全國超50城發(fā)布租房政策 房地產(chǎn)稅法擬5年內(nèi)提請審議

• 2018年9月10日 FanTianQing來源：鳳凰財經(jīng) 1456 96
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  2018-2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進(jìn)行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對...

截至8月底，全國已有超過12個省份50個以上城市發(fā)布租賃政策內(nèi)容。政策著落點主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

據(jù)羊城晚報報道，9月4日，由廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2017年度廣東省房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任報告》顯示，廣東房企已深度布局住房租賃市場建設(shè)，尤其是去年，投入力度之大歷年罕見。記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地正不斷發(fā)布調(diào)控政策加快住房租賃市場建設(shè)。截至8月底，全國已有超過12個省份50個以上城市發(fā)布租賃政策內(nèi)容。政策著落點主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從全國租賃城市落地政策看，主要是加減法政策，加法增加供應(yīng)，減法是減少選擇租賃居住的阻力。主要有兩個方向：一類是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比較積極。另外一類是針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。

擴(kuò)大供應(yīng)：新增700萬平方米租賃住宅土地

記者發(fā)現(xiàn)，大部分城市采取的是擴(kuò)大供應(yīng)的做法。

據(jù)《杭州日報》報道，杭州市區(qū)范圍內(nèi)，共有92宗地塊出現(xiàn)競拍自持比例，合計自持面積達(dá)191萬平方米。

7月18日，天津市國土房管局印發(fā)《關(guān)于加強企業(yè)自持租賃住房管理的通知》。明確，企業(yè)應(yīng)當(dāng)同步建設(shè)同項目內(nèi)的自持租賃住房和可售商品住房。項目內(nèi)有多幢樓房為自持租賃住房的，應(yīng)當(dāng)在一定區(qū)域內(nèi)集中建設(shè)；一幢樓房中兼有自持租賃住房和可售商品住房的，自持租賃住房應(yīng)當(dāng)以套為單位在同一樓門或樓層集中設(shè)置。同時規(guī)定，今年全市計劃新增長期租賃住房2.8萬套、190萬平方米。

8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，提出到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

在深圳之前，上海、北京已率先出臺相關(guān)住房新政，明確租賃住房供應(yīng)情況。

8月28日，太原市人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)太原市發(fā)展住房租賃市場實施方案的通知》，提出從2019年起，新出具商品住房地塊規(guī)劃條件時，要求至少配建住宅面積20%的租賃住房。

而北京上海在去年就開始研究加大租賃住宅的供應(yīng)。

2017年4月，北京市發(fā)布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，明確今后五年北京市住房建設(shè)租賃住房50萬套。

2017年7月，上海發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”期間，上海將堅持這一定位，并計劃到2020年基本形成符合市情、購租并舉的住房體系。其中，租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經(jīng)租房源30萬套(間)左右。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過700萬平米，按照平均60平米單套計算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過12萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。

限制租金漲幅，年增長不超過5%

對于城市本身就擁有空置房屋資源的城市，則采取了將商業(yè)等其他物業(yè)改成租賃住宅的做法。

7月12日，佛山市人民政府辦公室印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)辦公用房改建為租賃住房 加快租購并舉住房制度建設(shè)工作的通知（試行）》（以下簡稱《通知》）。各項條件滿足《通知》規(guī)定要求的2018年7月9日前在建、已建、庫存的商業(yè)、商務(wù)辦公用房可申請改建為租賃住房。

8月14日晚，鄭州市也發(fā)布《培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作實施方案》。允許企業(yè)和自然人改變自有土地性質(zhì)，自建或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建設(shè)租賃住房。2017年12月底前，新籌建租賃住房1000套左右；到2020年，新建租賃住房達(dá)到5000套。

鼓勵將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房屋直接打造為青年公寓、短租公寓、養(yǎng)老公寓等特色租賃小區(qū)，由集體經(jīng)濟(jì)組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場。到2020年，新建特色租賃小區(qū)住房達(dá)到5000套。

山西太原則表示，支持企業(yè)和機構(gòu)將庫存商業(yè)辦公用房等非住宅及員工宿舍、商品住房改建為租賃住房。2019年底前，推出2個以上項目開展改建租賃住房試點。

同時，租購一批租賃住房。引導(dǎo)企業(yè)在市場長租（收購）一批住房，經(jīng)過改造作為租賃住房房源。2018年底前，推出2個以上項目開展租購租賃住房試點。

并且整合一批集體土地上房屋用于租賃。鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其所持有的合法房屋打造為青年公寓、短租公寓、養(yǎng)老公寓等特色租賃小區(qū)，由集體經(jīng)濟(jì)組織或住房租賃企業(yè)統(tǒng)一承租后投放租賃市場。

為了在短期控制租金加個，成都、深圳等城市對租金增長率做出了限制。

成都市7月出臺配建租賃住房新規(guī)，要求裝修標(biāo)準(zhǔn)不得低于人才住房，租金年漲幅不超過5%。

8月29日，在深圳房博會租賃論壇上獲悉，深圳正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項目制度，采取嚴(yán)格的租金管制，一房一價、一年一調(diào)，租金年增長率最高不超過5%。

