銷(xiāo)售下滑大舉囤地 金地集團(tuán)尋找其他增長(zhǎng)途徑

• 2018年9月10日 ZhouXun來(lái)源：投資者報(bào) 452 23
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  2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)...

目前，上市房企都已公布了半年報(bào)，多數(shù)房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但在業(yè)績(jī)背后，房企的增長(zhǎng)邏輯也發(fā)生了一些變化，其中也包括規(guī)模較大的金地集團(tuán)。

今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于嚴(yán)調(diào)控的總體氛圍中，這對(duì)眾多房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是巨大的。目前，上市房企都已公布了半年報(bào)，多數(shù)房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但在業(yè)績(jī)背后，房企的增長(zhǎng)邏輯也發(fā)生了一些變化，其中也包括規(guī)模較大的金地集團(tuán)。

2018年上半年，金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入151.11億元，同比上升18.88%;凈利潤(rùn)23.95億元，同比增長(zhǎng)107.83%。不過(guò)，值得注意的是，與此同時(shí)，公司上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額630.7億元，同比下降10.3%，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額也在A股上市房企中排倒數(shù)第二，為-107億元，同比下滑257%。

銷(xiāo)售下滑大舉囤地

在克而瑞公布的2018年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200中，金地集團(tuán)從去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。在最新的1~8月銷(xiāo)售排行榜中，以891億元的流量金額位居第十八位。

金地集團(tuán)也在半年報(bào)中表示，上半年銷(xiāo)售金額同比下降的原因在于主要城市受限證、限簽政策的影響，上半年新取證及新推貨資源較少。面對(duì)這種狀況以及不斷加碼的調(diào)控政策，公司上半年積極調(diào)度，一方面通過(guò)縮短工期、加速開(kāi)工等方式爭(zhēng)取提前取證供貨;另一方面結(jié)合各城市的不同情況，制定合理的銷(xiāo)售策略，積極面對(duì)不利因素的影響。此外，“金地一般都是在下半年推貨比較多，到時(shí)候貨量上來(lái)了銷(xiāo)售金額自然也會(huì)上升?！?/p>

從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，金地集團(tuán)簽約金額仍在下滑，1~7月實(shí)現(xiàn)累計(jì)簽約面積433.8萬(wàn)平方米，同比上升3.81%;累計(jì)簽約金額768.2億元，同比下降1.83%。

有券商機(jī)構(gòu)指出，金地集團(tuán)銷(xiāo)售增速要低于龍頭企業(yè)的平均水平，公司銷(xiāo)售增速較低的主要原因在供應(yīng)方面，由于公司深耕一線城市及強(qiáng)二線城市，這些城市的預(yù)售證審批、網(wǎng)簽監(jiān)管都更為嚴(yán)格，導(dǎo)致公司的推貨資源較少。預(yù)計(jì)，隨著下半年推貨規(guī)模上升，銷(xiāo)售也將逐漸回升。不過(guò)，還是有券商機(jī)構(gòu)將金地集團(tuán)全年銷(xiāo)售預(yù)期從1800億元調(diào)至1400億元。

銷(xiāo)售下滑，但是金地集團(tuán)的拿地腳步卻未停止。在金地集團(tuán)看來(lái)，如今規(guī)模已成為房企獲取融資優(yōu)勢(shì)及參與土地競(jìng)爭(zhēng)的重要基礎(chǔ)，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)中長(zhǎng)期完成轉(zhuǎn)型的必要保障?；诖?，金地上半年共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，同比增長(zhǎng)121%。新增約557萬(wàn)平方米的總土地儲(chǔ)備，同比增長(zhǎng)25%。截至6月底，金地已進(jìn)入全國(guó)50多個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約4100萬(wàn)平方米，相較年初繼續(xù)增長(zhǎng)8.75%。

