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公寓和住宅的區(qū)別 買公寓房的缺點(diǎn)

  • 2018年5月17日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng)、蚌埠吉屋網(wǎng) 546 30
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公寓和住宅的區(qū)別,買公寓房的缺點(diǎn)。

房地產(chǎn),公寓,公寓和住宅的區(qū)別,買公寓房的缺點(diǎn)

公寓和住宅的區(qū)別

產(chǎn)權(quán)年限:公寓比住宅少30年!

公寓與住宅小戶的主要區(qū)別在于用地屬性,住宅的產(chǎn)權(quán)年限多為70年(重慶為50年),而商業(yè)用地的公寓產(chǎn)權(quán)為40年。

“但不管是50年、70年,使用年限到了之后,市民還是在繼續(xù)使用。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),住宅不動產(chǎn)平均的使用周期在7年左右,意思說不管是投資還是自住,7年、10年之后多半會轉(zhuǎn)手或搬家。”重慶新商代企業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人唐暢這樣表示。

購房成本:公寓至少首付5成

據(jù)某數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示:2017年1、2月份重慶主城普通商品房(不包含洋房、別墅)建面成交均價(jià)為7376元/㎡,而商業(yè)公寓(包含SOHO、LOFT)建面成交均價(jià)為8310元/㎡,公寓的購房單價(jià)高于普通住宅。與此同時(shí),商業(yè)性質(zhì)的公寓,雖面積小總價(jià)低,但首付最低比例高達(dá)5成,還款年限最長只有10年,且貸款利率無折扣甚至?xí)细?0-15%。所以,公寓購房成本高于住宅小戶。

同時(shí),如果是首次買房,住宅根據(jù)產(chǎn)權(quán)面積的不同在契稅上有所不同;如果是二次購買住宅,契稅一律按3%計(jì)算,具體詳詢各區(qū)域房交所,商業(yè)性質(zhì)的房屋無論是否首次一律按3%契稅計(jì)算。但如果涉及到轉(zhuǎn)手,公寓與小戶就有所區(qū)別了。

政策約束:公寓不受限貸限購約束

雖然公寓的購買成本高,“但公寓最大的優(yōu)點(diǎn)是‘不限購、不限貸’,對于‘無名額、三套房買家’來說,投資公寓無疑是一條出路?!碧茣尺@樣說道。但在住宅方面,為遏制外地人在渝炒房,在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人即“三無人員”,自2017年1月14日起,在重慶市主城范圍內(nèi)購買首套及以上普通住房,需繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅,計(jì)稅稅率為0.5%。

轉(zhuǎn)讓成本: 公寓稅費(fèi)比住宅高出20% 不容易轉(zhuǎn)手

商品房買賣的轉(zhuǎn)讓成本可能會因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的不同而不同,到家了房產(chǎn)中介一姓鄭置業(yè)顧問表示:“如果是商業(yè)用地的公寓,一般征收房屋交易所評估價(jià)的20%為轉(zhuǎn)讓稅費(fèi);住宅滿2年之后再轉(zhuǎn)讓,即可免去轉(zhuǎn)讓成本,所以商業(yè)性質(zhì)的公寓轉(zhuǎn)讓成本普遍高于住宅。”

“這一筆驚人稅費(fèi),令商用公寓換手率通常都較低,轉(zhuǎn)手相對不容易。對炒房的人來說,就算物業(yè)有增值,但扣除交易稅費(fèi),其獲得的回報(bào)率也相比于同價(jià)位的住宅要低?!币晃徊辉妇呙臋C(jī)構(gòu)人士表示。

升值潛力:住宅溢價(jià)空間更高

上述不愿具名的機(jī)構(gòu)人士表示:“正因轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高,商用公寓投資客通常需通過長線放租獲利,在收租10-20年后才會選擇賣出實(shí)現(xiàn)收益。公寓與小戶型的溢價(jià)能力,主要還是看重地段,公寓產(chǎn)品戶型一般較小,入手時(shí)總價(jià)較低。同等位置的兩種產(chǎn)品而言,我認(rèn)為小戶住宅的價(jià)值更高一些,居住的屬性更強(qiáng),居住成本更低,方便轉(zhuǎn)手,住宅的溢價(jià)空間也更高。現(xiàn)在的公寓相當(dāng)?shù)目粗氐囟?,比如說環(huán)內(nèi)的公寓與二環(huán)外的公寓在成交量與投資價(jià)值上就天差一別?!?/p>

使用成本:商業(yè)公寓使用成本高

公寓與住宅的使用成本區(qū)別在于日常生活的水、電、氣物管費(fèi)等方面,公寓由于是商業(yè)用地,所以在水、電、氣的使用上按商業(yè)使用的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),住宅則按民用水、電、氣的使用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

據(jù)重慶市價(jià)格信息網(wǎng)公布顯示,主城區(qū)居民階梯水費(fèi)價(jià)格在3.5-5.9元/m3;電費(fèi)價(jià)格在0.52-0.82元/千瓦時(shí)、氣費(fèi)價(jià)格在1.72-2.24元/m3。公寓由于土地性質(zhì)是商業(yè),電費(fèi)為1元/千瓦時(shí),但不排除開發(fā)商可以去申請公寓使用民用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);商業(yè)用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)據(jù)中法供水提供數(shù)據(jù)顯示是4.7元/m3,二次供水則是5.5/m3;總而言之,商業(yè)公寓的使用成本比住宅使用成本高。

但從另一個(gè)角度,公寓產(chǎn)品多分布在商圈、CBD、商業(yè)商務(wù)區(qū)、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū),交通、配套、物業(yè)管理等比一般住宅更豐富,擁有足夠的人流量支持,出租率高。

居住舒適度:公寓舒適性偏差

一般情況下,住宅是封閉式管理,有小區(qū)環(huán)境,人員相對穩(wěn)定;公寓大多開放式管理,商住兩用,人員流動性高,無小區(qū)環(huán)境,舒適性差;住宅三通,公寓部分不通氣;住宅一定有劃片對口的學(xué)校,可轉(zhuǎn)讓;公寓不一定,可能有指標(biāo),轉(zhuǎn)讓之后無;值得一提的是,LOFT公寓產(chǎn)品在戶型裝修設(shè)計(jì)上,稍加改裝,極有可能一房變兩房、兩房變?nèi)俊?/p>

功能使用:公寓居住辦公兩相宜

除此之外,公寓不僅有居住的性質(zhì),還有商務(wù)辦公的性質(zhì),不少小型企業(yè)選擇在公寓、soho、loft等商住樓辦公,相比辦公寫字樓投入更低,而住宅名義上是不能用來商業(yè)辦公的,且不能注冊公司。

公寓房缺陷:

1、公寓交納的稅費(fèi)和租借稅金都要比一般房高,所以公寓房出售或是租借價(jià)格都比一般房高。

2、公寓房的水電費(fèi)都是按商業(yè)用電的規(guī)范交納,所以購買和寓居公寓的本錢都比較高。

3、為了安全考慮,公寓房一般都是不通天然氣的,炒菜只能用電磁爐之類的。且廚房一般為開放式,簡單有油煙味;別的存在暗衛(wèi)的可能,居主持久就會遭到異味的困惱。

延伸閱讀

細(xì)分市場研究 可行性研究 商業(yè)計(jì)劃書 專項(xiàng)市場調(diào)研 兼并重組研究 IPO上市咨詢 產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃 十三五規(guī)劃

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