10大熱點城市二手房半年成交34.3萬套 深圳新房住宅成交均價21連降

• 2018年7月5日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 1386 91
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隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)深化，“一城一策”漸成主流，二手房市場降溫趨勢仍難逆轉(zhuǎn)。

隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)深化，“一城一策”漸成主流，二手房市場降溫趨勢仍難逆轉(zhuǎn)。7月4日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年上半年10城二手房市場報告》。報告顯示，2018年上半年，受監(jiān)測的10大城市二手房累計成交約34.3萬套，同比下降20%，降幅較1至5月收窄2個百分點。

報告監(jiān)測的十大城市分別是：北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華，涵蓋了一二線熱點城市。易居研究院研究員王夢雯表示，2018年上半年，成交量雖然較2017年下半年略有回升，但仍處于近六年平均水平附近，明顯低于本輪周期最高位2016年的水平，可見市場下行趨勢沒有逆轉(zhuǎn)。

近日，來自我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場從2016年及2017年春節(jié)后的高溫中急速冷卻，并在2017年下半年跌至低谷，房價也隨之下挫。進入2018年，伴隨剛性需求的回歸，北京二手房市場逐步走出低谷，交易量回升，價格止跌，但半年的整體房價依舊保持下跌。

我愛我家市場研究院院長胡景暉分析表示，整體來看，2018年上半年北京二手房市場在交易規(guī)模上是回溫的，但這種回溫緣于從低谷向正常的回歸，市場整體仍然保持健康和理性，房價也保持穩(wěn)定，甚至還有下跌。

“市場接下來的上升空間已經(jīng)不大，未來將逐漸趨于平穩(wěn)?！焙皶熣J為，房價在交易量穩(wěn)定的情況下沒有上行動力，加上住建部等七部門決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象的專項行動，下半年北京二手房市場基本會進入平穩(wěn)期，整個市場會在此期間慢慢調(diào)整，形成市場與政策的平衡。

易居方面也認為，不僅是北京二手房市場難以出現(xiàn)明顯上行趨勢。后續(xù)來看，蘇州、廈門成交量將逐漸回歸至合理水平，但恐難出現(xiàn)大幅反彈。成都、金華等城市，目前市場交易仍較為活躍，隨著調(diào)控效果的釋放和持續(xù)發(fā)酵，預計下半年量能將逐漸走弱。

深圳新房住宅成交均價21連降

始于2016年10月史上最嚴的“深八條”，帶領深圳樓市步入新一輪的高壓調(diào)整期。縱觀今年上半年，深圳樓市整體運行穩(wěn)定，新房均價受限價因素影響，波動幅度不大。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，今年上半年全市新房共成交12804套，同比增加21.9%；成交均價每平方米54160元，同比下降0.9%。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，6月份全市一手住宅共成交2705套，環(huán)比上漲5.5%；6月份全市新房住宅成交均價每平方米54093元，環(huán)比上月下降18元，新房住宅成交均價則持續(xù)“二十一連跌”。今年1月，深圳新房住宅成交均價為每平方米54240元。

深圳新房供應呈現(xiàn)明顯的前少后多態(tài)勢，二季度集中放量。不過，部分熱門區(qū)域限價力度加大，造成現(xiàn)房與二手房價格倒掛，“搖號買房”等現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，羅湖區(qū)的中海天鉆，南山區(qū)的華潤城潤府、雙璽等項目，價格低于前期產(chǎn)品和周邊同質(zhì)二手物業(yè)，價格倒掛一度引起客戶搶購。

其實，限價背景下一二手房價格倒掛中長期存在，當新房供應體量達到比較大規(guī)模時，二手房價格將向新房靠攏回歸，這也是政府希望達到的目的——引導房價穩(wěn)中回落。只是，追逐“價格差”成為許多購房者的目標，導致市場冷熱不均。

在二手住宅市場方面，深圳在上半年出臺的“三價合一”新規(guī)對二手房市場帶來了一定的沖擊，成交體量低位震蕩。深圳出臺的“三價合一”政策，指的是銀行將以網(wǎng)簽備案合同價款和銀行房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)，確定貸款額度。不過，與2017年上半年相比，深圳二手房市場的銷量仍實現(xiàn)增長。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年深圳成交33704套二手房，去年同期為29001套。美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據(jù)顯示，在學區(qū)房、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃等帶動下，深圳二手住宅價格小幅上漲，升至每平方米54178元。

租金方面，據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，6月深圳全市住宅租金為每平方米69.8元，上漲0.5%，自2017年以來全市整體租金總體呈現(xiàn)上漲趨勢，今年前6個月環(huán)比皆有上漲。

除了房價和市場交易的變化，被業(yè)內(nèi)稱為“二次房改”的深圳住房長效機制終于在上半年浮出水面。6月5日，深圳市住房和建設局發(fā)布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，明確表示深圳將針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，并計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。也就是說，2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%，市場商品住房將占住房供應總量的40%左右。

除了樓市調(diào)控和二次房改，今年上半年深圳樓市討論的重點非粵港澳大灣區(qū)莫屬，熱度從去年保持到今年。雖然具體規(guī)劃尚未發(fā)布，樓市卻是先行一步。半年來，大灣區(qū)的各城市多次發(fā)布調(diào)控政策，正是壓制炒房客，調(diào)控樓市平穩(wěn)發(fā)展。最近一段時間以來，多個城市也密集出臺樓市調(diào)控新政。此前，長沙、西安、杭州還將調(diào)控目光投向了以公司名義購房的行為。而在深圳，也有部分項目對企業(yè)購房給出限制：市場熱議的深圳華潤城潤府三期，銷售方案中有這么一條：個人優(yōu)先選房，企業(yè)購房排在個人選房結(jié)束之后。無獨有偶，此前宣布開售的萬科蛇口公館，同樣規(guī)定企業(yè)購房要在個人選房結(jié)束后才能進行。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會預計，深圳樓市成交情況將長期維持平穩(wěn)運行狀態(tài)，深圳房價不具備大幅上漲的條件。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳住宅市場下半年會延續(xù)上半年的平穩(wěn)走勢，而且在新增供應增加、二手交易成本上升的共同作用下，一手市場的成交量表現(xiàn)會優(yōu)于二手房市場。隨著限價政策實施后一手住宅與二手住宅價格倒掛情況加劇，對于限價政策的調(diào)整已變成必要，另外限制企業(yè)購買住宅、熱銷樓盤開啟公證搖號購房、開啟限售等手法或?qū)⒃谏钲谑袌錾铣霈F(xiàn)。

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