“小股操盤(pán)”是金地在拿地時(shí)的特色之一。數(shù)據(jù)顯示，金地所擁有的4100萬(wàn)土地儲(chǔ)備中，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2200萬(wàn)平方米，權(quán)益比例為54%。同時(shí)，金地集團(tuán)繼續(xù)堅(jiān)持自己的布局策略，深耕一線城市及強(qiáng)二線城市。其中，一線城市的總投資額占比26%，二線城市和三四線城市的總投資額占比分別為54%和20%。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，上半年金地集團(tuán)新增土地貨值為765.6億元，排名第十八位。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額大減

不過(guò)值得注意的是，大舉拿地、銷(xiāo)售下滑，已令金地集團(tuán)上半年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額大幅下滑，為-107億元，同比下滑257%，在A股上市房企排名倒數(shù)第二。這也令一些投資者對(duì)其“造血能力”表示擔(dān)憂。

此外，隨著新增土儲(chǔ)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，金地集團(tuán)的負(fù)債水平相應(yīng)提高。報(bào)告期末，金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為76.63%。剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收賬款后，公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為67.33%，凈負(fù)債率為74.16%，較2017年末分別上升6個(gè)百分點(diǎn)和25.9個(gè)百分點(diǎn)。

凈負(fù)債率的大幅增高，也有金地集團(tuán)上半年完成了80億元公司債、40億元超短期融資券、35億元中期票據(jù)發(fā)行的原因?？硕鹬赋?，金地集團(tuán)凈負(fù)債率雖然有所增加，但負(fù)債規(guī)模和融資成本維持在合理水平，報(bào)告期內(nèi)的現(xiàn)金短債比增加至2.2，短期償債無(wú)壓力。金地集團(tuán)上半年貨幣資金較2017年底有所增長(zhǎng)至310.74億元，短期借款微增至27.21億元。

截至2018年6月末，金地集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)人民幣738.04億元。其中，銀行借款占比為46.77% ，公開(kāi)市場(chǎng)融資占比為53.23%，債務(wù)融資成本為4.79%。對(duì)于這個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，金地集團(tuán)曾表示，公司長(zhǎng)期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的81.21%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理。

此外，截至報(bào)告期末，公司有息負(fù)債中，境內(nèi)負(fù)債占比 94.42%，境外負(fù)債占比5.58%。報(bào)告期內(nèi)，公司資本化的利息支出合計(jì)人民幣8.26億元，沒(méi)有資本化的利息支出約為人民幣8.10億元。

金地集團(tuán)總裁黃俊燦曾指出，金地一直以來(lái)的財(cái)務(wù)政策都比較穩(wěn)健，有非常多元化的融資渠道，除了正常的銀行開(kāi)發(fā)貸款外，還發(fā)行了一些中期票據(jù)、公司債以及ABS、ABN等。

尋找其他增長(zhǎng)途徑

近年來(lái)，隨著政策變化，金地集團(tuán)也開(kāi)始嘗試一些新業(yè)務(wù)。目前，在商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域都有涉及。

而從金地集團(tuán)目前在這些業(yè)務(wù)領(lǐng)域的投入來(lái)看，其發(fā)展重點(diǎn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年金地商置的租金收入約為1.4億元，同比增長(zhǎng)34.6%，招商率已超90%。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，金地商置已累計(jì)獲取6個(gè)項(xiàng)目，鎖定兩個(gè)項(xiàng)目，代表項(xiàng)目有深圳威新軟件科技園、上海嘉定恒動(dòng)項(xiàng)目等。

除此之外，金地商置的長(zhǎng)租公寓、教育、餐飲等業(yè)務(wù)板塊也進(jìn)一步發(fā)展。目前金地旗下有兩條長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線，分別為榮尚薈和草莓社區(qū)。目前在深圳、上海、杭州、蘇州、南京、武漢等多個(gè)城市運(yùn)營(yíng)。

不過(guò)，目前長(zhǎng)租公寓模式多處爆雷，金地集團(tuán)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)營(yíng)收占比、經(jīng)營(yíng)狀況走勢(shì)如何，也引發(fā)外界一定關(guān)注。

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