推貨節(jié)奏放緩影響,市場表現(xiàn)一般。此后從6月-9月份成交量較年初增加,到了10月中旬廣州市住建委公布了調(diào)控優(yōu)化措施,在此期間各區(qū)都在等待優(yōu)化措施落地,導(dǎo)致10、11月成交大幅減少,直至11月下旬-12月初各地政策落地后成交量在12月才被充分釋放,表現(xiàn)出“翹尾行情”。

大戶型小戶型熱,中戶型冷

從戶型占比的變化情況看,2018年年初占比達(dá)50%的90-120㎡單位(中戶型)成交量逐漸降低至42%;而90㎡以下單位(小戶型)成交占比突破三成,120㎡以上大戶型亦受到買家追捧。

這一定程度上反映了隨著購房單價提高,更多買家愿意選擇“小戶型,低總價”項目入手,而資金充足的買家大多選擇大戶型單位;另一方面,對于房企而言,增加小戶型單位,并加強(qiáng)對疊拼、復(fù)式產(chǎn)品的研發(fā)供應(yīng)可視為對近年“高地價”的一種應(yīng)對措施,表現(xiàn)了房企希望通過推出低總價、實用率高的單位降低樓價對買家購置意愿的影響。

新發(fā)預(yù)售證樓盤面積創(chuàng)近4年新高

廣州2018年新發(fā)放預(yù)售證的一手樓面積達(dá)1086.45萬㎡,創(chuàng)近4年新高。另一方面,由于成交面積下降,2018年出現(xiàn)自2014年以來的又一次“供大于求”。分區(qū)域看,2018年荔灣供應(yīng)面積達(dá)105.74萬㎡,成為老城區(qū)中供應(yīng)量最大的區(qū)域,該區(qū)熱門板塊廣鋼新城迎來推貨潮。如華發(fā)中央公園、振業(yè)天頌、保利碧桂園公園大道等全新項目相繼入市。整個廣鋼板塊2018年供應(yīng)73.05萬㎡住宅,占荔灣總供應(yīng)量的70%。

二、廣州二手房成交情況分析

2018年的廣州二手樓市處于深度調(diào)整通道,皆因年初給予購房客的外助力并不高,信貸規(guī)模的收緊和實際審批利率的提高,令不少準(zhǔn)買家的入市步伐被延緩。

1、2014-2018年廣州二手住宅過戶走勢

按照廣州住建局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,廣州2018全年二手房是成交120391套(其中廣州二手房住宅是102384套)。

二手市場由于近年限購限售調(diào)控深入,信貸環(huán)境收緊,經(jīng)濟(jì)下行信心不足等因素影響,一定程度降低了置業(yè)迫切性。樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,近5年廣州二手住宅成交量先升后降。成交高峰出現(xiàn)在2016年與2017年,過戶量均突破10萬套,2017年廣州二手住宅過戶高達(dá)134957套,與2014年相比則上漲了169.82%。2018年政策影響依舊,過戶量回落至102384套。

過戶均價方面,近5年廣州二手住宅價格基本徘徊在2.3萬-2.6萬元/㎡之間,價格相對平穩(wěn)。2014年至2016年間上漲較快,2018年較2016年有所下滑,平均每平方米下降119元。

圖表:2014-2018年廣州二手房住宅過戶走勢

數(shù)據(jù)來源:廣州住建局,陽光家緣數(shù)據(jù)中心

2、2018年廣州二手住宅月度過戶走勢

相比近5年走勢,2018年二手住宅過戶波動幅度不算大,總體穩(wěn)中微降。其中1月、6月和8月過戶套數(shù)和面積較為突出。6月為全年過戶最高峰,過戶量為11090套,過戶面積為95.82萬㎡。全年過戶低谷出現(xiàn)在3月份,僅過戶6197套,僅為6月的一半。

圖表:2018年廣州市二手剛住宅過戶走勢

數(shù)據(jù)來源:廣州住建局,陽光家緣數(shù)據(jù)中心

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