成都樓市要注意了！3月以來持續(xù)下跌：可以入手了嗎？ 2018年成都房價走勢預(yù)測

• 2018年5月9日 chinairnwz來源：互聯(lián)網(wǎng) 620 35
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  2018-2023年中國物業(yè)管理行業(yè)全景調(diào)研與投資發(fā)展趨勢預(yù)測報告

  近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟的興起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展和豐富社區(qū)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量和價值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟中的價值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力...

　　2018成都房價走勢（新房）

　　成都05月新房均價 14398 元/m2 環(huán)比上月下降 ↓ 10.92%

　　成都04月新房均價 16163 元/m2

　　成都當(dāng)前在售樓盤 223 個

　　成都房價走勢（二手房）

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　　成都5月二手房均價 13123 元/m2

　　成都4月二手房均價 13036 元/m2

　　環(huán)比上月上漲 0.67% ↑，同比去年同期上漲 36.19% ↑

　　2018年成都房價走勢預(yù)測

　　成都樓市從最初的限購逐步升級到“限購、限貸、限價、限售、限商”等，政策升級的目的是增加炒房成本，盡可能把投資客擠出樓市，但無形中剛需也很受傷。伴隨著政策的升級，成都樓市也經(jīng)歷了從年初開發(fā)商毛胚變精裝的變相漲價、首付逐漸提高直至“全款往里走，按揭的不要堵門口”；最后變成了幾個全款客戶搶一套房子的過程。

　　2018年成都各區(qū)域房價走勢

　　成華房價走勢

　　成華05月新房均價 27000 元/m2

　　雙流房價走勢

　　雙流05月新房均價 15000 元/m2

　　高新房價走勢

　　高新05月新房均價 23314 元/m2

　　新都房價走勢

　　新都05月新房均價 9750 元/m2

　　溫江房價走勢

　　溫江05月新房均價 12350 元/m2

　　郫都房價走勢

　　郫都05月新房均價 8949 元/m2

　　錦江房價走勢

　　錦江05月新房均價 25833 元/m2

　　青羊房價走勢

　　青羊05月新房均價 33000 元/m2

　　金牛房價走勢

　　金牛05月新房均價 13000 元/m2

　　都江堰房價走勢

　　都江堰05月新房均價 8000 元/m2

　　新津房價走勢

　　新津05月新房均價 34248 元/m2

　　大邑房價走勢

　　大邑05月新房均價 6647 元/m2

　　彭州房價走勢

　　彭州05月新房均價 6050 元/m2

　　崇州房價走勢

　　崇州05月新房均價 8266 元/m2

　　天府新區(qū)房價走勢

　　天府新區(qū)05月新房均價 14433 元/m2

　　大環(huán)境影響下的成都房價

　　今年7月的成都人才落戶和把二圈層納入中心城區(qū)范圍讓成都正式進入“雙核聯(lián)動、多中心支撐”的發(fā)展模式。

　　成都老城區(qū)和天府新區(qū)是成都發(fā)展的兩個核心，加之很多人看好天府新區(qū)的發(fā)展，大部分都選擇落戶到天府新區(qū)，雖然從地理位置上看天府新區(qū)處在二圈層，但有前述原因支撐也導(dǎo)致了天府新區(qū)房價漲幅最快。

　　人才落戶也產(chǎn)生了一批新的購房需求，但新房限價使很多項目無法如期取得預(yù)售證而導(dǎo)致市場供應(yīng)也嚴(yán)重不足。這種人為造成的需求和供應(yīng)矛盾也是拉升房價的一個原因。

　　從9月的成都房價地圖來看，高新和錦江均價最高。成都房價目前領(lǐng)頭的金融城、攀成鋼房價基本3萬出頭 、 東湖和大源房價2.5萬左右 ，三環(huán)附近稍成熟一點的板塊房價也在兩萬上下。

　　二手房價格一路走高

　　從幾個板塊的二手房小區(qū)對比去年調(diào)控前后至今的房價漲幅來看，從去年10月到現(xiàn)在，二手房漲幅很多都已經(jīng)翻倍了。

　　1、高新區(qū)金融城板塊，該板塊的南苑小區(qū)是08年的盤，4室2廳203.01平米，2016年3月1日成交價，328萬，1.6萬/平米。到10月份，同戶型成交515萬，單價2.5萬/平米，最新成交是9月22日，總價717萬，單價3.5萬/平米。從去初到現(xiàn)在翻了一倍還不止，比剛調(diào)控時也上漲了40%。

