長租公寓過度金融化對(duì)租客有什么風(fēng)險(xiǎn)？

• 2018年8月27日 YangJinZhu來源：搜狐 816 50
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  2018-2023年中國長租公寓行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估咨詢報(bào)告

  長租公寓行業(yè)研究報(bào)告旨在從國家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析長租公寓未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘長租公寓行業(yè)的市場潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、...

漲租事件”尚未平息，“破產(chǎn)事件”再次把長租公寓推上了風(fēng)口浪尖。近日，杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱鼎家）的長租公寓公司宣布，因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，已停止運(yùn)營，導(dǎo)致為數(shù)眾多的租客受損。專家表示，發(fā)展租賃市場是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成

漲租事件”尚未平息，“破產(chǎn)事件”再次把長租公寓推上了風(fēng)口浪尖。近日，杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱鼎家）的長租公寓公司宣布，因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，已停止運(yùn)營，導(dǎo)致為數(shù)眾多的租客受損。專家表示，發(fā)展租賃市場是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，但是租賃市場過度金融化也帶來了一系列問題，值得警惕，有關(guān)部門應(yīng)該積極介入、加強(qiáng)監(jiān)管。

8月20日，鼎家突然宣布破產(chǎn)，并被安排進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，之所以此次事件影響較大，是由于鼎家在公寓運(yùn)營中采用了激進(jìn)的“金融游戲”。記者了解到，鼎家在跟租客簽訂租房合同時(shí)，會(huì)推薦租客使用愛租哪、美窩、365分期、愛上街等分期支付app，在未告知租客會(huì)產(chǎn)生借貸關(guān)系的情況下，租客通過app一次性把租金付給了鼎家。這導(dǎo)致鼎家破產(chǎn)后，租客不僅拿不回押金，還要每月向這些app還款，與此同時(shí)，房東卻未收到鼎家應(yīng)給的租金。

既然租客付了租金，那么本該轉(zhuǎn)交房東的租金去了哪？有分析認(rèn)為，鼎家的商業(yè)模式簡單說就是利用租客的信用，向網(wǎng)絡(luò)金融機(jī)構(gòu)套取大量幾乎零成本的擴(kuò)張資金，除了鼎家外，很多中介機(jī)構(gòu)都在利用這種方式加快企業(yè)資金的回籠。

“此次曝光出的杭州長租公寓項(xiàng)目破產(chǎn)現(xiàn)象，說明很多長租公寓一旦涉足金融業(yè)務(wù)，基本上就會(huì)出現(xiàn)很多新的問題。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者，此類租賃業(yè)務(wù)相當(dāng)于中間加入了一層消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，租客表面上是每個(gè)月付租金，但其實(shí)是每個(gè)月在還此類網(wǎng)貸。如果業(yè)務(wù)操作穩(wěn)定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導(dǎo)致房東不愿意出租了，這個(gè)時(shí)候租客就會(huì)很被動(dòng)。

鼎家的“爆雷”看起來只是個(gè)例，但隨著越來越多的玩家和資本進(jìn)入長租公寓市場，類似的風(fēng)險(xiǎn)正在急劇放大。近年來，萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商，紛紛選擇以自建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌涌現(xiàn)；互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進(jìn)軍住房租賃市場。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。

大量資本進(jìn)入長租公寓行業(yè)，本應(yīng)有助于推動(dòng)行業(yè)的快速發(fā)展，但現(xiàn)實(shí)中，一些資本加持的企業(yè)為搶占房源，哄抬租價(jià)、隨意挪用租金，反而放大了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在原我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，大量資金進(jìn)入長租公寓市場，卻并沒有改善租房問題，在落地的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)跑偏了。

“其中最直接的風(fēng)險(xiǎn)就是未來租金的不確定性，空置率過高、租金異常波動(dòng)、租戶違約等因素都有可能影響到未來的租金收入，從而引發(fā)一定風(fēng)險(xiǎn)。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

發(fā)展住房租賃市場是建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，是保障民生的關(guān)鍵舉措，在大力發(fā)展的同時(shí)必須要注意防范風(fēng)險(xiǎn)。8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。繼北京對(duì)租賃市場調(diào)控力度全面收緊后，天津、南京等多地也開始跟進(jìn)。

張波表示，涉及長租公寓的金融相關(guān)監(jiān)管有著相對(duì)的獨(dú)特性，金融管理部門和互聯(lián)網(wǎng)管理部門應(yīng)該積極介入，對(duì)于長租公寓本身的監(jiān)管更為重要，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資金使用合規(guī)性。由于長租公寓目前的收益率普遍較低，金融在推動(dòng)長租公寓規(guī)?；l(fā)展的同時(shí)也容易通過推高租金以獲取更高的預(yù)期收益。

當(dāng)然，長租公寓市場要快速發(fā)展離不開金融的支持，無論是集中式公寓還是分散式公寓，如果需要快速發(fā)展壯大無不需要金融支持。而金融本身作為一種工具，要關(guān)注其可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)性，但過于夸大其風(fēng)險(xiǎn)性亦不可取。

“除了關(guān)注租金本身外，還應(yīng)關(guān)注不同金融產(chǎn)品之間差異性，相比于風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資、互聯(lián)網(wǎng)金融，租金收益權(quán)等債權(quán)ABS以及類REITs的風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較低?！睆埐ㄕf。

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