而南昌市住房保障房產(chǎn)管理局則在今年年初就發(fā)布通知明確，市房屋租賃管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)城區(qū)商品房屋租賃價格的調(diào)查統(tǒng)計，定期發(fā)布房屋租賃指導(dǎo)價格，并定期上報房屋租賃信息。

今年7月17日，杭州出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強對企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》，規(guī)范自持商品房屋管理，強化后續(xù)租賃監(jiān)管?！锻ㄖ芬?guī)定：自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年，企業(yè)不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權(quán)。

住房租賃法的立法要提上日程

據(jù)《中國新聞網(wǎng)》報道，自去年以來，在租售并舉背景下，各地積極響應(yīng)中央，從增加租賃房源供給、全面推進(jìn)租售同權(quán)等五個方面出發(fā)，相繼頒布政策規(guī)范租賃市場。

1、各城出臺符合地方實際情況的試點方案，對住房租賃提供宏觀指導(dǎo)；

2、成立國有租賃公司，積極推進(jìn)住房租賃運營平臺；截至今年3月，12個試點城市已成立51家國有租賃公司。國有租賃公司的的成立，以及租賃平臺的意義在于讓國有資本進(jìn)入租賃產(chǎn)業(yè)鏈的供應(yīng)端，短期內(nèi)擴(kuò)大供應(yīng)的規(guī)模，為租房者提供更有保障的服務(wù)。

3、試點城市從增加租賃房源供給方面入手，各地結(jié)合住房供需狀況，支持租賃住房建設(shè)；

4、全面推進(jìn)租售同權(quán)；廣州、北京等一些人口凈流入大、教育資源豐厚的大中城市發(fā)布租售同權(quán)相關(guān)政策，提高租賃吸引力，加快實現(xiàn)安居宜居。

5、成都、南京等城市還同時推進(jìn)租賃信用體系建設(shè)，形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。

張大偉表示，整體看，建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說，不僅僅租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。

住建部住房政策專家委員會主任顧云昌看來，近期有關(guān)房租等問題的討論熱度始終居高不下，這也有望成為促成住房租賃市場政策完善的契機。在當(dāng)前“房住不炒”“租購并舉”“加快建立房地產(chǎn)長效機制”等背景下，有關(guān)住房租賃市場的政策細(xì)則或加速落地。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，化解租金上漲與租房難，一是需要住房租賃法的立法。保障租房一方的基本權(quán)益。

其二是金融制度突破。放開房地產(chǎn)投資基金，這樣就可以解決自持項目與長租平臺高成本的問題。

其三是完善住房制度與住房供應(yīng)體系，允許企業(yè)拿地自建職工房，并給金融、稅收、財政的優(yōu)惠政策。并且共有房、租賃房、公租房的必須保障立馬上市供應(yīng)，規(guī)定享受對象不設(shè)置限制戶籍門檻。

其四是培育住房租賃市場，促進(jìn)房屋租賃行業(yè)快速發(fā)展。目前，全國已有超過50座城市多次發(fā)布相關(guān)政策，細(xì)化房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展和監(jiān)管，涉及租賃雙方權(quán)益、增加租賃住房供應(yīng)以及發(fā)展租賃企業(yè)三個層面，涉及公共服務(wù)權(quán)益、住房公積金、稅收優(yōu)惠、租賃權(quán)益保障等多個方面，但顯然，政策支持還一時難解剛需之渴，房源供給的結(jié)構(gòu)性短缺仍是制約我國住房租賃市場發(fā)展的一大瓶頸。

相關(guān)閱讀：房地產(chǎn)稅法擬5年內(nèi)提請審議

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報道，9月7日夜，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布。據(jù)介紹，其中包括條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的一類立法項目69件，需要抓緊工作、條件成熟時提請審議的二類立法項目47件。

記者注意到，在此次公布的立法規(guī)劃名單中，出現(xiàn)了各界十分關(guān)注的房地產(chǎn)稅法的身影。根據(jù)立法規(guī)劃顯示，此次，房地產(chǎn)稅法被列入了“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議”的一類立法項目之中。也就是說，如果沒有特殊情況的話，房地產(chǎn)稅法將在本屆全國人大常委會任期內(nèi)，即2018年3月至2023年3月間提請審議。

記者也注意到，在今年3月4日的十三屆全國人大一次會議新聞發(fā)布會上，大會發(fā)言人張業(yè)遂曾就房地產(chǎn)稅法立法進(jìn)展表態(tài)稱：“房地產(chǎn)稅立法是社會普遍關(guān)注的一個問題，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出的重要任務(wù)，由全國人大常委會預(yù)算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準(zhǔn)備工作。”

一旦房地產(chǎn)稅法草案在本屆常委會任期內(nèi)提請審議，那距離它正式成為法律，還需要經(jīng)過哪些程序？記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國立法法》第二十九條的規(guī)定：“列入常務(wù)委員會會議議程的法律案，一般應(yīng)當(dāng)經(jīng)三次常務(wù)委員會會議審議后再交付表決?！?/p>

此外，該法三十條還規(guī)定，列入常務(wù)委員會會議議程的法律案，各方面意見比較一致的，可以經(jīng)兩次常務(wù)委員會會議審議后交付表決；調(diào)整事項較為單一或者部分修改的法律案，各方面的意見比較一致的，也可以經(jīng)一次常務(wù)委員會會議審議即交付表決。

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