廣東省房地產協會下發(fā)緊急通知：征求意見階段 未來還需修改

• 2018年9月25日 YangJinZhu來源：上海熱線 1231 80
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  2018-2023年中國裝配式建筑行業(yè)未來發(fā)展趨勢預測及投資戰(zhàn)略分析報告

  裝配式建筑是指用工廠生產的預制構件在現場裝配而成的建筑，從結構形式來說，裝配式混凝土結構、鋼結構、木結構都可以稱為裝配式建筑，是工業(yè)化建筑的重要組成部分。裝配式建筑的下游主要分布在...

如果在短時間內要求期房轉至全現房銷售，很容易因為本就緊缺的市場供應出現突然“斷檔”而進一步導致房價飆升，反而不利于樓市價格的穩(wěn)定。

如果在短時間內要求期房轉至全現房銷售，很容易因為本就緊缺的市場供應出現突然“斷檔”而進一步導致房價飆升，反而不利于樓市價格的穩(wěn)定。

據媒體報道，一份廣東省房地產協會下發(fā)的《關于請?zhí)峁┥唐贩款A售許可有關意見的緊急通知》（下稱“通知”）顯示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳已擬訂了“關于商品房預售許可事項調整”的材料，將上報住房城鄉(xiāng)建設部。

這份材料建議逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。很快，廣東房協回應稱，這只是一個征求意見，目前還處于內部討論階段，相關內容只是擬訂。

盡管有關方面及時回應辟謠，但依然是一石激起千層浪。因為對于市場來說，無論如何這都意味著“取消預售制”正在逐漸進入政策制定的考量范圍之內。而這也預示著實施近25年的商品房預售制度或將面臨改變，這對于普遍依賴于預售資金、且本就負債率極高的中國房企來說無疑是雪上加霜。

自1994年出臺的《房地產管理法》提出“商品房預售制度”，商品房預售制成為中國新房交易的主要模式。預售制度的建立為中國房地產近30年的大發(fā)展提供了極大的助力；特別是在商品房制度建立初期，房地產預售制為解決住房供應短缺貢獻了重要力量。

但預售制的弊端也開始不斷暴露。正如通知所附的住建部下發(fā)的函所指出，房地產預售制度存在諸多風險，比如一旦房企發(fā)生資金鏈斷裂，將導致工程爛尾，損害購房人利益；而各地發(fā)展不平衡，使違法違規(guī)銷售有機可乘，房地產市場亂象叢生；而且預售制降低了房地產業(yè)進入門檻，導致吸引大量社會資金涌入，造成低效率競爭。

從長遠看，當中國房地產市場逐步走向存量房時代，取消商品房預售制是樓市交易制度改革的必然之途，這在其他歐美發(fā)達國家已有參考借鑒。

但從當下來看，還需謹防“取消預售制”所產生的“蝴蝶效應”。從需求端來看，不可否認的是當前主要城市的房地產供應依然是處于緊缺狀態(tài)，如果在短時間內要求期房轉至全現房銷售，很容易因為本就緊缺的市場供應出現突然“斷檔”而進一步導致房價飆升，反而不利于樓市價格的穩(wěn)定。

而從供給端來看，房地產開發(fā)商的高負債率是眾所周知的行業(yè)難題。而且，在預售制多年發(fā)展之下，交易過程中的大量風險往往都堆積在了購房者和銀行身上。取消預售制固然能夠規(guī)避其弊端，但也容易引發(fā)中小房企資金鏈斷裂風險在金融體系中傳導。

因此，如何推動包括房企在內的樓市交易主體有序去杠桿才是當務之急。比如報道中所說，在確立取消預售制之前進行一部分區(qū)域的試點。此外，在國外不乏也有采用預售制銷售不動產，但其預售制往往建立在嚴格的第三方監(jiān)管之上，其預售取得的資金并不是完全由開發(fā)商掌控，而是由律師行、銀行等機構代為監(jiān)管，根據開發(fā)商建設的不同階段按比例付給開發(fā)商。

這樣既有助于保障購房者權益，同時使得房地產開發(fā)商很難再把購房者的銀行按揭貸款作為主要的融資渠道，從而避免開發(fā)商把風險完全轉嫁給消費者和銀行。

樓市交易制度的改革任重而道遠。需要與增加市場供應、整治市場秩序等手段結合起來，特別是對于房地產市場的指導法律法規(guī)，需要根據實際市場的發(fā)展而與時俱進，經過了充分討論和征求意見的法律修訂與完善，對于市場來說更易于接受，也更有指導意義。

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