　　2、錦江區(qū)東湖板塊，翡翠城二期 3室2廳 152.4平米，今年9月26日，成交總價412萬，2.7萬/平米，同戶型，去年9月6日，成交價218萬，單價1.56萬/平米，一年時間漲幅也接近了90%。

　　3、沙河堡板塊，萬科金潤華府 2室2廳 65平米，去年1月成交83.8萬，單價1.29萬/平米。去年9月24日，成交90萬，單價1.39萬/平米。今年9月25日成交價，160萬，單價2.4萬/平米，同戶型。去年調(diào)控前漲幅不大，調(diào)控后卻恨勁漲了一下，離翻倍也不遠(yuǎn)了。

　　4、金牛區(qū)西岸觀邸， 3室2廳 92.89平米，今年9月28日成交158萬，單價1.7萬/平米，同戶型，去年10月6日成交96萬，單價1萬左右，去年1月份，成交價大概九千上下，調(diào)控前比較穩(wěn)定，調(diào)控后反而快速上漲了70%。

　　5、天府新區(qū)麓山國際半月灣， 2室2廳 98.12平米，今年9月19日170萬成交，單價1.7萬，去年9月份，單價八千多到一萬都有，去年初單價還只有六七千的樣子。漲幅已經(jīng)不止翻倍了。

　　因為今年6、7月份開始，很多開發(fā)商要求付全款買房，將不少資金不足的人擠向了二手房市場。所以前陣子盛傳有二手房業(yè)主要求眾多買房者排號價高者得也就見怪不怪了。

　　新房與二手房價格倒掛

　　因新房受到政府限價的影響，導(dǎo)致很多開發(fā)商不愿按政府指導(dǎo)價辦理預(yù)售證，而政府很明確，開發(fā)商不接受指導(dǎo)價那就別想辦預(yù)售證。這種開發(fā)商與政府博弈的結(jié)果就形成了變相捂盤的結(jié)果。供應(yīng)量少了而需求還很旺盛的情況下使得新房與二手房價格倒掛也是必然現(xiàn)象。

　　也有部分樓盤在售指導(dǎo)價明顯低于周邊樓盤價，但開發(fā)商腦洞大開：采用渠道費、茶水費、關(guān)系費、裝修費等方式變相加價，最后的售價，跟限價不限價沒多大區(qū)別。對購房者而言反而增加了成本，有些費用連收據(jù)都沒有一個，而購房者只能自求多福能順利買到自己看中的樓盤。

　　成都熱門小區(qū)房價走勢

　　峨眉電影制片廠宿舍

　　保利公園198

　　南湖國際社區(qū)

　　東立國際花城

　　佳兆業(yè)君匯上品

　　調(diào)控了，房價還一路上漲

　　從2016年10月1日成都開始出臺調(diào)控措施，此后的政策升級，限購限價限貸限售限商一股腦兒上齊了。中心區(qū)除青白江區(qū)以外全部限購2年，新房二手房要求限售3年，限購區(qū)二套房首付6成，個別區(qū)7成。

　　其實，成都去年10月份出臺限購時，但大部分地區(qū)漲幅不大。但隨著高新區(qū)和天府新區(qū)的限購政策出臺，原先觀望的購房者開始擔(dān)心自己將被限購而果斷下手。這樣搶一波然后政策補一刀，加之后續(xù)供應(yīng)不足，房價也就一路漲上來了。

　　要知道，同一個城市，不同的片區(qū)，雖然房價有差異，同一個片區(qū)，房子也因為新舊和品質(zhì)價格會有差異，但購房者或者投資者會不斷尋求洼地，然后填平。同一輪行情中，有些配套后達的地方，漲幅會偏大，而落后地區(qū)漲幅則稍低一些，但不至于其他地方翻倍了，我這里不漲或只漲4一點兒，聰明的購房者一定會很快去將這個差距填補起來。

　　國慶前二圈層土地拍賣樓面地價都突破了萬元門檻。有的地方甚至出現(xiàn)面粉貴過面包的現(xiàn)象，比如大面鎮(zhèn)新房由于限價才1萬左右而，二手房價格已達1.4萬左右。而最近成交的土地樓面地價已經(jīng)超過新房售價，導(dǎo)致很多人看漲區(qū)域未來房價。

