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廣東省房地產協會下發(fā)緊急通知:征求意見階段 未來還需修改

  • 2018年9月25日 YangJinZhu來源:上海熱線 1231 80
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如果在短時間內要求期房轉至全現房銷售,很容易因為本就緊缺的市場供應出現突然“斷檔”而進一步導致房價飆升,反而不利于樓市價格的穩(wěn)定。

如果在短時間內要求期房轉至全現房銷售,很容易因為本就緊缺的市場供應出現突然“斷檔”而進一步導致房價飆升,反而不利于樓市價格的穩(wěn)定。

據媒體報道,一份廣東省房地產協會下發(fā)的《關于請?zhí)峁┥唐贩款A售許可有關意見的緊急通知》(下稱“通知”)顯示,廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳已擬訂了“關于商品房預售許可事項調整”的材料,將上報住房城鄉(xiāng)建設部。

這份材料建議逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。很快,廣東房協回應稱,這只是一個征求意見,目前還處于內部討論階段,相關內容只是擬訂。

盡管有關方面及時回應辟謠,但依然是一石激起千層浪。因為對于市場來說,無論如何這都意味著“取消預售制”正在逐漸進入政策制定的考量范圍之內。而這也預示著實施近25年的商品房預售制度或將面臨改變,這對于普遍依賴于預售資金、且本就負債率極高的中國房企來說無疑是雪上加霜。

自1994年出臺的《房地產管理法》提出“商品房預售制度”,商品房預售制成為中國新房交易的主要模式。預售制度的建立為中國房地產近30年的大發(fā)展提供了極大的助力;特別是在商品房制度建立初期,房地產預售制為解決住房供應短缺貢獻了重要力量。

但預售制的弊端也開始不斷暴露。正如通知所附的住建部下發(fā)的函所指出,房地產預售制度存在諸多風險,比如一旦房企發(fā)生資金鏈斷裂,將導致工程爛尾,損害購房人利益;而各地發(fā)展不平衡,使違法違規(guī)銷售有機可乘,房地產市場亂象叢生;而且預售制降低了房地產業(yè)進入門檻,導致吸引大量社會資金涌入,造成低效率競爭。

從長遠看,當中國房地產市場逐步走向存量房時代,取消商品房預售制是樓市交易制度改革的必然之途,這在其他歐美發(fā)達國家已有參考借鑒。

但從當下來看,還需謹防“取消預售制”所產生的“蝴蝶效應”。從需求端來看,不可否認的是當前主要城市的房地產供應依然是處于緊缺狀態(tài),如果在短時間內要求期房轉至全現房銷售,很容易因為本就緊缺的市場供應出現突然“斷檔”而進一步導致房價飆升,反而不利于樓市價格的穩(wěn)定。

而從供給端來看,房地產開發(fā)商的高負債率是眾所周知的行業(yè)難題。而且,在預售制多年發(fā)展之下,交易過程中的大量風險往往都堆積在了購房者和銀行身上。取消預售制固然能夠規(guī)避其弊端,但也容易引發(fā)中小房企資金鏈斷裂風險在金融體系中傳導。

因此,如何推動包括房企在內的樓市交易主體有序去杠桿才是當務之急。比如報道中所說,在確立取消預售制之前進行一部分區(qū)域的試點。此外,在國外不乏也有采用預售制銷售不動產,但其預售制往往建立在嚴格的第三方監(jiān)管之上,其預售取得的資金并不是完全由開發(fā)商掌控,而是由律師行、銀行等機構代為監(jiān)管,根據開發(fā)商建設的不同階段按比例付給開發(fā)商。

這樣既有助于保障購房者權益,同時使得房地產開發(fā)商很難再把購房者的銀行按揭貸款作為主要的融資渠道,從而避免開發(fā)商把風險完全轉嫁給消費者和銀行。

樓市交易制度的改革任重而道遠。需要與增加市場供應、整治市場秩序等手段結合起來,特別是對于房地產市場的指導法律法規(guī),需要根據實際市場的發(fā)展而與時俱進,經過了充分討論和征求意見的法律修訂與完善,對于市場來說更易于接受,也更有指導意義。


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