南昌一小區(qū)現(xiàn)46萬“天價車位” 合法嗎？

• 2018年7月12日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 1053 67
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠近結(jié)合，更加注重以解決長遠問題的辦法來應(yīng)對...

7月10日，南昌市紅谷灘聯(lián)泰天悅樓盤首日向業(yè)主售賣地下車位，標準車位每個售價28萬元，子母車位則高達46萬元。

地下空間確認權(quán)屬后才可銷售

熟悉房產(chǎn)市場的業(yè)主表示，政府對房價進行限價，房價表面上是“穩(wěn)定”了，但購房者的成本卻沒有減少。甚至有些樓盤，采取捆綁車位的方式售樓，且必須是先一次性付清車位款再簽購房合同，同時車位款不計入購房合同。

針對業(yè)主的質(zhì)疑，7月10日，聯(lián)泰天悅售樓部營銷負責人介紹，當時政府對該樓盤限價1.47萬元/平方米，而樓盤的正常成交價應(yīng)該在1.85萬元元/平方米，每平方米相差4000元左右。“我們僅今年就賣了10萬平方米，限價前后相差4億元，靠車位提價根本補不回限價帶來的影響?！?/p>

2014年南昌就出臺了《南昌市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法》，規(guī)定地下空間建筑物應(yīng)當經(jīng)初始登記確認權(quán)屬后方可銷售、出租。“聯(lián)泰天悅地下車位沒有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商這樣賣車位究竟有沒有法律依據(jù)？”針對業(yè)主的這一質(zhì)疑，樓盤相關(guān)人員沒能給予回應(yīng)。

出讓使用權(quán)和售賣實為偷換概念

7月10日，記者從聯(lián)泰天悅出具的《車位使用協(xié)議書》上看到，開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主協(xié)議出讓地下車位固定使用權(quán)，業(yè)主須一次性付清車位使用費。關(guān)于車位權(quán)證辦理，該協(xié)議書注明，南昌市尚未出臺辦理地下及半地下車位產(chǎn)權(quán)證、土地證和車位使用權(quán)證的政策，不能辦理該車位產(chǎn)權(quán)證、土地證或車位使用權(quán)證。協(xié)議還注明，車位使用年限自協(xié)議簽訂之日起至2076年。

“這就是開發(fā)商偷換概念，一次性付清使用費等同于購買車位，只是沒有產(chǎn)權(quán)罷了?！毙^(qū)熟悉法律條款的業(yè)主認為，該協(xié)議上有相關(guān)的違約責任劃分，從法律意義上講就等同于合同。所以該協(xié)議從本質(zhì)上看就是一個年限為70年的租賃合同。

業(yè)內(nèi)人士表示，《合同法》中明確規(guī)定了，租賃合同最長期限為20年，超過該期限將不受法律保護。業(yè)主質(zhì)疑，這樣的《車位使用協(xié)議書》是否受法律保護？

開發(fā)商無權(quán)處置業(yè)主共有的車位

相關(guān)房產(chǎn)律師認為，小區(qū)車位大體上有三種，有產(chǎn)權(quán)車位、人防車位、無產(chǎn)權(quán)車位?！暗谌N最復(fù)雜，要看開發(fā)商的建安成本，比如開發(fā)商在計算公攤面積時是否已經(jīng)把地下車位建筑面積計算在內(nèi)；把建造地下車位的成本核算在住宅開發(fā)成本內(nèi)，小區(qū)在規(guī)劃時是否明確車位作為公共配套設(shè)施的功能?！甭蓭煴硎?，由原建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。而公用建筑面積組成就包括地下室等。

“若開發(fā)單位將屬于業(yè)主共有的地下車位私自出售或出租，開發(fā)商屬于無權(quán)處分人，業(yè)主有權(quán)向法院申請撤銷這些共有車位的買賣合同或租賃合同，也可以將租賃所得收益歸業(yè)主所有?！甭蓭熝a充說。

此外，根據(jù)我國新出臺的《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要。律師表示，“滿足”的意義在于，有購買能力的業(yè)主可以購買，沒有能力購買的則可以租用?！爸毁u不租，違背了小區(qū)地下車庫作為小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃初衷”。

至于具體價格，原則上應(yīng)當由雙方當事人協(xié)商來決定。開發(fā)商應(yīng)當依據(jù)誠信原則，以市場價為依據(jù)。

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