　　全民看好成都后市

　　成都購房者對成都房價，一直是自信心爆棚，一片看漲，理由如下。

　　1、人口基數(shù)大。成都有1600萬人，國家中心城市。和沿海地區(qū)比起來，成都房價還不到別人的一半。

　　2、土地供應(yīng)少。土地供應(yīng)少導(dǎo)致地價高進而形成房價還會更高的預(yù)期。

　　3、人為釋放需求。成都做法為借棚戶區(qū)改造大量拆遷，基本上都是貨幣補償，短期內(nèi)形成大量需求，使需求顯得很旺盛。

　　4、新盤被限價，搶到就是賺到。

　　5、容積率降低。以前成都住宅容積率至少在3左右。以后分區(qū)限定容積率。另外新拍地砍去公共租賃住房和人才公寓占比，新房供應(yīng)縮水嚴(yán)重，后市集體看漲。

　　總之是政府想推高房價，開發(fā)商和炒房客主動配合，拆遷戶和剛需被動加入，形成現(xiàn)在房價漲不停的狀態(tài)。

　　目前在成都購房的活躍群體中，主要有三類人，一是有資格不得不買的剛需，其次是改需，還有部分長線投資的炒房者。但限購和限售政策還是把不少外地投機炒房客給攔住了，轉(zhuǎn)而投向成都的商業(yè)和類住宅產(chǎn)品。

　　成都2018年房價走勢預(yù)測：短期趨穩(wěn)，長期緩漲

　　實際上，國慶前火爆的土拍市場也在國慶后漸漸降溫。國慶前動輒樓面地價過萬的區(qū)域從國慶后拍賣的幾宗地情況來看，降溫不少，還有零溢價率成交的地，這在以前除了人才公寓外是沒有過的事情。

　　據(jù)6月下旬成都市公布的住宅用地中期規(guī)劃， 2017年-2021年，成都年均城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)量將達到786公頃（786萬平米），按2.5的容積率算，約2000萬平米建面，以這幾年的新房平均成交量來看，只能算達到供需平衡的水平，而且將來大部分的供地將會集中在二三圈層。

　　2015年的人口普查結(jié)果顯示，成都市主城區(qū)常住人口達529.54萬人，比2000年增加182.49萬人；近郊的二圈層常住人口為429.63萬人；遠(yuǎn)郊的三圈層常住人口為445.59萬人。

　　成都作為省會城市又是國家新一線城市，對周邊的人口吸附能力還是比較強的。長期來看，成都成為2000萬人口的特大城市不會太遠(yuǎn)。近幾年，成都中心城區(qū)人口增速將會放緩，而二三圈層人口預(yù)計會引來快速增長期，尤其是新劃入中心城區(qū)的二圈層增速會更快。

　　這一波翻倍暴漲后，隨著調(diào)控政策的深入、嚴(yán)控消費貸使得資金進入樓市的路子越來越窄以及租賃住房、人才公寓的大量上市會慢慢熄火，成都將會迎來一個兩年左右的房價平穩(wěn)期，平穩(wěn)期之后根據(jù)調(diào)控目標(biāo)（房地產(chǎn)長效機制落地）來看應(yīng)該是一個長期緩慢增長的過程，去年那種暴漲的機會是不可能出現(xiàn)的了。

　　成都房價未來半年如何？剛需現(xiàn)在可以入手嗎？

　　我是蛇精：說個最簡單的，城市始終要發(fā)展，發(fā)展就意味著今時不同往日十年前和十年后的差別你當(dāng)清楚，買不買房沒有值不值得，那是投資想法，需要就買，全款不行就按揭，總之現(xiàn)在需要盡量現(xiàn)在買。

　　莫凡：剛性需求，你就別挑買的時間了，能上車才是正道，房價是漲是跌跟剛需一點關(guān)系沒有，因為你沒房，埋得第一套房不管是漲是跌你也不會賣，所以你管人家漲不漲跌不跌 能上車趕緊上。

　　薩迪：你告訴我現(xiàn)在剛需怎么入手，便宜的要全款，付得起全款的都是土豪，要么就貴的要死而且還是大戶型，讓剛需怎么活。

　　畫外音：能怎么辦？剛需也很無奈啊。別管什么走勢土拍潛力板塊，遇到你看上眼的，又在自己支付范圍內(nèi)的，直接買！要么買市區(qū)二手房，往三環(huán)里面走，零幾年建的電梯高層，價格一萬二三，也是不錯的選擇。

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